片区综合开发专家的新尖刀：区中园+产业投资

目前，中新集团（CSSD，601512.SH）是中国资本市场（A股+港股）硕果仅存的发展状态优异的片区综合开发上市公司。除了中新两国合作背景、国有企业自身优势禀赋以及背靠苏州工业园区这个殿堂级产业高地大本营之外，火花S-Park认为，也不应忽视中新集团自身的三个内因，我们总结为“明确而坚定遵循战略导向，因循与发挥历史积淀优势，突出和强化园区闭环属性”。

目前，中新集团（CSSD，601512.SH）是中国资本市场（A股+港股）硕果仅存的发展状态优异的片区综合开发上市公司。除了中新两国合作背景、国有企业自身优势禀赋以及背靠苏州工业园区这个殿堂级产业高地大本营之外，火花S-Park认为，也不应忽视中新集团自身的三个内因，我们总结为“明确而坚定遵循战略导向，因循与发挥历史积淀优势，突出和强化园区闭环属性”。

相比于业绩数字，火花S-Park更关心的是2021年中新集团一个最重要的变化，即对主营业务格局的优化调整——尽管“一体两翼”的总框架不变，但原来指的是“以园区开发运营为主体板块，以产业载体配套和绿色公用为两翼支撑板块”，在2021年将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块范畴，将产业投资从园区开发运营的一个业务节点，提档升级为两翼支撑板块的重要一翼，形成了“以园区开发运营（产城融合园区和区中园）为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块”的全新发展格局。

中新集团原先的“一体两翼”业务板块

中新集团最新的“一体两翼”业务板块

中新集团提到，新的发展格局丰富和强化了主体板块业务发展，园区开发运营的核心资源要素更加集聚，让“一体”的实力更强；新的“一体两翼”发展格局强化了产业投资和绿色公用业务，产业赋能、绿色赋能园区发展，让“两翼”的动力更足。通过主体板块与两翼板块有机联动、资源集聚，实现高水平产城融合，助力国家科技创新和产业升级。

火花S-Park认为，这个发展格局的全新变化，显示出中新集团下一步实现自我突破的两大尖刀力量已经锋芒毕露——被升格为“一体”主干的区中园，和被提档为支撑羽翼的产业投资。

我们分析，这背后其实涉及到中新集团对经济趋势、行业走向、市场变化、自身禀赋等因素的一系列深入而综合的思考分析：

产城融合园区（以土地一级开发和产业资源导入为核心的片区综合开发）是中新集团从苏州工业园区发轫起就开始从事的最基础业务，目前在各地都进入了丰厚的收入期，仍有很长的持续期，也是利润贡献的顶梁柱；但是从另一个层面来看，这种“吃老本”业务的天花板肉眼可见，瓶颈非常明显，波动幅度又大，新拓展的可能性已经不大，对资本市场“讲故事”的新鲜度和想象力严重不足，“人无远虑，必有近忧”，也势必需要新鲜血液的强力补充。

而区中园和产业投资虽然短期来看仍处于耕耘投入期，但好在市场化程度更高，规模化的拓展空间理论上是上不封顶的（这一点资本市场是最喜欢的），特别是与片区综合开发可以形成逻辑非常自洽、自我增益明显的闭环效应，是未来支撑“中新”品牌与故事的重要增长点。

这个新“一体两翼”可不是嘴上和纸面说说而已，而是真实落在财务报表数据当中的。中新集团2021年报显示，园区开发运营实现年度利润总额18.04亿元，产业投资为3.5亿元，绿色公用为2.53亿元，“一体两翼”格局体现得非常显著。

由于此前火花S-Park对中新集团的整体模式做过详细分析，不再赘述，这一次我们就借着年报数据，来着重分析这两个被中新集团寄予厚望的“尖刀业务”：

区中园

中新集团所谓的“区中园”，其实就是火花S-Park常说的“二级园区开发”，就是在一个大范围的一级片区中以市场化的招拍挂手段拿地，进行开发、租赁和运营管理的业务。在中新集团这里，主要细分为四个子版块——工业类载体、特色产业园、物流园和蓝白领长租公寓，基本都以自持租赁为主。

中新集团区中园业务有相对独立的操盘主体“中新智地”（也是与火花S-Park共同成立上海园联园区合资平台的核心创始股东之一），目标是打造为“全国一流的区中园开发运营商”。目前中新智地的成长速度非常快，年报披露，仅2021年就新拓展项目落地9个，总占地面积近1800亩，总建筑面积超120万平米。

主要包括苏州工业园区内的标准厂房及定建厂房、中新嘉善现代产业园内的中新智慧园、苏锡通科技产业园内的中新智能制造产业园，以及位于长三角区域的以沪杭宁合都市圈为核心的中新智地（镇江）高端装备制造产业园、中新智地（常州）智能制造产业园、中新智地（嘉善）智能制造产业园、南通波影医疗产业园、中新智地（江阴）智能制造产业园、中新智地（句容）智能制造产业园、中新智地（吴江苏州湾）智能制造产业园及南通海门工业绿岛表面处理产业园、安徽舒城（中新联科）项目等标准厂房、特色产业园等。

