投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出、如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用等。投资性房地产的取得渠道不同，成本的具体构成内容就会有所不同。
一、外购的投资性房地产
企业外购房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。如果外购的房地产部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分可以单独确认为投资性房地产的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。
采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，应按照确定的实际成本，借记”投资性房地产“科目，贷记”银行存款“等科目。
采用公允价值模式计量的企业，应当在”投资性房地产“科目下设置”成本“和”公允价值变动“两个明细科目，分别核算投资性房地产的取得成本和持有期间的累计公允价值变动金额，外购投资性房地产时，按照确定的实际成本，借记”投资性房地产——成本 “科目，贷记”银行存款“等科目。
【例1】2017年8月，开心实业股份有限公司计划购入写字楼用于对外出租。7月10日，开心公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起，将该写字楼出租给B公司使用，租赁期为5年。7月31日，开心公司购入写字楼，实际支付购买价款2 400万元（假定不考虑相关税费）。根据租赁合同，租赁期开始日为2017年9月1日。
（1）假定开心公司采用成本模式进行后续计量。
借：投资性房地产——写字楼 24 000 000
贷：银行存款 24 000 000
（2）假定开心公司采用公允价值模式进行后续计量。
借：投资性房地产——写字楼（成本） 24 000 000
贷：银行存款 24 000 000
二、自行建造的投资性房地产
企业自行建造的房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。
采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到可使用状态时，应按照确定的实际成本，借记”投资性房地产“科目，贷记”投资性房地产——在建“科目或”在建工程“”开发产品“等科目。
采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房地产达到可使用状态时，应按照确定的实际成本，借记”投资性房地产——成本“科目，贷记”投资性房地产——在建“科目或”在建工程“”开发产品“等科目。
【例2】2017年2月，开心实业有限公司以780万元的成本从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造3栋厂房。2017年10月31日，3栋厂房同时完工，实际造价均为1 500万元，能够单独出售。同日，开心公司董事会作出书面决议，将其中一栋厂房用于经营出租，并与C公司签订了经营租赁合同，将该栋厂房出租给C公司使用，租赁期为5年，租赁期开始日为2017年11月1日。其余两栋厂房作为生产车间，用于本企业的产品生产。
（1）假定开心公司采用成本模式进行后续计量
转换为投资性房地产的土地使用权成本=780×（1 500÷4 500）=260（万元）
借：固定资产——厂房 30 000 000
投资性房地产——厂房 15 000 000
贷：在建工程 45 000 000
借：投资性房地产——土地使用权 2 600 000
贷：无形资产——土地使用权 2 600 000
（2）假定开心公司采用公允价值模式进行后续计量
借：固定资产——厂房 30 000 000
投资性房地产——厂房（成本） 15 000 000
贷：在建工程 45 000 000
借：投资性房地产——土地使用权（成本） 26 000 000
贷：无形资产——土地使用权 26 000 000
转自 东奥会计在线
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