行业观察 | 物企城市服务破局之道

                                                                    （一）如何界定城市服务

2021年4月22日，碧桂园服务首次厘清了城市服务的定义，即：城市服务是以政府采购、公私合营、混合改制为交易形式，以公共服务为载体、以城市空间运营、产业发展支持、社区民生服务为主要领域。通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市政府、企业、居民等终端客户提供综合服务的集合总称。

本文所指的城市服务以上述定义为参照，包括：公共资产运营、公共秩序维护，旧城改造、智慧社区管理、城市空间运营、土壤水域治理、“碳达峰、碳中和”、公共安全管理、三供一业以及公建类to G业务。具体包含以下个三个细分项目：

• 城市市政服务

智慧市政环卫一体化、美丽城乡环卫一体化、智慧垃圾处理服务、智慧市政园林管养、市政基础设施养护、智慧管廊运维监控、河道水系生态巡查管养；

• 城市空间经营

城市市容秩序管理、智慧公共停车运营、产业园区服务、城市公共广告资源经营、高速公路一体化运营、轨交物业一体化运营、机场服务运营、文旅景区服务；

• 城市社区治理

老旧小区长效管理、公租房片区化管理、数字社区智慧改造服务、网格化社区管理服务。

                                                           （二）城市服务一体化是必然趋势

城市服务一体化项目的前身是传统环卫项目，是受到政府政策引导、城市化建设进程、地方治理指标要求、企业自身发展等综合因素共同推进发展的。目前随着政府“放管服”的落地实施，城市服务一体化运营的优势与成果已经显现，未来也将成为必然发展趋势。这种发展使得企业从提供传统单一的环卫保洁服务过渡到负责城市养管的层次。

碧桂园城市服务负责人汪英武提到“扫大街不等于城市服务，城市服务也不单是环卫一体化，城市服务的最终目的一定是通过服务城市，到运营城市，到经营城市”。

物企开展城市服务与城镇化、老旧小区改造的推进相互促进发展，符合国家现行政策。且多地方政府也在积极落实发展规划，针对性制定可实施方案，如中央“十四五规划” 明确，到2035年“基本实现国家治理体系和治理能力现代化”，政策红利驱动催生城市服务赛道的快速发展。

依据红杉资本预测，到2035年城市服务市场规模逾2万亿。尽管某些欠发达地区城市服务项目的市场化进度较为缓慢，但已经无法阻止城市服务项目一体化的必然趋势。

我们将从地方政府与物企两个角度分析这一必然趋势的具体原因：

从地方政府角度看

1. 响应国家“放管服”政策，简政放权，降低市场准入门槛；创新监管，促进公平竞争；高效服务，营造便利环境。
   

2. 城市基础运营服务的市场化可以提升城市治理水平、管理档次、服务质量，更精细化、专业化治理城市，提升管理效率。

3. 降低人力资源投入，盘活公共资源，减少财政资金投入。

4. 疫情使得地方治理压力暴增，政府需要寻求更有效的服务与管理办法。

从物企角度看

1. 由于物业行业目前服务高度同质化，传统住宅及商办物业存量市场竞争激烈，城市服务项目可以开拓物企新的增长点，创造新的市场和价值空间，有利于扩大服务规模之后再结合自身条件开展增值服务。

2. 资源整合，广泛开展合作，拓宽自身发展渠道；与政府紧密合作，更精确地落实政策指导，获得更广阔的项目承接空间，反向促进自身发展。

3. 承担社会责任，做好服务，建设更美好宜居的城市，进而强化品牌建设，树立良好品牌形象和品牌口碑。

4. 城市服务一体化项目所涉及的年化金额大，服务内容多，还包含额外服务内容，例如“打包”政府付费的县委县政府大院、学校、医院等公共办公场所清扫保洁服务，广告、智慧停车、场馆经营等。

   
   

（三）发展城市服务过程中的痛点

在城市服务项目成为未来发展大趋势的情况下，物企入局仍面临着以下三大痛点：

1、难以寻求入局渠道

城市服务项目主要由政府进行招标，项目大多委托给央企或国企承做。在新经济时代，虽然城市服务项目逐渐市场化，但即使是实力强劲的物企，介入的难度仍然很高。物企需要有足够的经验与资质才能登记纳入“政府采购供应商库”，后续还需经历严格的筛选，对传统企业尤其中小企业而言难度更大。