中新集团的区中园

这里我们可以很明显的看出两点：

第一，中新集团的区中园相对于片区综合开发是另外一个产品系，完全市场化的独立操作，不会强制放在中新集团自己的片区里，而是点状的分布，只需要考虑好政府、环境、区位、地段和产业环境，不用考虑太多与片区的联动，否则把两个产品系强行捆绑起来发展很麻烦，会做得很累，因为二者的逻辑和周期有很大差异。

第二，现在这一块主要还是在比较熟悉的长三角区域规模化布局，尽管这些区域竞争和挑战很激烈，但中新集团的策略不是单打独斗，而是要发挥整合的作用，找到自己的优势。虽然工业用地资源获取很难，但相对来说拥有中新品牌、合资属性和母体背书的中新集团还是更容易得到政府的认可，拿地较有优势。

中新集团区中园的布局版图

总的来看，中新集团一直做的都是最顶层的片区综合开发，比单纯运作厂房、物流等产业地产会更综合、更复杂，有了这些基础和沉淀，区中园相当于降维进入，难度也更低一些。而且，不管是片区开发还是二级园区，背后开发与招商的逻辑和本质都是一致的，都是to B端的产品打造与产业招商，企业的诉求也类似，要政策、要市场，无非是大小体量不同罢了。“所以中新集团的策略共通点就是找到大中小企业的共性需求，跟政府统一去沟通，提供软硬两种环境。”中新集团董事长赵志松在接受火花S-Park调研时表示。

由于现金流充沛足以支撑长期持有，在这类产业载体上中新集团基本不主张销售，除非是特别有需要的产业类大企业，这样无疑更有利于维持二级园区的高品质，在未来也是非常好的盈利点和资本运作标的。现在国家推出基础设施公募REITs是一个很好的方向，中新集团有意愿在未来去做这方面的尝试，但截至目前还没有提上日程，短期内其目标首先是做大优质物业的持有规模。

火花S-Park认为，中新集团没有启动公募REITs的另一个内在原因是它与很多背负着沉重政治任务的国企与平台公司不同，由于市场化更高，自主性更强，它可以游刃有余地掌控投资节奏，量入为出，负债率不高，再加上各项业务都贡献着稳定的现金流，也没有特别强烈的资产出表意愿。

另外像普洛斯那样的基金化运作也是一种选择，管理权不丧失，保证品牌和品质，中新集团认为这才有更大的价值。

产业投资

产业投资也是中新集团上市之后发力的一个重点，目前也是众多产业地产商想要筹谋进入以及初涉浅尝的领域，所以我们可以用中新集团这个案例来着重剖析一下。

赵志松在接受火花S-Park调研时指出，产业投资可以帮助自身更好地形成一个完整的园区开发运营产业链，这是中新集团将其作为整个“一体两翼”业务格局重要一翼的核心逻辑。

火花S-Park认为，所谓“园区开发运营”，就是要深度介入区域和产业的发展，产城融合、产服融合、产金融合，提供更好的产业发展环境，形成一个全链条闭环，然后“通吃增值红利”。

“相比其他市场化的GP和LP，中新集团对片区以及二级园区内成长起来的优质企业未来发展有更深的理解、更好的判断和更融洽的关系，具有获取优质资源的先发优势，从而有更多的把握来进行投资行为。”赵志松说。

同时，现在国家资本市场的政策也支持，包括科创板、注册制等，给产业投资的退出提供了很好的渠道，难度降得更低，风险也更可控。“中新集团希望从业务中找到更强的关联性，让链条更加完整，作为各合作区域的开发主体有自己独特的优势和打法，而不是突然跨界，去跟创投、PE抢饭吃。”赵志松表示。

目前，中新集团产业投资的总体策略是：

（一）引导各合作基金为各合作园区及“区中园”导入优质产业及城市配套项目，并撮合园区内企业和市场化资金对接，凭借开发主体的地位和特点对园区内企业进行多维度赋能；

（二）整体把握产业投资逻辑，在投资赛道选择上，立足园区主导产业，把更多资金投入到新兴产业发展，优化不同产业的投资覆盖比例，投资方向聚焦科技创新和新兴产业，通过基金投资和科创直投“双轮驱动”，协同打造产业链、创新链、投资链和服务链；

（三）在投资阶段选择上，重点投“早”、投“小”，进一步扶持培育产业发展。探索开展引导基金等产业投资创新性布局，与新加坡合作探讨设立产业投资基金。强化投后管理和赋能，有效控制投资风险，实现价值增值。

（四）做实做活“以投带招、以招促投，投招联动”，并通过与被投资企业双向赋能，带动各合作区域的产业高速发展，深入挖掘运营价值，在分享区域产业发展红利的同时，助力区域科技创新和产业升级，最终形成整体的园区开发运营产业链闭环。

