凡人说税：纳税人该在何时申报缴纳房产税？

在《凡人说税：出租房产如何计征房产税？看这里就清楚了》一文中，凡人和大家讨论了各种不同的房产使用情形，纳税人房产税的计税依据、纳税义务发生时间的确定问题。具体如下：

纳税义务发生时间:

1.纳税人对外出租房产的，纳税义务发生时间为收取租金的当月；

2.纳税人非出租房产的，新购置的商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；

3.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；

4.出借房产的自交付出借房产之次月起计征房产税，房地产开发企业自用、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

房产税的计税依据：

1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，“从租计征”。

2.非出租的房产，依照房产余值（按照原值减除10%-30%，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，一般为30%）计算缴纳，“从价计征”。

3.两类特殊情形下的计税依据：

一是出借房产的自交付出借房产之次月起计征房产税，房地产开发企业自用、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

二是对因房屋租赁纠纷未收到租金的房产，应由房产所有人按房产余值及规定的时间申报缴纳房产税。

纳税申报期限：

在房产税的征收管理中，纳税申报期限的确定也是一个重要的问题。《房产税暂行条例》（2011年修订）规定“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定”，一直存在着“下征上期”和“当期征收”的争议。关于房产税的纳税申报期限的争议，直到21世纪初，各省、自治区、直辖市才随着税收信息化的发展而逐步予以明确。

如：安徽省2013年7月5日，印发《安徽省地方税务局关于新的安徽地方税收综合管理信息系统有关业务问题的通知》（皖地税函[2013]356号）规定，房产税按月、按季或按半年申报。出租房产的纳税人应按月申报房产税；对于房产较多，税额较大的纳税人可按月申报房产税。按月申报房产税、土地使用税的，其申报期限为月后15日内；按季申报房产税的，其申报纳税期限为季后15日内；按半年申报房产税的，其申报纳税期限为半年后15日内。原AHTAX2009可以允许选择征本期或征上期税款，现在AHTAX2013统一为征上期税款。

按照各省、自治区、直辖市的规定，现行纳税人房产税纳税申报期限，按照计税方式的不同而不同：

1.按照房产余值“从价计征”的，按月、按季或按半年申报，在月后、季后或半年后次月的15日内申报。

2.按照租金收入“从租计征”的，出租房产的纳税人应按月申报房产税，申报期限为月后15日内。

但是，实务中“从租计征”却存在按季申报的情形,这又是怎么一回事？

2016年国家税务总局印发《关于合理简并纳税人申报缴税次数的公告》（国家税务总局公告2016年第6号），简化纳税人办理纳税申报，规定“符合条件的小型微利企业，实行按季度申报预缴企业所得税”。2019年，印发《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号），贯彻落实小微企业普惠性税收减免政策，规定“按固定期限纳税的小规模纳税人可以选择以1个月或1个季度为纳税期限，一经选择，一个会计年度内不得变更”。

尽管在这些公告中，没有涉及出租房产的房产税纳税申报期限的规定，但由于“从租计征”的房产税的计税依据，是出租人收取的应纳增值税的“财产租赁收入”，在实务中，各地从简化优化纳税人申报出发，采取将出租房产的房产税的纳税申报期限与小规模纳税人增值税申报期限保持一致的做法，可以选择按月或按季申报，在月后或季后15日内与增值税同步申报。需要对相关税收规范性文件予以修订调整。

作者：李欣，近30多年税务机关工作经验，注册税务师、CCPA高级，扬州税院客座讲师、安徽省税务局兼职教师，专研税收征管法律和税收政策，多年直接从事税收征管、风险应对和政策研究。微信公众号：凡人小站