从景区到城镇，城市服务也可以另辟蹊径

核心观点

01  城市服务内容：

公共物业服务+城镇公共服务管理

02  城市服务发展历程：

逐渐融入多个城市治理之中

从2016年入驻浙江西塘开始，保利物业是第一批进入公共服务领域的企业，经过数年发展，保利物业的服务内容不断丰富，服务范围也随之扩大，保利物业的公共服务已经融入多个城市深度治理之中，成为城市精细化治理不可分割的一部分。

03  城市服务运营策略：

深耕优质区域和核心业态，打造品牌IP

在城市服务运营策略方面，保利物业在区域上呈现出中心向外扩散的趋势，在业务上从单一项目延伸到全域服务，同时形成自身独有品牌IP“镇兴中国”，打造多方参与的新型公共服务管理模式。

1.区域布局策略：聚焦一二线城市，全域服务从县域拓展到城市

保利物业的区域布局主要是以长三角重点城市为切入口，形成自身独特的运营模式及品牌IP，逐渐推广到长三角之外的各个区域，例如辽宁省孤山镇、山东省郯城县红花镇等全域化服务管理项目，在县城城镇全局服务模式的基础上，进一步拓展至一线城市，例如上半年保利物业成功拓展广州市海珠湿地景区、广州市海珠区琶洲街道、凤阳街道、瑞宝街道等公共服务项目。

图：保利物业城市服务区域布局

图片来源：亿翰物研

2.业务布局策略：做优核心业态，延伸城市服务产业链

在业务布局策略上，保利物业聚焦轨道交通、高校教研、城镇景区三大核心业态，不断延伸城市服务产业链，从单一项目延伸到全域服务。经过多年耕耘，保利物业已形成在高校及教研物业、城镇景区、轨道及交通物业、医院、政府办公楼、城市公共设施等多种业态的全国化布局和领先优势，并保持快速的增长趋势。

2022年上半年，保利物业新签约公共及其他物业项目的单年合同金额约人民币3.96亿元，其中轨道交通、高校教研、城镇景区三大核心业态在公共服务金额中占比71.1%，重点拓展项目包括故宫博物院文保科技部、华中科技大学、长沙市轨道交通4号线及6号线、广东城际铁路等。

除三大核心业态之外，保利物业在城市环卫方面也进一步加速布局，保利服务引入专业化团队，组建环境公司，构建环卫产业垂直服务能力，设立半年内，新中标合同总额10.1亿元单年合同金额1.8亿元，快速拓展深圳、扬州、白银等多个大型环卫服务及城市大管家项目。

图表：保利物业部分中标项目

资料来源：公开渠道，亿翰物研整理

3.品牌策略：打造“镇兴中国”服务品牌

针对公共及其他物业，保利物业打造了“镇兴中国”物业服务品牌，构建了以公共服务理论为基础，以政府为主导、保利物业为主体、服务对象积极参与的新型公共服务管理模式。

镇兴中国以城镇服务为核心载体，以全局公共服务为定位，推出基础治理、优居利民、产业发展、人文赋能四大服务包，以及网格化基础治理、一体化市政服务、一站式城销焕新、智慧化民生配套、定制化产业赋能五大拳头产品为城镇活力赋能，进一步推动城市和谐有序发展。

图片来源：企业公众号

04  典型案例分析：

浙江嘉善县西塘景区项目

西塘景区项目是保利物业在城市服务领域的第一次尝试，西塘镇隶属嘉善县，位于江浙沪三地交界处，是首批中国十大历史文化名镇，历史悠久，资源丰厚，区位优越。

在保利物业进驻之前，浙江嘉善县西塘景区存在景区内商铺管理混乱、管理人员沟通效率低下、现场管理人员存在素质差异以及违建难止，监管不善等问题。在进行充分的市场调查，明确问题所在之后，保利物业从环境秩序管理、保洁监管、商户监管、风貌管理、安全管理、综合管理6大板块入手，梳理出106条管理评价指标。

2016年保利物业进驻西塘景区后，景区治理取得了显著成效，2020年9月26日，保利物业正式进驻西塘全域，落实“党建+网格+物业”的服务标准。保利物业入驻景区以来，建立综合服务体系，成功助推景区从4A升级为5A，客流量由2015年759万，逐年递增至2019年客流量1300万。同时推出“全域旅游”概念，实现西塘古镇景区1.01平方公里至3.03平方公里的突破，探索出一条景区综合治理模式。针对景区内商铺问题，保利物业加强整治，采取打击黄牛、整治民俗等一系列行动，使得营业执照完成率高达99.97%，共劝离4900户流动商贩，排除5130处安全隐患。保利物业在西塘景区积极探索智慧化建设，整合区域优质资源，构建“治理-服务-监督”一体化服务环境，从而解决景区服务人员职责不明确、沟通效率地下等问题，提高景区服务水平。

以西塘景区为中心的全域服务持续拓展，保利物业凭借西塘景区优秀的治理效果赢得了周边地区政府及人民的信赖，相继承接了西塘镇政府办公楼、平川社区、西塘保税区、纽扣中心等项目。

05  保利物业城市服务模式

有何可借鉴之处？

1.探索出了企业参与基层社会治理的“城镇全域服务模式”

保利物业探索从单一项目到全域服务新模式，即以单个项目为原点，通过深耕、拓展，实现区域和业务的叠加，构建全域化服务。例如从最初服务西塘景区到服务嘉善县组后覆盖嘉兴市，由点到面、由小到大的发散性业务发展模式也为其他物企进行城市服务探索提供可参考依据。

2. 创新实施“软基建”发展战略

作为国有性质物企，保利物业紧紧跟随国家战略方向，创新实施软基建发展战略，以“镇兴中国”5G产品包为依托，通过优化公共服务供给、完善基础设施配套建设、推动整合各类资源等举措，改善乡村人居环境，构建保利物业“城镇全局化”服务模式，助力农业农村现代化建设。

3.有针对性推出产品体系

针对公共及其他物业，打造了“镇兴中国”物业服务品牌，并基于细分业态的客户需求打造差异化的服务产品。

针对地方政府关于综合治理、环境提升、民生服务等需求，推出以网格化基础治理、一体化市政服务、老旧小区改造运营、智慧城镇及产业赋能为核心的5G产品体系，以精细化服务助力社会治理现代化建设。

针对高校及教研物业、轨道交通物业等业态，推出公建通用基础服务、行业细分专业服务、客户个性定制服务的3C产品体系，提升细分业态专业性的同时，灵活性满足客户定制化的服务需求。

保利公共服务针对景区治理、城镇全域化治理、城镇优选治理开创性的打造了5M、7M、XM的管理模式。

结语

物企融入基层治理的服务价值已被认可，服务模式也在不断的被优化，为物业行业城市运营与服务带来更大的发展空间，各物企在进行城市服务探索过程中也应找到自身定位，结合城市具体需求，创新发展思路，突破服务场景，打造具有可建立竞争壁垒的核心业务产品，形成可复制可推广的服务模式，从而在面对激烈的市场竞争时形成自身独特的发展优势。