【闲言“税”语】房地产开发企业出租自开发房屋是否缴纳房产税？何时起缴纳？

没有什么新文件，那就还是写写小专题~今天这个话题是一位会员老师早上问的一个有关房地产开发企业的问题，感觉还是要拿出来说说。虽说现在一二线城市楼市依旧火热，但三四线城市开发商并不是都那么好过，开发完的房子卖出出去，为了盘活资金减少点损失，把一些空房子租出也是比较普遍的现象~所以这个问题可以聊一聊~聊完再我们扩展着来说一下~

    问题：

    房地产开发企业将自己开发的尚未出售的房产对外出租，是否应当缴纳房产税？应从何时起开始缴纳？

    这个问题的答案还是很明确的，因为有明确的文件依据：

国税发〔2003〕89号

  一、......对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

......

   二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
    （一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
    （二）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
    （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
    （四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

    由此可见，开发建成的房屋无论是自用、出租还是出借（出借就是借给其他单位或个人无偿使用）都是要交房产税的。区别在于计税方法，自用和出借是从价计征，而出租就是从租计征。

    时间上都是从交付的次月起。在这个时间点之前的话有可能是未征，也有可能已经开始征收房产税了。

    如果在“自用、出租、出借”之前仍是自开发的未出售未使用的房屋，那么对于房地产开发企业来说是不征收房产税的，因为国税发〔2003〕89号做过相应的解释：“房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税”。

    在这要提醒一下，这个用途和出售状态不是简单的从会计账上来判断，例如会计上仍把自开发房产放在“开发产品”科目下，但实际上开发公司已经把该房屋简单装修后用于过渡物业的办公场所，然后以“未正式办理房证”、“仍在‘开发产品’科目下”为由拒绝缴纳房产税，这是不行的。房产税不是看账也不是看证，而是看事实。当然了，事实有时不如账和证看得直观，所以从另一角度也提醒大家账别做错了，例如把“开发产品”科目下的房子转移至“固定资产”、“投资性房地产”等科目，但实际房屋依旧闲置，只是为了提点折旧冲费用，这会有被征房产税的风险~

    如果用于出租的自开发房屋在出租前已经自用了，那么自用期间应当从价征收房产税，之后在起租的次月起转为从租缴纳房产税。

    问题本身说完，下面再扩展下。

    上面引用国税发〔2003〕89号时划掉了“和城镇土地使用税”，是因为该条已经被财税〔2006〕186号废止，相关条款如下：

 二、 关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
    以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
    国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。

    注意，废止的只是城镇土地使用税部分，不包含房产税部分。

城镇土地使用税政策目前房开企业应该都有数，但也有晚交的，例如没依照合同约定时间或签订时间，而是在平整后或者开工后才开始交，这是要补交和交滞纳金的。

    再补一个知识点，房开企业在做土地增值税清算时，已经出租或自用的房屋对应的开发成本和费用应当从扣除数中刨除！这个在去年一个亲的问题中发现有忽略的情况。文件依据如下：

国税发〔2006〕187号
三（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

作者：程学喆，税、财、天南海北想到哪说到哪 微信公众号名称：毛头鹰