问题1-1-27（购入带租约房产初始确认问题）
问题：
如下文“背景”资料所述，A公司购入的带租约的房产确认为固定资产是否恰当？应注意哪些问题？
背景：
A公司于2010年底与B公司签订了《商品房买卖合同》，购置了数码广场商业房产10,252.38平方米，合同金额1.35亿元，该房产在买入时，已全部处于出租状态；2011年上半年，A公司取得该房产产权证，作为固定资产核算，原租赁合同未解除。
A公司已通知现有商户现有租赁合同2012年3月31日到期后不再续约（对方已确认收到此通知函）。目前，该房产基本处于租赁状态，自用面积1%。
A公司已于2011年12月9日召开董事会会议，决议“同意从以下几方面推进数码广场经营业态落实：（1）公司推进数码广场经营业态落实，在2012年调整为统一经营连锁销售业态；（2）数码广场现有在2012年到期的租约不再续约，物业收回后由公司统一经营；（3）数码广场现有在2012年尚未到期的租约责成经营班子与承租方协商调整租赁协议”。管理层意图已明确未来将变为自己经营使用。从目前情况看，预计原先购入该数码广场时带入的租约在2012年将全部提前解除。
解答：
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条规定：“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。”第四条规定：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，不属于投资性房地产。
根据《企业会计准则讲解（2010）》第四章第一节，属于投资性房地产的“已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。这里的空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物”。
根据“背景”部分提供的信息，该房屋建筑物目前的租赁状态主要系受到合同法中“买卖不破租赁”原则的限制而带入的购入前已有租约，并非公司管理层在购入后的经营活动中新签订的租约，并且公司有较为明确的意图在短期内终止这些租赁协议，转入自营模式，即该房屋建筑物未来的现金流量主要不是通过租金和出售收入的方式实现，而是通过在企业自身的生产经营中使用而实现。据此，将该房屋建筑物确认为固定资产而不是投资性房地产具有一定的合理性。
同时，A公司是在已知该房屋带有租约的情况下将其购入，并且在购入时已有较为明确的解除租约、转为自用的意图，在此情况下，向被提前解除租约的租户支付的提前解约补偿金应视作与经营模式转换直接相关的成本，确认为一项长期待摊费用，在新的经营业态的预计持续年限内摊销。这项支出与取得房屋建筑物本身并使之达到预定可使用状态没有直接关联，因此不适合于计入固定资产的成本中。
———————————————
扩展及学习笔记：
1.买卖不破租赁原则：买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
2.自有房产作为投资性房地产，要有明确权力机构的书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。
3.向被提前解除租约的租户支付的提前解约补偿金应视作与经营模式转换直接相关的成本，确认为一项长期待摊费用，在新的经营业态的预计持续年限内摊销。但不符合固定资产的定义，与取得房产并无直接关联，故不适合计入固定资产的成本。
作者：马洋，中国注册会计师执业会员、高级会计师、中级会计师职称，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所部门经理、授薪合伙人。乐于分享和交流关于注册会计师行业相关的学习考试、审计执业和探讨。公众号：MY聊审计
推荐阅读