房企丢掉物业，可能就丢掉了未来

       自房地产行业遭遇调控以来，房企对物业的重视程度日益增加，但回顾2021年，我们看到有很多地产企业将物业公司打包卖掉，诚然是由于客观环境下，企业流动性出现不足，但是我们也不禁心生疑窦，是否是大家普遍看好的物业增值服务短期内难以快速兑现，以及卖掉物业企业的房企未来是否就丧失了基于物业带来的增值空间，怀揣着这样的疑问我们试图来解答这个问题。一直以来，房地产企业的经营方式是通过商品住宅的开发与销售，实现业绩的增长，物业只是企业的附加业务，规模比例比较小。在很长的一段时期内，房地产企业只是将优质的物业服务作为营销的一种手段，目的还是服务于商品住宅的销售。但是，在行业转型的背景下，物业行业受到了国家政策的支持，也得到了资本市场的青睐，上市企业纷纷获得高估值，物业企业的发展方向已经被指明。在我们看来，物业应当是企业与居民之间建立沟通的端口，是实现公域向私域的转变，当地产回归制造业后，物业作为场景端口可满足居民各方面的需求，具备无限的想象力，因此未来房企的竞争不再是地产业务的竞争，而是隐藏在背后以物管为端口的综合性竞争。

一. 物业是房企进入其他赛道的最佳场景

       房地产企业是物理空间的营造者，与居民端接触最为贴近，围绕着“居住服务”相应的衍生出了物业。对于大多数房地产企业而言，虽然企业与当年建成的住宅社区保有联系，但基本上都是为居民提供最基本的物业服务，由基础物业来实现收入和利润规模的增长，而且还有个弊端是基础物业费难以实现增长。在我们看来，房企不仅是物理空间的营造者，还是社区的设施维护者、基础服务提供者以及商业运营方，由于先天贴近这些资产和空间的使用者，相当于在线下场景和入口方面掌握了优势。在这样每一个业态的背后都有许许多多的人群和机构，在这个空间内从事各种经济、社会和文化生活，有着丰富的产品与服务需求，因此围绕这些空间和资产做文章是大势所趋。总的来说，物企的发展过程是在主观和客观环境变化下裹挟发展起来的，行业变革处于持续推进中。

       根据物企上市的数量来说，上市时间集中在2019年到2021年期间，在此之前上市物业企业的数量始终保持低位，处于行业龙头地位的企业更是屈指可数，造成这样的差异有两个原因：

• 前期房地产行业正在经历上行周期

       房地产业在经济发展过程中占有较高的比重，意味着这个板块的市场空间足够大，在行业发展前期，只要通过开发和销售这样的流程就能实现规模的增长，是中国赚钱速度最快的行业之一，因此在这个时期根本谈不上对物业等其他利润较薄的业务方面覆盖，只会成为为主业服务的手段之一。

• 当下房地产企业需要降杠杆

       物企密集上市的一个重要原因是三道红线的影响使房企要调低财务杠杆，推动物企上市能明显增加公司的资产规模，从而使相关指标达到合理的范围之内。这个时期的物业只是房企手中用来降杠杆的工具，且对地产主业依赖性大。

如果从物业本身来看，我们认为物业连接人群，是进入其他场景的端口，拥有物业相当于对未来拥有无限的想象空间。如果说为什么大家普遍看好物业，我们认为有三点：

• 房地产行业进入存量时代，对物业服务的需求上升

      我们一直说房地产行业进入到存量时代，那存量时代的特征是什么？首先表现为商品房销售增速持续放缓。从过往数据来说，虽然商品住宅总成交量创新高，尤其是2021年创下18万亿的销售规模，但是成交增速持续放慢。其次表现为政策导向的转变。我们能看到政府引导政策一方面对新房市场做出调控，另一方面又加强老旧小区改造，推动城市更新，并不断落实租购并举的措施，引导居民住有所居，加强对租赁住房和存量房的重视。在这样的逻辑下，存量时代的社区居民对生活环境不断更新换代的需求在增长，基础的物业服务已经难以再满足居民日益增长的其他增值服务的需要。

• 房企需要转换赛道，物业是与主业最接近、最便捷的通道

      当房企通过开发和销售为公司提供业绩增长的想象力下降后，就需要着手通过物业这个场景作为入口来创造新的业绩增长爆点。我们认为通过住宅物业这个端口和抓手，能够触达、链接、参与到更广泛的居住生活服务市场。住宅物业其实是房地产企业开发商品住宅的售后服务，与房地产主业一脉相承，不是毫无关联的赛道。

