昌尧讲税：土地转让如何缴纳增值税？

  土地转让在实际工作中也是非常普遍的一种现象，那么，不同时段取得的土地使用权，在转让时，如何缴纳增值税呢？

案例

　　不同时段取得的土地使用权如何缴纳增值税？

　　2019年10月，A公司直接转让一块土地给B公司，面积100亩，该土地未进行前期开发，取得该土地时价款1000万元，转让价为1800万元。

　　那么，土地转让如何缴纳增值税呢？

政策依据

　　根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

政策解析

　　一、如果该土地为2016年4月30日前取得的

　　（一）如果A公司为一般纳税人

　　一般计税方法下

　　A公司计算销项税额：1800÷(1+9%)×9%=148.62万元

　　简易计税方法下

　　A公司计算销项税额：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

　　（二）如果A公司为小规模纳税人

　　全额计税方法下

　　A公司计算销项税额：1800÷(1+5%)×5%=52.43万元

　　简易计税方法下

　　A公司计算销项税额：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

　　根据以上政策我们分析得出，如果A公司取得的土地为2016年4月30日前取得的，既可以选择一般计税方法也可以选择简易计税，当然，如果A公司为小规模纳税人，只能选择全额或差额计税。

　　二、如果该土地为2016年4月30日后取得的

　　（一）如果A公司为一般纳税人

　　A公司计算销项税额：1800÷(1+9%)×9%=148.62万元

　　（二）如果A公司为小规模纳税人

　　A公司计算销项税额：1800÷(1+5%)×5%=52.43万元

　　通过对营改增后相关政策的梳理，截止到目前，国家并未出台针对土地使用权转让，计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定。

　　如：《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　国家税务总局公告2016年第18号文也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。

　　因此，从目前的政策来看，2016年4月30日后取得的土地，转让时，计算销项税额，不得扣除取得土地的价款，应全额计算应税销售额。

作者：马昌尧，企业财税战略实战专家，擅长财税疑难问题处理、税收筹划。曾任知名企业财务高管，拥有丰富的实战管理经验和宽广的知识面，微信公众号：昌尧讲税