并购潮起，卖物业是卖了恐惧，还是卖了未来？

如果用一个词来形容2021年的物业管理/社区服务行业，“并购”二字最适合不过。细究起源，2021年的并购大潮可能由碧桂园服务收购蓝光嘉宝这一交易的尘埃落定拉开，碧桂园服务以一己之力救助了蓝光发展一把，也救助了富力地产一把，尽管有救助，但是也并未将企业从风险中解救出来。

2021年全年行业并购总额400亿元，同比翻两番，为何行业并购热潮会兴起？并购的买卖双方做出卖或买的底层逻辑在哪？行业的并购热潮是否能够持续？并购潮的背后又预示着行业怎样的走向？

2021年2月25日，蓝光发展发布了一则公告，公告内容如下“蓝光发展下属全 资子公司蓝光和骏拟将其持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份转让给碧桂园服务下属 全资子公司碧桂园物业香港，对应交易总代价暂估值484650万元”，2021年4月，股份交割手续完全办完，此笔交易创下截止当时物管行业最大体量并购案，也开启了2021年物业管理行业收并购的热潮。

先来看2021年行业并购的总量，并购事件总数89起，其中，有明确收购价的共计有74起，总耗资金额近400亿元。若独立去看这一绝对数据可能并没有什么直观的感受，在房地产行业，400亿的规模也仅能在70名之后，只能算是百强房企，典型的城市深耕型房企，单一城市的年度业绩也能达到这个水平。

但若与物业管理企业的经营情况对比，我们可能都会表示惊叹，2020年43家上市物业管理企业营业收入合计1328亿，净利润合计188亿元，也就是说2021年400亿的并购规模就用去了43家企业2020全年度营业收入的三成，若43家企业2021年净利润的平均涨幅低于11%，那么43家企业两年的净利润都不足以支撑400亿的并购额，这一对比，想必已感受深刻。

再来看并购金额的趋势变化，从数据走势可以明显看出，并购热潮兴起的时间线，2019年之前，行业的并购行为主要为点状发生，2019年并购事件明显增加，2020年延续增长势头，全年并购金额超过100亿元，2021年行业并购金额达到历史峰值，近400亿，较2020年翻两番，毫无疑问，2021年行业掀起了收并购的热潮。

从上文的数据描述中，我们知道了物业管理行业并购事件发生的时间线和走势情况的，此时我们就不仅要疑问，为何物业管理行业的并购行为会如此频繁，而且并购热潮会在2021年出现？

本质上说，并购行为既然属于商业行为，那就一定具有交易的要素，买方和卖方这两大内在要素，外加相关的政策要素，只有卖方和卖方之间达成一致，一个愿卖，一个愿买，而且又无外界阻力干扰时，交易方可达成。

卖方为什么愿意将物业管理业务公开出售呢？我们认为其中主要有三大原因，具体如下：

仔细去看并购事件发生的具体时间点和出售标的特点，可以发现很明显的特征：物业管理收并购大潮开启的时点与房企压力增加，纷纷暴雷的时点契合。所以并购行为多发的核心原因之一在于房企资金链承压，为缓解资金压力，通过出售物业管理业务板块获得资金，以期缓解资金压力或暂解燃眉之急。

具体到2021年并购事件的发生，2021年行业首个并购事件非碧桂园服务收购蓝光嘉宝，从事件发生的时间线上来看，蓝光发展出售蓝光嘉宝的时间与其自身资金链压力呈现的时间点一致，蓝光发布公告出售蓝光嘉宝的时间是在2021年2月，交易达成是在4月，而在4月，行业就有传闻蓝光将被收购（蓝光集团可能出售公司控制权，公司 上海运营总部将撤回成都），当传闻出现，说明企业的问题已经开始显性化，在此之间企业已经感受到自身资金端的压力。到7月，蓝光发展便出现了实质性的债务违约，百瑞信托对蓝光申请股份冻结，管理层频繁动荡，总裁等多位高管离职。

再看2021全年的并购金额分布，上下半年并购金额接近三七开的比例，全年近400亿的并购金额中有257.6亿元在下半年发生，占比65%，这一时间点与房地产行业行情转冷，房企频繁暴雷又保持高度一致。迄今为止，行业最大并购案，碧桂园服务100亿收购富力物业发生在2021年9月，万物云收购阳光城旗下阳光智博也同样发生在2021年下半年。2022年开年，华润万象生活以不超过33.2亿的总价宣布收购禹洲物业，中南服务。

