旧改新风向！片区综合整治和危旧改造前期服务商模式

片区综合整治和危旧改造前期服务商模式是指在片区综合整治或危房（旧房）改造中，由政府进行招标，市场主体参标，中标单位协助政府进行片区统筹策划，开展综合整治、城市更新、公共服务、公共设施项目等前期规划工作。

片区综合整治和危旧改造过程引入前期服务商，形成政府统筹主导、市场高效实施的新局面，改变了原来城市更新（包含拆除重建和综合整治）和棚户区改造模式中仅对具体项目的规划研究，相当于是以片区的形式总包给市场主体开展前期工作，更有利于高效推进存量土地盘活，多方面提升城市品质。

在防止大拆大建的大环境之下，老旧小区改造仍是行业关注焦点，深圳老旧小区改造集中于拆除重建类城市更新和棚户区改造两大模式。截至2022年一季度，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项30个，顺利进入实施主体公示阶段13个，计划实施率接近43%。深圳市棚户区改造项目累计34个（包含前期申报13个），顺利进入开发阶段10个。值得注意的是，在本次公布的三处片区综合整治和危旧改造范围内中老旧小区较为密布。

随着人口大量聚集，深圳城市发展住房问题极其突出。2021年3月，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，提高了更新意愿征集比例、确权前置、旧住宅区优先用于公共住房建设、破解拆迁难、公开选择市场主体比例提升等系列措施，利于推进老旧小区改造，推动住房供应；2021年7月，深圳市规划和自然资源局发布了关于公开征求《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）意见的通告，拟提高居住用地开发强度，加大居住用地供应；今年1月，深圳市住房和城乡建设局发布了《深圳市住房发展“十四五”规划 》，明确将建设筹集住房89万套。在片区综合整治和危旧改造前期服务商模式，利于多方面诊断片区内的老旧小区，探索可实施路径，强效支持住房供应。

片区综合整治和危旧改造前期服务商模式有诸多利好点。首先，对政府来说，一是大片区统筹规划，利于盘点存量项目推进情况及高效盘活存量土地；二是利用市场主体的专业团队和丰富开发经验，提高片区改造可实施率；三是满足政府公共利益需求，如公共设施建设、历史风貌保护等；其次，对市场主体来说，原先老旧小区不管是城市更新还是棚户区改造均由辖区街道办主导，后续通过公开招标或协议出让的方式选择市场主体，市场主体提前介入存在风险。现模式之下，市场主体可提前介入，通过片区统筹规划研究，筛选优质项目，提前部署；再者，对业主来说，能改善人居环境品质，提升人居幸福感。

在多重政策环境影响之下，片区综合整治和危旧改造前期服务商模式或将是深圳旧改新风向，尤其对于原特区内地区或都市核心区或将更加适用，此模式综合旧住宅区改造、综合整治、公服提升等多种模式并进，多方面推动城市品质提升，实现多方主体共赢。