• 政策支持，鼓励发展住宅物业

       2021年8月，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。住宅物业行业受到国家十个部委的政策鼓励与支持，在未来的社会治理及民生保障中会扮演更加重要角色。

       从物业的角度来看，物业管理收入占物业公司总收入的比例基本都超过90%，物管收入的增长更依赖于在管面积，也就是说，只要在管面积不断增加，未来企业的物管收入就能得到充足的发展。但问题是物业企业通过提高物业费来增加收入的难度比较高，当通过增加在管面积来扩大物管收入的边际效益不断递减之后，企业需要寻找公司发展的第二曲线，也就是增值业务。即使当前物管企业增值业务带来的收入仅占少许份额，若建立起物业公司与居民之间信任的通道，将会为从业者带来相当高的期待。

    物业增值服务多数是从基础物业管理服务的基础上衍生出来的，比如从保洁、维修到到家服务，这里便实现了由场景外向场景内的转变。在场景内的基础上，依托物业可以再次升级，我们认为主要有三个方面：

• 从到家服务到装修改造再到持续服务

      例如在到家修理的情况下，发现业主存在室内局部改造的需求，可以引入改造服务，这样便可以提供售后服务，提供持续的到家服务。全屋装修往往存在于买房之后或者租房之前发生，公司可以把握用户需求第一时间将装修方案推送给客户，尽管装修是非经常性的，但它也营造了一个场景，不仅仅存在于硬装，对于软装的家居、电器等方面，在提供服务之后，便可以开始售后的维护，与业主取得长期的联系，满足居住者的生活诉求。

• 从租房到到家服务再到持续服务

      租房是构成住房市场的重要一部分，虽然长租公寓、保障性租赁住房建设快速发展，但是传统的C2C租房依旧占据着租房市场的主要份额。在这个过程中我们认为租房经纪会更加重要，一般租房者不会和物业有太多联系，更多是通过业主来传达意愿，这样物业公司就可以发展房产经纪业务，来提供持续性、系统性的需求。同样可以根据租房者的需求或者业主的需求，来发挥管家的功能，为租房者提供持续性的到家服务，并利用到家服务实现长期的持续性服务。

• 从基础物业到社区团购

       物业与社区居民在生活居住方面能提供最大的经济活动就是各种社区团购和零售业务，涉及到生鲜、日用品以及其他产品和服务。以生鲜为例，市场上拥有大量的生鲜平台，包括每日优鲜、叮咚买菜、盒马、永辉生活等等，除此之外，美团、拼多多等一众互联网公司也介入生鲜市场。相比较来说，物业与业主的联系最为密切，拥有社区团购的基础，虽然不掌握终端的商品与服务，也没有物流网络，但在接触消费者方面是具有天然优势的。因此，我们认为物业公司发展社区团购不一定要与其他平台竞争，相反可以展开合作，比如帮助生鲜平台解决最后百米的物流，比如社区内安置的保管站，在疫情期间得到充分的发挥；也比如把握和挖掘居民的诉求，与终端商品提供者建立联系，及时解决业主所需的商品。我们认为生鲜等其他平台公司拥有业主的流量作为基础，物业公司承担社区服务职能，双方合作，可以满足业主与平台之间双方的诉求。

总的来说，物业公司增值服务的发展方向存在着极高的增长潜力，但也需要把握相应的方向，总结起来有四点：

• 做好基础物业服务，不违背服务初心

       归根结底，物业公司最基本的职能就是做好物业服务，良好的物业服务是吸引居民入驻的原因之一，尤其是居民精神需求日益增长的情况下。如果无法发挥好基础物业服务这一本职工作，很容易丧失业主的信任，更不用期待增值性服务的发展。