可以看到，无论是蓝光嘉宝、富力物业、禹洲物业，还是中南服务，其母公司都有一共同特点，在冷淡的行情中，企业或已暴雷，或资金端承受较大压力，所以才有意愿将旗下物业管理板块出售，寄希望于通过出售事项的完成缓解企业资金压力。但从结果来看，即使有企业接手物业板块业务，但是出售物业所获资金总量于企业的高额负债相比，确也不值一提，销售物业业务所得资金无法从根本上上解决企业资金难题。

物业管理服务在属性上，可以归纳到服务行业范畴，在服务行业的范畴内，服务的对象聚焦到消费者身上，而要做好对于消费者的服务，这一点并不容易。需求端主要就是聚焦到消费者这一层面，而C端最大的特点就是易变，琢磨不定，任何外部因素或者内心想法的改变都会影响消费者对于服务内容者的要求。举例来说，疫情期间由于居家隔离的需要，人们对于物业管理的依赖性上升，因为物业管理可以帮助居民解决日常生活所需难题，如生活必须品的采购，垃圾的处理等等，此时物业管理与消费者之间仿佛建立更深层次的依赖关系，物业管理的固有地位也似乎有所改变，但疫情蔓延势头得控后，物业管理者与消费者之间的关系似乎又将有所冷淡，物业管理的地位又再度回归原始？

另外，无论是住宅物业的消费者，还是公建物业的所有者，对于物业管理企业的信任度都会存在积累性，如果企业一直做的好，物业管理服务的享受者可以认为这种状态是常态，是理所当然的存在，若有任何不尽完美的情况出现，消费者就很容易对企业失去信心。

再直观一点，物业管理好不好做，您看看物业费的收缴情况就一清二楚，有多少小区的物业费收缴率能在90%以上？

除了资金压力大，服务业难做外，企业愿意出售物业管理业务还有一个很重要的原因，就是于企业整体战略和业务规划来说，物业管理并非核心业务，做不起来规模，或也不愿意投入较大资源去发展，盈利能力一般，业务对于企业而言作用不大，可有可无。

这其中可能还有几种情况存在：

• 第一种，在管项目少，规模小，主要服务于企业本身的项目，并没有外部扩张或者扩大规模的意愿和能力，管理运营能力也一般，而且由于项目分布分散，无法形成规模优势，物业管理业务的存在反而会增加企业成本开支，对于企业来说，外部聘请更专业的管理运营团队或更能节省成本；

• 第二种，有一定规模，管理能力也可以，但是并无能力或意愿无扩大规模，无法形成规模优势，所以也无法形成成本优势，长期来看，盈利能力也并没有太大改善的空间，所以将此业务出售以便寻找确定性更高的业务类型；

• 第三种，有规模，但是管理能力一般，盈利能力也一般，业务的存在对于企业整体的战略安排并没有什么态度的帮助，一来不能与其他业务板块形成协同作用，二来对于企业经营也没有什么多大的帮助，既然不能帮企业赚钱，早日出手才是王道。

无论是处于被动原因，还是主动原因将旗下物业管理出售，现实的结果是，当前物业管理的风头虽然有所减弱，但是仍在，趁着风头还在，或先推上市，或进行一番包装，或还能卖个好价钱，出手要趁早。

交易能够达成，交易双方需要齐齐备，单单只有卖方愿意卖，没有买方，那也不可能有生意存在。从现实的情况来看，不仅卖方愿意卖，市场上的买方也有意愿买，并且也能买的起。

翻看上市物业管理公司的年报可以发现，与房地产开发企业不同，物业管理公司多处于净现金的状态，有息负债总量较低，而负债的主要科目属于一些应付款项，而这些科目多为一些无息债项。比碧桂园服务为例，2021年中期，企业拥有现金及现金等价物217.7亿元，银行及其他借款，可换股债券等有息负债总额为58.2亿元，非受限制现金与有息负债的差额为159.5亿元，即使扣除贸易及其他应付款项的103.8亿元，仍有55.7亿元的净现金，所以对于物业管理企业而言，大概率不存在债务压力，所以有能力去做适度的资产并购。

与众多行业一样，物业管理行业也有规模优势存在。由于依托于房地产企业母公司的存在，企业的扩张多来自于内生型的增长，通过收并购，企业可以快速实现规模化发展。待规模达到一定阶段之后，企业可以获得规模增长所带来的成本优势，包括员工成本、管理费用等等（由于企业间员工成本在计量方式上存在差异，所以并不统一列示为管理费用），由于成本优势的实现，企业的利润空间能够得以释放，于企业而言，利好效应凸显。

