抢滩非住业态市场，商业、城市服务热度高企

根据披露相关信息的32家上市物企的相关数据来看：截至2021年12月31日，上市物企非住物业平均在管面积为3483.9万平方米，较2020年末增长58.2%；平均占比为36.0%，较2020年末上升2.6个百分点。

从表中不难看到，商业物业、城市服务和公共类物业是目前物企重点关注的三大非住业态，90%以上的上市物企在2021年新拓展了相关项目。其中，商业项目多为写字楼、购物广场、商业综合体等；城市服务多包括市政环卫、老旧小区改造等项目；公共类物业多为学校、医院、交通枢纽等。

1、商业物业

商业物业是目前最热门的赛道之一，凭借其高收益及高盈利的优势备受企业追捧，目前有超过80%的上市物企在管商业物业。从资本的角度看，高收益及高盈利能力能够增强投资者的信心，因此能给企业带来更高的溢价能力和抗风险性。

2021年，物业企业纷纷加快布局商业物业的脚步。在拓展策略上，物企通常选择承接或整合关联方相关资源，而后再进一步进行市场化。例如，碧桂园服务首先对碧桂园集团体系下的所有商业业务进行了整合，随后高价收购富力物业以及邻里乐控股。

目前，部分企业主要管理购物中心、商业写字楼等项目，开展物业管理服务以及招商、开业筹备、租户指导服务等运营服务，如华润万象生活、中骏商管、远洋服务等。

华润万象生活是深耕“商管+物管”双赛道的典型企业。2021年，华润万象生活旗下购物中心零售额首次突破千亿，出租率、经营利润率均有提升。在写字楼业务板块，企业提供物管及商业运营服务，抢抓经济转型期机遇，引入五百强、独角兽等优质租户，出租率提升至80%以上。

部分企业主要管理商业写字楼、商业园区，提供PM+FM服务，如卓越商企服务。卓越商企服务为写字楼项目提供前期介入、营销管理、招商租赁等PM服务，为工商企业客户提供设施管理定制化解决方案，包括搭建管理智慧平台、安保服务、行政服务等。

2、城市服务

在中央到2035年“基本实现国家治理体系和治理能力现代化”的规划下，布局城市服务赛道成为物企抓住时代发展红利的绝佳机遇。具体来看：

• 城市服务项目可以开拓物企新的增长点，创造新的市场和价值空间；

• 资源整合，广泛开展合作，拓宽自身发展渠道；

• 承担社会责任，强化品牌建设，树立良好品牌形象和品牌口碑；

• 一体化项目所涉及的年化金额大，包含服务内容多。

在已上市企业中，碧桂园服务、雅生活服务是业内布局城市服务进展最快的企业。2021年，凭借先前的运营成果和优势，两家企业在城市服务领域逐步扩大服务范围、丰富服务内容，服务水平不断进阶。

• 碧桂园服务于2021年内陆续承接天津滨海新区为代表的城市大物业项目，还向福建省福鼎市、广东省湛江市、海南省儋州市、临高县提供市政环卫一体化服务，业务覆盖超过150个城市。目前，企业成立的城市服务集团已实行公司化运作，核心竞争力进一步提升。

• 雅生活服务在承接城乡环卫项目的同时，在海上环卫、水体养护领域取得了新的突破，在环卫基础业务的基础上横向延伸个性化服务需求，为打造综合服务平台积累经验。

成长型企业虽然无法在当前阶段实现头部企业这般全局性的一体化运营，但其仍积极从细分业务切入，先拿到城市服务入场券，为未来探索更广阔的发展空间积累丰富经验。

以弘阳服务为例，弘阳服务与南京市栖霞区西岗街道达成战略合作，双方在市政管理服务、资源运营服务、专项设施服务等领域开展合作。弘阳服务也将在此基础上持续探索城市民生服务管理领域，不断发展街镇创新治理模式，创造更大的服务价值与社会价值。

3、公共物业

公共类物业包含众多细分业态，学校、医院、政府机构、公园、交通枢纽等均是较为热门的赛道。近年来，随着高校、医院等机构逐步深化后勤服务市场化的改革，越来越多物企进驻校园、各类社会机构、公共设施，施行专业化管理。

2021年，物业企业积极探索非住宅领域，打造多业态布局。通过招投标、收并购、战略合作等多元化手段，在非住项目获取上成果颇丰，其中商业物业、城市服务以其良好的市场前景和广阔的盈利空间，吸引众多企业抢滩布局；尤其在城市服务领域，随着“放管服”政策的陆续落地，也将有更多城市加入其中，借助物业的力量提升城市治理水平。