国资背景加持 中湘美好赴港IPO

中房报记者 梁笑梅 北京报道

“有关上市相关问题，暂时不方便透露。“6月14日，中湘美好城市运营服务股份有限公司（以下简称“中湘美好”）方面人士告诉中国房地产报记者。

4天前，6月10日，中湘美好在港交所递交招股书。中金公司为其独家保荐人。

这家来自湖南省的物企，身上的亮点不少。其是一家在港交所沉寂两个月后递表的物企，国资背景加持，聚焦城市服务……

在一位不愿具名的人士看来，“国资委背景一定程度上能够给中湘美好业务带来稳定性，但成功上市仍需要看该公司的业绩水平和成长潜力。”

01 城市服务成亮点

汇生国际资本总裁黄立冲表示，“民营企业会受经济走弱以及市场方面的影响更大。相比民营企业，具有国资背景的物企，稳定性更强，这类物企上市会成为未来的一种趋势。”

2022年以来，港股递表物企的数量为9家，但上市的只有3家，力高健康生活、金茂服务和东原仁知。

和上述绝大部分递表物企不同的是，中湘美好是一家为数不多的具有国资背景的物企。

股权穿透显示，中湘美好生活服务的大股东为湖南建工集团有限公司（以下简称“湖南建工集团”），持股85%。湖南建工集团又由湖南建工控股集团有限公司（以下简称“湖南建工控股”）100%持股。而湖南建工控股大股东为湖南省人民政府国有资产监督管理委员会，持股81%。

资料显示，中湘美好服务前身前身为湖南建工物业发展集团有限公司（以下简称“湖南建工物业”）。2017年3月，湖南建工物业举行品牌发布会，正式官宣挂牌成立。该公司成立最早可追溯到2003年1月，彼时其主要经营的附属公司之一兴发物业管理成立。

2020年11月，湖南建工集团在湖南省联合产权交易所公开挂牌，拟通过增资的方式，为全资子公司湖南建工物业寻找新股东，拟募集资金金额不低于680.2万元，新增股东持股比例为5%～20%。

五个月时间过去后，2021年3月30日，湖南建工物业混改引入了两家民营企业。

资料显示，两家民营企业分别是广东丰乐集团有限公司（以下简称“广东丰乐”）、湖南爱拼房地产开发有限公司（以下简称“湖南爱拼”）。其中，广东丰乐所出的注资额为1520万元，湖南爱拼的注资额为760万元。注资完成后，股权结构为：由湖南国资委旗下的建工控股通过建工集团持股85%，广东丰乐与湖南爱拼分别持股10%、5%。

2021年12月29日，湖南建工物业完成改制后，正式更名为中湘美好服务。

除国资背景外，城市服务也是中湘美好服务的一大亮点。

中湘美好的业务三大板块构成，分别为城市运营服务、城市生活服务、城市更新服务。

中湘美好的城市运营服务主要包括为政府机关大楼、学校、医院、公共场馆及市政基础设施等公建物业提供的管理运营服务。城市生活服务主要包括为写字楼、商业综合体、文旅街区、酒店及食堂等商业、住宅物业提供的管理服务及增值服务。城市更新服务主要包括物业、小区的修缮、升级以及电梯销售、安装及维修。

一位不愿具名的人士指出，“中湘美好在招股书披露的业务抓住了行业近两年的热点，使其具备一定的吸睛效果。但整体来看，目前与不少涉足城市服务业务的上市物企相比，其相关业务数据表现并不是很亮眼。“

近三年来，城市运营服务收入占比分别为29.1%、38.2%、49.1%，在收入占比上升的同时，其毛利率并不高，2019年～2021年分别为16%、16.9%、15.9%。

其次，三年来中湘美好服务的城市更新服务营业收入逐年下滑，城市更新服务的收入占比分别为51.3%、42.3%、21.9%。

据招股书披露，中湘美好服务三条业务线中，城市生活服务的毛利率相对较高，2019年～2021年分别为31.5%、29.8%，以及40.3%。近三年，中湘美好服务的城市生活服务营业收入，在总收入中的占比一直为最低，因此对整体毛利率的拉升作用并不明显。城市生活服务的收入占比分别为19.6%、19.5%、29%。

02 基本面成色欠佳

尽管背靠大树以及突出的亮点，但中湘美好服务的综合实力放在上市物企圈并不算太亮眼。

与已上市公司相比，中湘美好在收入和管理规模较小，属于小型物企。

在收入方面，2019年至2021年，中湘美好实现总收入分别为3.17亿元、3.78亿元和4.2亿元；毛利率分别达到20.6%、21.4%和23.7%；同期净利润分别达到0.24亿元、0.3亿元和0.37亿元。

根据2021年年报显示，52家上市物企2021年共实现营业收入1789.6亿元，平均每家物企营业收入为34.42亿元。

对比看出，中湘美好的收入距离上市物企的平均水平还有较大距离。

值得一提的是，根据目前披露2021年年报的49家港股物企，整体毛利率均值约30%。其中，仅有9家物企的整体毛利率低于25%。在上市物企业中，中湘美好服务23.7%的毛利率水平处于较低水平。

在规模方面，根据招股书披露，截至2021年12月31日，中湘美好服务在管总建筑面积约950万平方米，在管132项物业。

根据克而瑞物管数据显示，根据 2021年披露在管面积的47家上市物企，其在管面积总值为52.59亿平方米，均值为1.12亿平方米。

可以看出，中湘美好的规模距离上市物企平均水平还有一定距离。

03 业务主要集中在湖南省

中湘美好服务的业务主要集中在湖南省，主要收入来自母公司。

根据招股书显示，中湘美好服务是一家位于湖南省的综合城市运营服务供应商，其中大多数物业位于湖南省不同城市。

中湘美好服务的收入大部分也来自湖南省，客户包括湖南省的地方政府、公共事业单位及国有企业，在管物业包括湖南省地质博物馆、湘西自治州人民医院、岳麓书院、长沙轨道三号线等。

2019年、2020年及2021年，中湘美好服务来自最大客户母公司的收入分别约为1.41亿元、1.87亿元及1.41亿元，分别约占相应期间总收入的44.5%、49.5%及33.7%。

上述不愿具名的人士指出，“一方面，有母公司这座靠山，有着稳定的收入来源，但从一方面来看，对母公司依赖较强的物企，倘若与母公司关系恶化，其业务及经营业绩将受到不利影响。