华南、华东热度高，非住业态占比近七成 ｜ 2021物业招投标

本文将聚焦嘉和家业物业云2021年招投标数据，从招投标业态分布、招投标区域分布两大角度，深度分析物企市场外拓情况。

引言

2021年是物业服务行业发展史上最具里程碑意义的一年，也是板块发展变动最大的一年。这一年市场整合速度加快，交易金额与频率屡创新高，买卖逻辑由卖方主导转变为买方主导。除收并购之外，物企在市场化拓展方式上同样倾注了大量心血，所拓业态不断创新，第三方市拓规模占比持续提升，展示出极强的稳定且持续经营的能力与潜力。

而项目拓展信息的获取，是多数物业企业所面临的难题。在与物业企业长期深度地沟通与交流过程中，我们切身体会到物业企业未来的增长潜力点关键是在于市拓团队高效的信息获取能力以及优秀的招投标能力。

一, 招投标项目业态多元化, 五大非住业态热度提升

伴随着国民经济的快速发展和居民收入水平的不断提高，社会需求不断在基础服务消费外加码升级，进而带动物业服务朝着多业态发展。根据2021年中期年报显示：上市物企非住宅物业在管面积占总在管面积的38.7%，较2020年末上升4.7个百分点。

目前，非住业态主要包含商业物业、写字楼、产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施。从2021年招投标业态分布图可看出，公建、学校、办公、商业以及产业园是当前最热的五大非住业态。

图：2021年招投标业态分布图

数据来源：嘉和家业物业云

01  新基建释放巨量市场空间，公共服务成最热非住业态

公共服务是指物业企业对政府、机场、道路、轨道交通、公共建设等公众项目进行物业管理。伴随城市服务的快速发展、国家大力开展新基建，公众物业释放了巨大的市场空间，物业企业也争相踏上公众物业管理业态的高速发展列车。

公共服务类企业选择物业服务企业的模式从最初的委托到现阶段的公开招投标，无疑是将公建类服务逐步市场化，随着此类招投标的频次增加、要求提高。现阶段上市物业企业中主要发展公共服务的物业企业有：保利物业、新大正等。

保利物业持续保持高速的扩张态势，在2021年中期财报里，保利物业新增公共及企业物业在管面积3190.8万平方米，新签约项目单年合同金额约为4.9亿元。重点项目包括重点项目包括上海轨道交通15号线、深圳市笔架山公园、合肥轨道交通3号线等。

新大正在公共物业方面营业收入持续稳定增长， 2021年中期财报数据显示，其业务收入较2020年同期增长25.8%，主要是由于其在政府、交通等重要的城市功能业态中加大投入，公共业态项目品质持续改善，大中型优质项目数量增加。

表：2021部分物业企业中标公共服务物业

内容来源：嘉和家业物业云

02  物企抢滩布局商管物业，市场化程度仍有提升空间

商业物业与办公物业是物业企业2021年抢滩布局的重点板块，该两大类型物业凭借其高收益的优势，成为物业企业提升盈利能力的重要板块，备受企业追捧。

从全国物业服务行业招投标业态比例分布来看，商业物业及办公物业的中标比例分别为11.4%及12.2%，物业企业更多通过收并购及发展商业子品牌加码商管物业的发展，可见商业物业及办公物业板块市场化程度还有进一步提升的空间。

表：2021部分物业企业中标商管物业

内容来源：嘉和家业物业云

03  学校物业服务市场仍未成熟，物企可借助招投标全委模式切入

从全国物业服务行业招投标业态比例分布来看，2021年物业企业在学校物业板块招投标占比高于商业物业及办公物业，至14.7%。学校物业作为非住宅业态的新型模式，属于尚未成熟的产业，抢先布局这一赛道毫无疑问将是物企提高企业竞争力的重要途径之一。

物业企业借助招投标向校园提供全委服务模式，即学校统筹社会和学校资源，利用招投标等公开市场化方式，引入规范化的企业进驻校园，为学校提供保障。

通常学校会自办自管能源动力和医疗服务，其他服务如物业管理、餐饮、校园商贸等采用公开招标方式向外获取优质社会资源。这种模式下，缔约方之间独立性更强，物管服务实体可以独立决策，运营效率大幅提升。物业企业通过规范化、高品质管理，从传统四保一服角度出发，以全委模式切入，逐渐进入高校物业服务生态圈。

在增值服务领域，物业公司利用其拥有丰富供应商资源的优势，提高在校园内多样化服务的渗透率。物业企业在布局高校物业中借助所积累的专业化服务，帮助其赢得校园服务口碑和市场占有率，从而进行“异地复制”，丰富企业在管业态。

表：2021部分物业企业中标学校物业

内容来源：嘉和家业物业云

04   产业园物业发展前景广阔，因高专业壁垒企业难破局

当前涉及产业园的物业管理企业仍较少，因为相对于基础住宅物业，产业园区物业管理内容具有复杂性，进入壁垒高，且需要一定的品牌实力及专业实力，但园区物业管理发展空间却十分广阔。

目前物业企业涉足并在产业园业态中服务到位的较少，能够提供满足客户需求的专业一体化园区综合物业管理服务的企业更是凤毛麟角。特发服务作为老牌的园区服务老牌企业在该细分领域积累起了一定的影响力，华为、阿里等世界五百强企业均为特发服务的长期合作伙伴。

