问题1-1-23（房屋购买权的会计处理）
问题：
如下文背景资料所述，合资公司向A公司支付1,400万元的标的房屋购买权费，是否计入其取得的标的房屋成本还是应在发生时计入当期损益？
背景：
A公司与B公司签订了《购房意向协议》，A公司拥有对B公司位于某区的土地及地上房屋（简称标的房屋）的购买权，A公司据此向B公司支付了850万元定金。
现A公司与C公司拟签订合作协议，共同开发标的房屋。合作协议主要内容如下：
1、A公司与C公司共同出资成立合资公司，A公司占30%股份，C公司占70%股份，C公司控制合资公司。
2、A公司将其享有标的房屋的购买权转让给合资公司，同时代为办理标的房屋的过户手续，由合资公司向A公司支付人民币1,400万元。
3、在A公司与B公司签署的《购房意向协议》约定的《房屋买卖合同》的签署条件成就时，A公司促成合资公司作为购买人与标的房屋的产权人B公司签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》签订后，合资公司归还A公司代为支付的定金850万元。
4、合资公司取得标的房屋后至2022年12月31日止，优先出租给C公司，且给予租金优惠。2022年12月31日之后，C公司可提出回购A公司持有合资公司30%的股权，交易价格以届时评估值确定。
解答：
根据上述背景信息，合资公司向A公司支付的1,400万元的对价，其获取的经济利益主要包括以下两部分：1、A公司对该房屋的购买权；2、A公司为合资公司提供的代办手续相关服务。这两部分均是与合资公司购置资产相关的支出，在合资公司财务报表中可以作为取得标的房屋的购买成本计入资产价值。但是需注意该1,400万元的价格是否公允。
1、对于取得A公司对该房屋的购买权，合资公司可以以原A公司与B公司签订的购房价格来获取该房产及土地。意味着在房价上涨的趋势下，合资公司可以用相较于市场价格较低的价格从B公司处取得房产及土地，但是差价由A公司通过让渡资产购买权的形式收取。而这一差价可以通过同期周边类似房产、土地的交易价格而得出；
2、对于代办手续的服务，由于房产中介相对是较成熟的市场，也可参照一般的中介代办手续的服务收费标准判断支付给A公司的价格是否公允。
若上述两部分均核实，房产及土地自A公司获取购买权至转让给合资公司的增值+代办服务的公允市场收费合计与1,400万元基本一致，则1,400万元应计入取得标的房屋的原值；
若1,400万元远大于增值+服务费合计，则需要考虑1,400万元是否包含了部分应作为权益类交易处理的内容。由于A 公司与C公司的合作协议中约定了“合资公司收购标的房屋后优先出租给C公司，且给予租金优惠”。C公司通过租金优惠的方式从合资公司获取资源，合资公司本次支付给A公司的1,400万元，是否也包含A公司作为合资公司股东，以“转让购买权+代办服务”的名义从合资公司获取利益？对此应注意核实。如有，此部分应按照权益类交易的原则处理，合资公司支付时，应冲减“资本公积——资本溢价”，“资本公积——资本溢价”不足冲减的，冲减留存收益。
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扩展及学习笔记：
1.注意对支付1400万元价款的公允性，要从两个方面进行了解，一是房屋增值部分是否合理，可以调查同期周边房产和土地价格；二是代办手续费的公允；
2.如果存在价格不公允的情况，则需要考虑1,400万元是否包含了部分应作为权益交类易处理的内容。A公司作为合资公司股东，从合资公司获取经济利益，则此部分应认定为权益类交易。
作者：马洋，中国注册会计师执业会员、高级会计师、中级会计师职称，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所部门经理、授薪合伙人。乐于分享和交流关于注册会计师行业相关的学习考试、审计执业和探讨。公众号：MY聊审计
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