• 把基础物业服务变为场景入口，增强与人的沟通

       我们前面已经讲过，由于基础物业费难以实现增长，行业初期物业公司可通过收并购方式实现规模的增长，但是当行业到成熟期之后，基础物业费的增长空间受限，物业公司只能通过人工智能等方式实现降本增效，例如当前我们能够看到智能机器人活跃于写字楼、酒店、银行等场景中，但依旧很难实现大量的用科技去取代人力，长远来看容易导致两类问题：一是失业问题增加，科技赋能是时代的特征，但前提是基于人为基础，为人提供便利，若是大范围利用科技，容易导致失业群体增加，违背共同富裕的原则。二是人是不可取代的角色，因为居民在生活中会有很多问题需要与实际的人对话解决问题，无论是通过智能机器人或者远程对话客服都难以便利的解决问题。所以，在社区中采用人工智能手段只能作为操作手段，不能作为降本增效实际的解决方式。我们始终认为，基础物业是一切增值服务发展的前提和基础，是与业主沟通的桥梁，只有把基础物业当作场景的入口，才是增值服务快速增长的基础，当增值服务逐渐发展起来后，基础物业服务就不再是企业盈利的主要来源，相应的是成本支出重心。

• 从公域到私域，从场景外到场景内

物业服务的距离有三个：

1.社区与社区间；

2.社区外到社区内；

3.社区内到业主户内。

       当下，物业公司进行的物业服务多发生在社区范围之内，也就是基于社区空间构建起来的物业活动。相对来说，私域针对的是业主户内的活动，比如到家服务，物业公司根据这样逻辑，把物业活动从社区内发展到户内活动，取得业主的信任之后，就能够实现长期持续性的服务。退一万步讲，即使物业服务做的中规中矩，只要物业公司能够解决居民生活中的痛点，或者围绕着痛点去深耕，就有可能在社区中获取更多、更广泛的经济活动，扩大经济收入来源。

• 兼顾非经常性和经常性活动

       居民买房后和和租房前的装修属于非经常性发生的活动，通过对场景的把握，可以实现长期的服务。对于经常性活动，例如维修、保洁，虽然给公司带来的利润率并不高，但胜在能增加客户的粘性。所以无论是经常性，还是非经常性活动，只要能提供给业主良好的服务，把握住场景内居民的需求，就能增加业主与物业公司间的信任，进而推进经济效益的增高。

       总的来讲，如果说我们看好物业什么，我们看好的是物业作为场景入口为未来增值服务的增长提供了无限的遐想。在我们看来，物业行业现在正经历粗放式的增长，房企或为各种因素推动物业公司上市，并经历了一个收并购的过程，行业集中度处于快速提升状态。基础物业仍然是物业企业收入的主要来源，随着在管面积的增长，规模不断增加，但是物业行业也必然会经历转型的时刻，当基础物业收入增长放缓时，大家一直在探索的增值服务将会成为公司业绩增长的潜在能量，做好增值业务就是要将基础物业作为场景入口，实现物业与业主的长期、可持续的联系，建立互相信任的关系，注重解决业主生活的痛点，最终盈利结构的转变。

二. 物企收并购动作频繁，行业转型在即

       2021年，我们看到有大量的房企卖掉了公司的物业板块，主要原因还是地产业务受挫，房企偿债能力加剧，亟需回笼资金偿还债务，物业作为优质资产，成为企业变卖资产的第一选择，典型如蓝光发展、亿达集团、阳光城、三盛集团、富力地产、花样年、当代置业等等，相继将旗下物业板块部分或全部资产出售。物业板块的出售交易带来的结局是行业中诞生了碧桂园服务、万物云这样的龙头企业。

       事实上，物业行业的收并购在2020年就已经大范围开始，两者最大的区别在于主动与被动，也就是说，2020年物业市场处于卖方市场，但是到了2021年，越来越多的房企出现问题，导致行业向买方市场演变。根据亿翰智库统计，继2020年物业行业发生79起耗费107亿元的收并购后，2021年整个行业再创兼并收购的高潮期，33家物业企业合计发生84起收并购事件，其中经企业明确披露资金及收购裨益的事件合计61起，共耗资344.9亿元。尤其是下半年行业并购速度明显加快，7月以来，行业收购金额达215.8亿元，主要是由于受地产行业现金流影响，旗下物业资产难免不受到波及。从收购溢价看，2021年，物业企业的收购溢价均值维持在13.7倍，较2020年15.2倍有所下降，溢价下降的结果同“买方市场主导”的现象相契合。

