鲁商生活服务二次递表过聆讯 国资背景加持但母公司依赖度高

中房报记者 梁笑梅 北京报道

鲁商生活服务股份有限公司（以下简称“鲁商生活服务”）离成功上市只有一步之遥。

6月27日，鲁商生活服务公告称，该公司拟全球发售3334万股股份，其中香港发售股份333.4万股，国际发售股份3000.6万股，另有15%超额配股权。

鲁商生活服务的招股时间时间为3天，从6月27日至6月30日，发售价将为每股发售股份5.3港元～7.92港元。不出意外的话，鲁商服务将于7月8日于联交所主板挂牌上市。

2021年7月2日，鲁商生活服务首次递交招股书。6个月时间招股书失效后，今年1月18日，鲁商生活服务再次递表。6月21日，鲁商生活服务通过港交所聆讯。

关于招股的进程以及上市的规划，中国房地产报记者多次拨打鲁商生活服务方面电话，电话处于无人接听状态。

事实上，不管是规模还是营业收入，鲁商生活服务均算是中小型物业企业的代表。

招股书显示，在鲁商生活服务的股东架构中，控股股东为山东省国资委旗下的鲁商健康产业发展股份有限公司 (以下简称“鲁商发展”，600223.SH)。

不容忽视的是，今年以来，有央企、国资背景的物业企业更容易通过港交所聆讯，先是金茂服务，接着就是鲁商生活服务。

“未来的趋势是整个物业行业将越来越国有化，这是一种难以抗拒的趋势。”汇生国际融资总裁黄立冲告诉记者。

一位不愿具名的人士表示：“受地产行业市场拖累，民企背景物业公司也会因关联公司债务问题波及，影响战略决策和动作。在目前新兴的非住宅物业、城市服务等领域，国资背景物业企业占据一定的优势，国资物业企业乘势发展将是接下来一段时间内的阶段性特征。”

01 业态较丰富、淡化“物业”概念

资料显示，鲁商生活服务由鲁商发展控股，鲁商发展又是山东省国资委旗下的企业。

这家拥有国资背景的物业企业，与大部分民营企业分拆物业上市的步骤有所不同。其没有直接成立境外上市主体公司，更多工作集中在股权变更及资产腾挪梳理上。

最新的招股书中关于股权结构比例有了变化。此前招股书线显示，代表山东国资的鲁商发展拥有52%的鲁商生活服务股份，处于控股地位，其他股东拥有48%股份；而此次招股书中则披露，鲁商发展与其他股东分别持股鲁商生活服务53.7%、46.3%。

黄立冲表示，“因为随着国家在改革过程中把不少原来区的行政管理权下降到街道，而且在疫情防控期间原来的法律定义为民间组织的街道办获得了不少行政功能，因此未来国家也将会以各种方式去掌控人手最多，最方便控制社区的物业，物业管理公司的社会性会体现出来，其盈利性和商业性的元素将降低，未来将扮演一定的社会责任职能。”

截至目前，港股市场共有5家地方国资物业企业，分别是金融街物业、建发物业、华发物业、越秀服务、京城佳业。

在上述不愿具名的人士看来，“国资背景的物业企业有较为稳定的支撑，抗风险能力较强，因此在港股的表现上基本面稳健。”

资料显示，鲁商生活服务三项主要业务分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

值得关注的是，从招股书上可以看出，鲁商生活服务淡化了“物业”概念，着重将健康服务、城市更新纳入业务范围。

鲁商生活服务董事长、非执行董事的赵衍峰此前出席公开活动时，曾谈及城市更新计划，并强调鲁商服务在城市更新上下游的关键作用。

在业态方面，鲁商生活服务也在不断拓展。鲁商生活服务已签约物业包括住宅小区、写字楼、商业综合体、市政设施（例如城市道路）、公寓、学校、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业。

02 区域型中小型物企

资料显示，鲁商生活服务成立于2006年，其是一家在山东省的综合性物业管理服务提供商，总部位于济南市，业务范围覆盖山东省几乎所有地级市，以及北京市和哈尔滨市。

在项目布局上，其中74个已签约物业（已签约建筑面积2050万平方米）及74个在管物业（在管总建筑面积约1690万平方米）位于山东省，区域占比超过了80%，布局较为集中。

事实上，作为区域型物业企业，其规模和营业收入在上市物业企业中不算突出，属于中小型物业企业。

在规模上，2019年、2020年、2021年，鲁商生活服务在管总建筑面积分别约为1070万平方米、1540万平方米及2290万平方米。

在业绩方面，鲁商生活服务营业收入从2019年的3.21亿元增至2021年的5.83亿元，复合年增长率为34.7%；净利润2019年的2890万元增至2021年的7700万元，复合年增长率为63.2%。

根据中指研究院报告显示，截至2021年底，物业服务上市公司在管面积均值1.1亿平方米，同比增长44.3%。2021年物业服务上市公司营业收入均值达33.7亿元，较上年增加11.1亿元。

可以看出，鲁商生活服务在规模和营业收入上和已经上市物企的平均水平存在一定差距。

03 母公司度依赖高、盈利能力欠佳

值得一提的是，鲁商生活服务对母公司的依赖不小。

2019年～2021年，鲁商生活服务来自鲁商发展的营业收入分别为7110万元、1.17亿元及1.7亿元，分别占其总收入的22.2%、29.1%及29.2%。

这三年间，鲁商生活服务向鲁商发展开发物业提供物业管理服务产生的收入分别为1.78亿元、1.98亿元及2.24亿元，分别占提供物业管理服务产生的总收入的98.7%、97%及87.7%。

在规模上，截至2021年12月31日，45个在管物业由鲁商发展集团开发，在管总建筑面积为1240万平方米，占在管总建筑面积的54.3%。 

不过，鲁商生活服务也在提高外拓面积。2014年，鲁商生活服务迈出了与独立第三方物业开发商合作的第一步，接管了山东省一家领先的融资租赁公司的写字楼管理。

不太乐观的是，鲁商生活服务独立第三方物业的毛利率低、收费单价也低。

2019年～2021年，鲁商生活服务独立第三方物业的毛利率分别为7.7%、15.2%、16.3%。招股书显示,鲁商生活服务独立第三方的平均物业费仅为0.69元。

鲁商生活服务在聆讯资料集中披露称，2019年、2020年及2021年，整体毛利率分别为17.4%、19.8%及25.4%。

根据中指研究院公开的数据显示，2021年上市物业企业毛利率为29.1%。