以标的金额2280万元的重庆自然博物馆项目为例，合同包括物业管理服务内容17项，物业服务总体要求6项，设施维修、养护、管理要求8项，综合要求40项，公共秩序管理要求22项，保洁要求15项，绿化15项，会务受理10项。2020年1月至2021年8月，嘉和家业监测的130余家物企里仅有27家物企有城市服务相关的企业动作，占比仅19.85%，可见入局城市服务赛道依旧是物企的一大难点。

2、盈利水平低

目前，多数城市服务项目投入高、产出低，对处于探索阶段的物企来说，仅开展基础服务极有可能面临盈利低甚至亏损的情况；尤其对于上市物企来说，“拖后腿”的财务表现必然会降低投资者对企业的信心。

• 碧桂园服务：自2017年以来其城市服务业务盈利情况一直处于较低水平，直至2020年先后收购满国康洁、福建东飞等，城市服务业务盈利逐渐取得较大幅度的增长。

• 时代邻里：截至2021年6月30日，城市服务项目产生的收入为2606.5万元，仅占总营收的2.2%。在成本方面，时代邻里花费大量资金收并购专业化公司以获得相应资质，例如2020年3月，时代邻里以3272.3万元的价格收购城市公共服务供应商广州浩晴100%股权。

• 保利物业：由于公共类物业中单价和毛利率较低的城镇公共服务物业扩展过快，导致企业盈利增长处于行业较低水平。

通过以上案例可以看出，物企开展城市服务的直接盈利能力并不理想。

3、综合性项目使服务难度加大

从城市服务开展进展上看，就环卫保洁、路灯养护、物业管理、市政道路管养等服务内容来说，单项服务的难度并不大；但是打包成综合性项目后，由单家环卫企业或物业公司负责，专业要求度、项目统筹能力及执行难度陡然增大。 

（四）解决痛点的方案

嘉和家业根据2020年1月至2021年8月期间136家企业的229个企业动作，归纳总结出解决各个痛点参考方式：

2020年1月至2021年8月，据嘉和家业不完全统计，物企城市服务赛道企业动作总计40个，其中碧桂园服务有7个，其次万物云有4个，明德物业、雅生活服务、中奥到家各有3个，下文将以碧桂园服务、万物云、雅生活为例列举其合作对象及合作内容：

根据上述据资料分析，物企入局城市服务的方式不外乎与地方政府合作，成立合资公司，或收并购三种主要方式；同时针对三大痛点，我们总结归纳出以下解决方案以供物业企业参考：

1. 选择专业性强的细分业务切入，先拿到城市服务入场券；方式可以选择和地方政府或已承接政府项目的环卫企业战略合作，包括成立合资公司、收并购已有项目的企业等；
2. 集团资源协同，如利用母公司积累的资源切入深耕区域的城市服务领域；
3. 政府资源引荐，招募有关资源的人才入职公司，开拓城市服务项目。

1. 若开展城市服务能获得政府的认可，有机会可以承接更多民生项目；若因为开展城市服务项目导致企业亏损，政府会给予相应补偿。例如：三部委下发《关于城市社区卫生服务补助政策的意见》；北京昌平区财政拨付城市公共服务岗位补贴专项资金等。
2. 顺利开展城市服务，有助于企业获得良好的口碑，树立正向品牌形象，将利于企业其他业务的发展，进而扩大盈利。
3. 在开展城市服务过程中进行的资源整合，以及达成合作的企业都将成为企业强大的后备力量，形成良性的正向循环，提高效率。
4. 开展城市服务项目可获得大量在管面积，为将来开展增值服务提供发展空间。例如时代邻里目前城市服务项目盈利低，虽然目前还没有实践，但已经做好这方面准备。时代邻里执行董事兼行政总裁王萌称，城市公共服务项目将独立于物业管理项目及市政环卫项目，未来将作为时代邻里一项新业务进行积极探索尝试。
   “随着社会化程度越来越高，政府相关的服务也越来越多，对于一家有规模有实力的公司来说，需要及时迎合相应的特殊需求，所以时代邻里在这个时点选择一些新业务进行尝试。”