       我们认为多数成长型物业企业仍会不断借助收购提高自身的业务规模及管理密度。其中有成长型企业标杆之称的和泓服务，曾于2020年收购6家物业企业，2020年规模较2019年末增长169.6%。企业在2021年持续践行收购拓规模的策略：继1月进行配售融资后，再耗资2.67亿元分别收购兴隆物业等四家企业。待成功收购金宁物业后，和泓服务的合约规模将由2021年初的2250万平方米增加超120%，即超5000万平方米。

      不可否认的是，收并购成为企业扩规模的最直接、高效的手段。规模之上，物业企业亦注重高质量发展，在选择收购标的时，建立在弥补自身区域密度或在管业态短缺的基础上，结合自身实际需求进行收并购。合景悠活通过收购一举获规模破亿跃升的同时，以深化公共建筑、产业园区、城市运营服务等业态布局；融创服务收购深耕于广西壮族自治区的彰泰服务80%股权，借此收购提升企业在广西的市场影响力；金科服务陆续收购重庆上境物业、重庆美利山物业、重庆中科三心物业及黔西宏祥物业等多家西南区域物业企业，进一步体现企业欲深耕西南大本营的战略发展；世茂服务收购浙江野风物业100%股权，以深化发展杭州物业市场，有效增强世茂服务在杭州的在管项目密度；除追求规模及城市密度外，多家企业通过收并购步入非住宅业态，其中商业物业和城市服务无疑成了2021年最为热门的领域。其中商业物业板块具备盈利高、收缴率高、平均物业费高的特点，已然成为多家企业入局的热门赛道。碧桂园服务、正荣服务、世茂服务均通过收购、整合母公司集团内的商业板块，扩展自身新业务领域，塑造多层次、多业态的服务模式。

       对于2022年而言，我们认为物业收并购市场会维持相应的活跃度。一方面，头部物业公司基本都已登陆资本市场，为了实现规模的持续扩张，可借此机会继续收购问题房企的物业公司，抢占增量市场，拉大企业间的差距。另一方面，地产企业面临的流动性危机并没有解除，虽然政府支持央企并购出险房企的优质项目，但是从具体操作来看，央企也有极强的避险需求，除非有政府刻意引导，否则短期内难以在行业内大范围发生。这样导致的后果使部分房企不得不出售物业等优质资产，以换取流动性。

       在这样的逻辑下，我们不由得心生疑窦，前面已经讲过，物业作为优质资产具备非常大得想象空间，那么将物业卖掉这类企业未来岂不是丧失了通过物业端口进一步发展的基础。我们认为需要分两个方面来看：第一，将物业公司出售的房企，多数是已经面临严峻的流动性压力，其首要目标应该是如何活下去，而不是握着优质资产等待未来。第二，将物业卖掉的这类房企，即使当下企业规模处于行业前列，但是经历过流动性危机之后，企业资产必然会缩水，即使后期行业环境改善，但是其规模已经会逐渐落后其他企业，且其他企业在物业领域已经深耕良久，无论是对物业业务范围的拓展还是对增值业务的探索，都已经经历了相当长的时期，使这类企业已经难以追赶。因此对于出险企业而言，我们认为在经历这一轮危机之后，首要的还是依靠地产业务本身恢复元气，其次再布局其他相关产业。诚然，会有部分企业若行业环境改善，能够快速的恢复企业规模，那么即使卖掉过物业公司，仍可通过收购等方式重新物业行业。

 
      当地产行业回归制造业之后，企业的盈利能力将会受限，房企除了依靠地产业务带来的收入以外，还需要探索企业发展的第二曲线。回顾房地产企业多元化以来，我们看到过太多的企业实现了多个领域的布局，包括机器人、电动汽车、农业、产业新城等等，但最终的收获相对乏善可陈。虽然在地产为主业的基础上，实现其他业态的快速发展，推动企业双轮驱动，甚至是多轮驱动的愿景相当美好，但是当其他业态与主业没有关联的基础上，从零投入的成本非常高，并且这些行业都存在一定的门槛（虽然个别行业进入门槛低，但是从进入到实现专业化的增长存在较大的鸿沟），短期对企业的成本支出要求非常高，尤其是当地产主业遭遇困难之际，更是难以发展下去，所以最理想的方式还是要多元化业务与主业存在关联，物业正好是弥补了这个缺口，尤其是物业作为端口，背后面对是众多业主带来的需求。我们认为未来行业会出现大型的集团公司，这些集团公司大的特点是，地产主业稳健经营，但基于物业兴起的增值服务快速发展。