表：2021部分物业企业中标产业园

内容来源：嘉和家业物业云

二, 招投标集中于一线城市, 广东省独占鳌头

2021年，嘉和家业物业云监测的物业服务相关的招标总量共计超9万条，中标总量共计近10万条。其中：2021年招标活跃城市前三位分别为广州、上海、深圳；2021年中标活跃城市前三名分别为广州、上海、天津。从整体来看，招投标最活跃的区域主要集中在粤港澳大湾区、长三角地区以及环渤海地区。

以下将从招投标项目城市分布、上市物企区域分布以及针对广东省物业招投标项目进行深度汇总分析：

01  华南、华东招投标占比均超三成

2021年，物业招投标市场持续活跃，与国家政策对物业行业的鼓励与指引密不可分。从全年招投标项目区域分布来看，华南、华东区域的招投标最为活跃，且占比相当。其中，广东、上海、北京成为省份排名前三甲。

图：招投标项目区域分布

数据来源：嘉和家业物业云

将招投标项目分布细化到城市来看，项目数量前30的城市中。其中以深圳、佛山、惠州为首的13个城市均归属于广东省，占TOP30的四成以上。除广东省外，物业服务行业招投标项目大多分布在省会城市，可见，现阶段省会一线城市及超一线城市的发展进程较快，城镇化率较高，居民及城市对第三产业需求呈指数型上升，进一步促进物业服务行业在一线及超一线城市发展迅猛。

图：2021年招投标项目城市分布TOP30

图片来源：嘉和家业物业云

02  集中度同与头部物企区域分布息息相关

除城市发展进程及居民需求程度的因素外，物业服务行业招投标项目分布集中在华南、华东及华北，还与头部物企区域分布有关。

从头部物企区域分布来看：当前53家上市物企分布在全国11个省、直辖市。其中三成以上的上市物企位于广东省，其余物业企业则集中在北京、浙江、上海，分别为6家、6家及5家，共占比总数的32%。

头部物业企业的区域分布也一定程度上也影响了物业服务行业招投标项目的区域集中度。随着现阶段物业服务行业招投标项目业态愈发多元化、项目专业度也逐步提升，企业对外招标物业服务行业企业时，对物业企业的品牌影响力、规模度以及服务专业性等方面更为看重。头部企业在这三个方面都远突出于成长型物企，反映出头部企业在招投标中更具竞争优势。

图：上市物企区域分布

内容来源：企业官网、嘉和家业整理

03   四大角度剖析广东省物业行业发展

广东省为何能在众多一线城市及超一线城市中稳居物业管理行业的领头羊地位？

// 从第三方产业主要数据来看

截至2021年末，全国物业管理企业法人单位21.68万个，广东省以3.38万个物业服务企业数量遥居第一位；而3.38万个物业服务企业为广东省带来了近百万的物业管理从业人员，同时创下了全年超千亿元的营业收入。可见广东省物业管理服务无论从物业服务企业数量、物业管理从业人数、或是物业管理主营业务收入，广东省的物业管理在全国一直稳居前茅。

// 从中国物业发展历史来看

众所周知，中国第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司，于1981年3月10日成立于广州深圳。成立之因是为满足深圳涉外商品房——东湖丽苑业主（主要是香港业主）对于物业管理的消费需求，深圳市房地产管理局向深圳市编制委员会申请成立了该物业管理公司，从而开启了中国物业管理的发展之路。

// 从广东省的环境因素来看

作为中国改革开放的首批试验田，广东省市场经济意识以及服务意识一直位于全国前列。外加毗邻港澳，把控东南沿海重要港口，对外交互密切。在此环境因素下，物业管理这种事关民生的全新的“服务消费品”在广东率先落地生根，并在此后得到迅速发展。且许多物业服务业态都是从广东率先尝试，例如城市旧改：

城市旧改，又称“城市更新”或“旧城改造”，就是将不适应现代化城市社会生活的区域进行有计划、有必要的改造，进而使得城市土地更合理、经济地再利用。而率先嗅到城市旧改这一“香馍馍”是在广州发家的富力物业，自1990年代，富力物业便开始涉足广州旧厂改造，为之后佳兆业美好、招商积余、保利物业进军广州城市旧改物业服务领域奠定基础。

// 从广东省业态分布来看

聚焦现阶段广东省物业服务行业招标业态，公建类物业服务超越传统住宅物业，跃升至招标业态首位，占比28%。这离不开招商积余、保利物业、越秀服务等头部物企在公建类物业服务的深耕。而广东省物业服务行业在住宅、办公、商业、学校的物业业态招标占比相近，与全国物业服务行业招投标业态分布对比来看，广东省物业服务行业招标业态在多元化的同时，呈现出更均衡化及专业化的状态。

图：2021广东省物企招标业态分布

数据来源：嘉和家业物业云

从物业管理行业数据、中国物业发展历史、广东省环境因素及广东省招标业态分布四大角度分析得出：在40多年的探索及发展下，广东省物业管理服务企业已从劳动密集型行业逐步转型成管理密集型、知识密集型及技术密集型行业。

当然，随着华东、华北及西南的物业管理服务愈发成熟，越来越多的物业企业对长三角、环渤海及西南地区进行区域深耕，带动周边二三线城市的物业服务发展，从而全国的物业服务行业也会像广东省一样，逐步提升业务专业化程度、降低服务成本，从而提升全国物业服务行业的竞争力。

结语

2021年，物业企业在第三方外拓上的力度持续加大，以寻求规模增长的渠道多样性。公建、学校、办公、商业以及产业园则是现阶段物企加码布局的五大非住业态，每种业态均需要物企提升自身在相关服务领域的专业度。在外拓布局上，一线及超一线城市会提供更多的物业服务行业招标的机会；同时头部物企的集中度也奠定了中标城市的活跃度。