从更长期角度来看，收并购也或是一个好生意，在形成规模优势之后，企业可以凭借现有的规模优势，去获取更多的流量资源，把握流量优势，在现有的流量基础上去布局未来，做长期的生意。

③迎合资本，谋求资本化

2018年开始，物业管理行业迎来企业的集体上市潮，2020年上市企业数量达到18家，创下历史之最，而在上市之前，企业可能也会存在收并购的行为，因为在资本端，规模于企业而言意义重大，有一定的规模能够在资本市场获得相对较多的关注，相对也更容易获得更高的估值。所以一般企业在上市前，会通过收并购的方式扩大企业自身规模，这与房地产开发企业上市前持续扩张道理一致。

物业管理业务服务的对象，不仅仅有住宅物业，还可以是商业、办公、公寓等持有型物业，也可以是学校、医院等公建项目。行业内物业管理企业做住宅物业管理的企业为多数，在其他业态上则鲜有涉猎，经验缺乏，通过收并购的方式可以促使企业以最快速度实现各业态的业务覆盖，与现有的业务形成互补，增加业务范围的广度和确定性。

⑤强化布局，发挥联动效应

通过收并购的方式，企业还可以强化城市布局，增强企业在单一区域或城市的话语权和市场占有率，以便于后续业务的展开。而且，通过收并购，企业也可以实现布局范围扩张，与现有布局形成联动效应，强化外界对于企业的品牌认知。

⑥轻资产，风险可控

从当前行业收并购的主体来看，收并购的企业多为行业较为头部的企业，如碧桂园服务、万物云、龙湖智创服务、绿城服务、华润万象生活、旭辉永升物业等，其母公司或央企、国企，或为发展稳健型民营房企，这些企业属于当前行业环境下，压力相对较小的群体。未来来看，这部分企业仍将是收并购的主力群体，行业将逐步野蛮生产期过渡到稳定期，短期内，强者恒强法则仍将持续演绎，行业集中度也将相应有序提升。

房地产行业逐渐从开发小周期过渡到服务主导的大型波段，规模只能作为短期的过度，规模制胜的企业只能说在前期或者在短期内掌握了一定优势，但是过于依赖于规模本身并不能使企业获得更大的能量和力量，企业若想在行业长期掌握主动权，根本上还需要拼服务本身，拼服务的质量，拼创新的能力，企业能够在多大程度上满足消费者的需求，企业就能在多大程度上把握市场，业务专业化、科技化水平的提升将成为企业长久制胜的关键。

当房地行业生存压力增大，风险逐步爆发时，企业一致性将旗下物业板块业务分拆上市，除了通过上市融资获得资金外，将物业板块独立化也是其中核心思考之一。长期来看，物业管理业务板块的经营独立化将是比较确定性的趋势，一方面通过独立经营，充分发挥物业管理自身的主观能动性，促进经营管理优化，发展更内驱；另一方面，由于地产行业当前经历阵痛期，物业管理板块若仍依托于地产业务之中，不仅价值难以充分释放，也可能受地产开发业务的风险拖累。

任何行业的良性健康发展离不开政策的适时引导和规范，物业管理行业同样如此。短期内，政策对于行业的发展，企业间的并购收购并无限制，因为行业的发展方向更迎合政策的主导诉求，不存在垄断性行为，行业能够服务于民生，服务于实体，能够带动相关的消费增长。

在行业未来的长期发展中，政策适度的约束将必不可少，以引导行业向着更加健康、良性的方向发展。倘若形成了垄断格局，或者侵害了消费者合法权益，政策必然将如期而至，不会缺席。

物业管理既属于服务行业大范畴，那就必然承担着服务民生、服务实体的大任。物业管理企业作为经营管理的个体，未来也将更多的承担起服务民生、服务实体的重任，如老旧小区改造、社区养老、家政、托育、邮政快递等。

有人说，物业管理是事关未来的命题，当下由于对未来的恐惧，有人卖掉了物业管理业务，卖掉了恐惧的同时也卖掉了未来；有人抓住机遇收购，扩大了规模，因此也把握了对于未来的主动权。但人世间的事情纷繁复杂，哪能一眼看穿，又怎能简单定论。未来不在于买不买物业，卖不卖物业，看买或卖之后，能够抓到手中的是什么，未来又能将什么抓在手中，我们且看。