凡人说税：例解一次收取多月租金的房产税纳税申报

凡人推出《凡人说税：一案说清出租房产如何计征房产税》和《凡人说税：纳税人该在何时申报缴纳房产税？》两篇文章后，有网友问到：

“假如一次性预收半年租金，是按预收款一次性缴纳房产税还是分月平均交房产税的？又假如是年末才收金，需每月计提计算房产税吗？”

“1一次性收到房租怎么申报；2合同约定房租在申报期之后取得怎么申报”

凡人推送的两篇文章只就房产税涉及的从价计征和从租计征的一般模式进行了讨论。对于房产税来说，从价计征情形比较单一，无论是计税依据、纳税义务发生时间、纳税申报期限都相对简单、稳定。但是从租计征，却因为租赁业务本身的经营性质，在计税依据、纳税义务发生时间、纳税申报期限上都一直是纳税人难以把握的政策盲区，也是经常会出现错申报、漏申报和误申报的情况，形成房产税收风险。

其中，最容易出错的就是一次性收取多月租金，该如何申报房产税？租金事前预收和事后收取，房产税又该如何纳税？

从《凡人说税：一案说清出租房产如何计征房产税》和《凡人说税：纳税人该在何时申报缴纳房产税？》两文可知，在这个案例中，某房地产开发公司2019年度应纳房产税的租金收入为8万元，应纳房产税0.96万元，2020年1-4月应纳房产税的租金收入为4万元，应纳房产税0.48万元。但是这些房产税金该如何申报呢？

其实，对于纳税人来说，之所以觉得难以处置，是因为将房产税的纳税申报期限的规定与增值税、企业所得税相混淆。从上例来看，该公司增值税纳税义务发生在2019年11月份，应当在2019年12月进行纳税申报，足额缴纳增值税款。而该公司在企业所得税的申报中，按照《企业所得税法实施条例》第十九条“租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”的规定，应当在2019年11月份将全部收取的一年租金确认为2019年租金收入，予以计算企业所得税。但是，对于房产税来说，则和增值税和企业所得税完全不一样。

对于企业纳税人，无论是对外出租房产还是自用房产，其“从租计征”或“从价计征”房产税，均是按照“按年征收、分期缴纳”的规定进行。无论是在《国家税务总局关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公告》（国家税务总局公告2019年第32号）合并后的“城镇土地使用税 房产税税源明细表”、还是《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发〔2015〕114号）“从租计征房产税税源明细表”中，对于从租计税的房产税的税源申报都是这样的：

填表说明中，对各栏指标均表述如下：

1.出租面积（必填）：填写出租房产的面积。

2.合同租金总收入（必填）：填写出租协议约定的出租房产的总收入。

3.合同约定租赁期起（必填）：填写出租协议约定的收取租金等收入的租赁期起。

4.合同约定租赁期止（必填）：填写出租协议约定的收取租金等收入的租赁期止。

5.申报租金收入（必填）：填写本次申报的应税租金收入。

6.申报租金所属租赁期起（必填）：填写申报租金收入的所属租赁期起。

7.申报租金所属租赁期止（必填）：填写申报租金收入的所属租赁期止。

结合《房产税暂行条例》（2011年版）、各省、自治区、直辖市“出租房产的纳税人应按月申报房产税，申报期限为月后15日内”的申报期限规定、以及《国家税务总局关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公告》（国家税务总局公告2019年第32号）合并后的“城镇土地使用税 房产税税源明细表”的填报说明，“从租计征”的房产税的纳税申报需要注意三个要点：

一是房产税的税款所属期间按照租赁期间确定。自合同约定计收租金（无论是否收到）的第一个月起，按月申报纳税（小规模纳税人可随增值税申报期限选择按季申报）。

二是房屋租金收入应在租赁期间内平均计算月租金并计税。对于出现变动租金的，按照变动期间分别进行“从租计税”的房产税税源申报。

三是房屋租金是否收到，是一次性预收多月，还是一段期间后一次收取多月，对于房产税申报几乎不产生影响。

综上，案例中的某房地产开发公司，应当在2019年5月份填报“从租计征房产税税源明细表”（2019年10月份后填报“城镇土地使用税 房产税税源明细表”），其内容如下：

其后，只需要按照规定的期限，按期进行纳税申报即可。当然，对于该案例，因为一年内租金没有变化，表中“申报租金收入”“申报租金所属租赁期起”“申报租金所属租赁期止”也可以填报为“120000”、“2019年5月1日”、“2020年4月30日”。

作者：李欣，近30多年税务机关工作经验，注册税务师、CCPA高级，扬州税院客座讲师、安徽省税务局兼职教师，专研税收征管法律和税收政策，多年直接从事税收征管、风险应对和政策研究。微信公众号：凡人小站