瑞华研究丨问题1-1-13（具备法律上认可的产权，是否为会计上确认固定资产的前提条件）

问题1-1-13（具备法律上认可的产权，是否为会计上确认固定资产的前提条件）

问题：

具备法律上认可的产权，是否为会计上确认固定资产的前提条件？

背景：

1、A公司有两处房产，该两房产均租赁给其他公司使用。由于该两处房产均系违章建筑，故均无房产证。

2、B公司在租赁的土地上建设厂房，租赁土地合同中约定租赁期满后，企业（承租方）建设的厂房无偿归属于出租方所有。

解答：

确认固定资产的关键并不在于是否拥有法律上的所有权，而是看是否符合《企业会计准则第4号——固定资产》对固定资产的定义和确认条件，并能够控制其所带来的未来经济利益，并且其成本能够可靠地计量。

根据《企业会计准则第4号——固定资产》第三条规定：“固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。

1、A公司的无产权房屋，尽管没有法律上的所有权，但如果在其使用年限内，其未来经济利益很可能流入本企业，并且本企业在使用期内对该等房屋的使用权益预期能够得到合理的保障，则可以认为符合固定资产的确认条件。理论上确认为固定资产更为合适。

A公司在考虑与该房屋相关的未来经济利益是否很可能流入本企业，以及对可收回金额进行估计时，应当谨慎地考虑该房屋系违章建筑，可能随时被责令拆除且不能获得补偿的事实的可能影响。另外，如果A公司很可能因该处违章建筑而被政府有关主管部门处以罚款等行政处罚的，A公司还应依据《企业会计准则第13号——或有事项》的相关规定对该或有事项予以谨慎的确认、计量、列报和披露。

2、B公司建立在租赁土地上的厂房，尽管没有法律上的所有权，但如果在土地租赁年限内，其未来经济利益很可能流入本企业，并且本企业在租赁期内对该等厂房的使用权益能够得到合同条款的保障，则可以认为符合固定资产的确认条件。理论上确认为固定资产更为合适。鉴于其使用年限将超过土地的剩余租赁期限，且租赁期满后将无偿归出租人所有，因此该固定资产的折旧年限应当是土地的剩余租赁年限，且预计净残值为零。

在财务报表附注中，应当明确披露该等固定资产无法取得法律上的所有权（及其原因），不能转让和用于抵押的事实。

在实务中，也有较为普遍的做法是将无产权证房屋或者建造在租入土地上的房屋确认为长期待摊费用，严格来说是不恰当的，但鉴于其在实务中被普遍使用，而且更为符合评估机构的需要，所以也可接受。如果采用此做法，则除了列报所在的报表项目为“长期待摊费用”外，其余涉及确认、计量的具体处理与前述确认为固定资产的情形相同。

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扩展及学习笔记：

1.仍是实质重于形式原则的应用。确认固定资产的关键并不在于是否拥有法律上的所有权，而是看是否符合《企业会计准则第4号——固定资产》对固定资产的定义和确认条件，并能够控制其所带来的未来经济利益，并且其成本能够可靠地计量。

2.违章建筑还要注意是否可能涉及或有事项以谨慎的确认、计量、列报和披露。对于符合固定资产确认条件的违章建筑，还要在附注中充分披露，无法转让和用于抵押的事实。

3.在租赁土地上建立的厂房，如果租赁期到期后建筑物无偿归出租人所有，要注意该固定资产的折旧年限应该与土地的剩余租赁年限一致，且预计净残值为零，即：到期后无偿给出租人，该资产无法在为企业带来经济利益。

4.实务中，对于无产权证房屋或建造在租入土地上的房屋确认为长期待摊费用，实务中可能普遍存在，但严格意义来看是不恰当的。

作者：马洋，中国注册会计师执业会员、高级会计师、中级会计师职称，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所部门经理、授薪合伙人。乐于分享和交流关于注册会计师行业相关的学习考试、审计执业和探讨。公众号：MY聊审计