1. 物企可选择从智慧城市、产业配套服务等特色服务介入，从总包商处承接技术含量相对较少的分包业务，或从运营单个项目起步，积累城市服务经验和品牌。
2. 入局城市服务赛道，物企需明晰自身定位，不是在存量市场上和环卫企业争夺，而是在城市治理新时代下做一个统筹者；因此必然需要与专业环卫公司、科技公司进行战略合作，共同推进一体化进程，其本质是资源整合的过程。

                                                                    （五）具体问题与解决方案

据嘉和家业与物企访谈得知，目前城市服务尚处于探索期，进入该领域的物企需要具备一定规模，且这些物企在全国多个城市均有布局，如何选择出合适入局城市服务的城市，则是当前摆在其面前的一大难题。我们根据嘉和家业物业云项目库数据信息筛选出以下适合发展城市服务的城市排名以供参考。

在选择布局城市时，应该考虑地方的城市化进度、地方政府的预算与政策导向、地理位置、人口密度等；而不同城市的城市服务发展水平并不一致，发展相对较好的城市例如广州、深圳、天津等，政府对于发展城市服务大力支持，而某些欠发达的地区城市服务市场化发展相对滞后。

对于政府大力支持发展城市服务的地区，项目数量更多、标的金额更大、服务内容更广、政府对物企承接项目的接纳度较高。物企不仅可以和政府合作，也可以和已承接政府城市服务的相关企业合作，入局的成本和难度大大降低，因此，如何选择合适城市布局十分重要。

我们根据嘉和家业物业云上所监测的全国核心城市城市服务招投标项目，分析哪些城市更适合发展城市服务，分别代表了各城市地方政府支持程度即需求端与物企实际发展情况即供应端：

备注：部分城市中标数量比招标数量多的原因

①中标与招标存在时间差，部分项目招标是在2020年7月1日之前。

②部分招投标数据提取时存在系统误差，但不影响整体研究成果。

从表中可以看到，城市服务数量排名位于前列的广州、深圳、佛山、东莞等地集中在广东省，例如最初入局城市服务的万物云横琴项目；时代邻里所有城市服务项目集中在大湾区；碧桂园服务与东实集团签订战略合作协议，合力推动东莞市的建设。从中可以看出，广东省为发展城市服务提供了优渥土壤。

• 融创服务与天津市南开区开展区域城市服务战略合作，并且即将大幅度升级；

• 世茂服务深耕天津近9年，项目业态涵盖住宅、政府、银行、公建等多种业态领域；

• 鹏翔安泰物业中标东丽区人民检察院项目；

• 碧桂园服务携手天津军粮城，创新城市大物业运营模式；

随后便是上海与北京两个一线城市，城市化水平极高，并且作为国际化都市，政府重视城市服务的程度毋庸置疑。例如保利物业在上海市罗店镇等地布局等。

武汉城市服务"智慧化"超部分一线城市，当地政府支持力度不逊色于其他城市，例如2020年7月，武汉市江汉区人民政府与万科云就老旧社区改造、社区综合治理、物业城市等项目签署战略合作协议，共同探索城市管理以及社区综合治理的“江汉模式”。

青岛的城市服务市场化程度同样较高。早在2015年，山东首个“城市服务”项目在青岛上线，建立了智慧青岛城市服务一体化平台，例如青岛国信上实城市物业发展有限公司，业务涉及城市发展与民生的重要公建类建筑，包括胶州湾海底隧道、青岛国信体育中心、汇泉湾广场及第一海水浴场、青岛国际会展中心、青岛海洋科学与技术国家实验室、青岛国信海创基地等大型城市综合体、公建场馆；同时，公司正积极推进青岛海天中心、红岛会展中心、国信金融中心、平度奥体中心等在建项目。

同样城市服务发展市场化程度较高的城市还有合肥、成都、重庆等，就目前收集到的数据在嘉和家业数据模型的处理后，得出适合发展城市服务的城市进行得出排名以供参考：