（五）强化产业投资品牌，在业内尽快树立形象、形成知名度，打造最专业的园区开发运营投资品牌。

我们可以来看下中新集团产业投资的相关数据，有助于对上面这种投资逻辑和策略有更全面的理解：

2021年，中新集团全年新增认缴外部产业基金16支，认缴总金额超15亿元；通过中新产投投资成立中新资本，完成中基协的基金管理人资格登记，发起设立的中新园创一期基金、中新园展一期基金正式投入运行，总规模5亿元；产业基金全年拉动基金落地苏州工业园区及各产城融合园区规模超130亿元，投资苏州工业园区及各产城融合园区项目超14亿元，拉动项目总投资近90亿元。科创直投方面，全年中新产投、中新园创一期基金直投苏州工业园区重大及各类科技项目11个，认缴投资金额近1.3亿元。

截至2021年底，基金投资方面，中新集团累计认缴产业基金32支，认缴金额近32亿元，拉动基金落地苏州工业园区及各产城融合园区规模超193亿元。参投的基金覆盖了信息技术、智能制造、人工智能、半导体、生物医药、云计算、区块链、5G、新能源、新材料、供应链等苏州工业园区及各产城融合园区主导产业。基金所投项目中，上市/拟上市（包括已进入上市辅导阶段的）项目45个。

基金推荐有效招商项目源超100个，已落地项目17个。产业基金累计投资苏州工业园区及各产城融合园区项目超32亿元，拉动项目总投资近134亿元。科创直投方面，已累计直投科创项目共13个，认缴投资金额近1.9亿元，投资生物医药产业赋能平台1个，认缴投资金额近2.7亿元，合计拉动总投资近22.7亿元。

从投资成效上来看，2021年，中新集团公允价值变动收益达到2.2亿元，较上年同期增加5648.13%，主要为产业基金评估增值所致。

从火花S-Park所整理的中新集团参与产业投资的具体内容来看，此前全部都是以LP的形式参与，基金份额最高也没有超过25%，最低只有5%，这样可以最大限度的在获取收益和控制风险之间取得平衡。

但从园创和园展基金开始，则是中新集团自己来担纲GP，投资了包括唯思尔康（天使轮）、诺米代谢（B轮）等企业，并开启了科创直投的步伐，包括苏州汉天下电子、派格生物、锐讯生物、鑫康合生物、明度智云、汉骅半导体、新芽基因等的直投与基金组合式投资，这样才能更加注重自己培养产业而不是一味的从外部投资买商，也才有更强的掌控力和精准性，盈利性方面也会更强。

2021年10月完成备案的中新园创一期基金

中新集团认为，这些产业投资的风险相对较低，被投项目主要集中在早期、成长期阶段，穿越周期的能力较强。

当然，这些投资也不是为投而投，而是紧密围绕自己园区开发运营这个主业进行赋能发展，特别是立足园区主导产业，投早投小，以投促招，形成母基金、子基金及项目直投的多层次布局，在获得良好财务回报的同时也能对园区开发运营主业起到显著的赋能成效。

应该说，中新集团本身的确不是产业投资专业出身，但是它进入产业投资领域的确有近水楼台先得月的优势：如今苏州工业园区大本营就云集了众多科创型中小企业，形成了源源不绝的投资蓄水池，这些年苏州政府和本地国企本就在“基金+基地”“产融结合”方面做得很出色，产业生态圈与金融资本联动极为活跃；而中新集团本身又有几个特别专业的兄弟公司：

比如新建元集团，旗下拥有三大基金运作平台——专注于医疗健康股权投资的元生创投、专注于地产投资基金管理的元联基金和新成立的专注于产业投资基金管理的元创基金；

比如元禾控股，更是国内名列前茅的创投机构，管理近千亿元基金规模，截至2020年底，直投平台及管理的基金投资项目超840个；通过主导管理的VC母基金投资子基金119只，子基金总规模超1200亿元，投资企业超2100个；通过上述股权投资平台已累计培育上市企业133家。

投资标的丰富，有天然的本土平台属性和一众专业兄弟帮衬，又与园区运营主业协同性强，主场作战的中新集团在产业投资方面自然拥有极大的便利优势和高起点。

如今现在市面上讲产城融合的企业很多，但总的来看，这些企业在产业载体、房地产、商业地产、产业运营服务等业务都并非一流，强行合在一起就更不可能做到一流。基于这种认识，中新集团的愿景是希望自己的每一项业务能力都尽可能做到一流，这样才有真正的竞争力：

绿色公用业务，跟国家战略紧密结合，业绩和现金流也很稳定；区中园也有自己的独特优势，中新智地未来有可能做成国内非常好的持有型二级园区品牌；片区综合开发是起家的手艺活儿，更必须保证做到国内一流。

因此，现在中新集团发展产业投资业务，并不去和头部创投机构比，而是找到并因循自己独特的结合点，可以与这些外部优秀的机构做出交集，整合最优质的资源，大家不是一个维度的竞争，而是互补共赢的，目标就是做成“中国园区开发企业中第一流的投资商”。

这样一来，“片区综合开发+区中园+产业投资+绿色公用”，每一个业务板块都努力去争取做到最优，这些战略级的主业就形成了一个游刃有余、相辅相成的同心圆和强闭环，共性都是为实体经济和城市发展服务。