揭开城建税、契税立法的15个真相

本次将城建税和契税暂行条例上升为法律，有三个原则：税收法定、税制平移、更易操作。

 一、城建税立法的8个真相
 1. 随着预算制度的不断改革，自2016年起城建税收入已由一般公共预算统筹安排，不再指定专项用途。同时，考虑税收分配和使用属于财政体制和预算管理问题，一般不在税法中规定，因此，城建税法不再规定城建税专项用途。 2. 明确按照纳税人所在地作为税率适用标准。确定纳税人所在地是为了确定城建税具体适用税率，与纳税地点不是一个概念，纳税人所在地是指：纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。如海洋油气勘探开发所在地在海上，不属于市区、县城或者镇，适用1%税率，但其纳税地点不在海上。”

3. 为不增加纳税人税负，城建税立法平移了现行税率规定。考虑到城建税属于地方税，各地实际情况有所不同，城建税法没有对纳税人所在地作统一规定，授权各省、自治区、直辖市具体确定。 4. 城建税的计税依据删除了已经废止的营业税，城建税的计税依据为实际缴纳的增值税和消费税。只有实际缴纳增、消两税，才产生城建税的应缴纳数，并且在实际缴纳增、消两税时同时缴纳城建税。 5. 为规范城建税的征管，城建税法明确规定了城建税的纳税义务发生时间、扣缴义务人、扣缴义务发生时间与增值税、消费税的纳税义务发生时间相同。正常情况下，如2020年7月实现的增值税和消费税，2020年7月城建税的纳税义务也发生，在2020年8月缴纳所属期7月的增、消两税时缴纳城建税；2020年7月查补出2019年12月的增值税和消费税，在查补入库2019年12月的增、消两税时缴纳城建税，而不是在2020年元月就需要缴纳城建税。 6. 城建税法增加了增值税留抵退税涉及城建税的相关规定。为避免增加留抵退税企业的负担，财政部、税务总局关于增值税期末留抵退税有关城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加政策的通知》（财税【2018】80号）明确，对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加计税依据中扣除退还的增值税税额。本次城建税法将现行规定上升为法律，明确从城建税的计税依据中扣除期末留抵退税退还的增值税税额。也标志着期末留底退税制度将从试行必然发展为一种常态化的制度安排。

7.城建税法明确进口环节不征，也是与该法第一条征税范围的一个呼应。城建税法征税范围为：在中华人民共和国境内缴纳增值税和消费税的纳税人。因此，境外单位和个人向我国境内销售，海关代征的进口环节增值税、消费税不属于城建税的计税依据。除此之外，营改增后，境内单位或个人接受境外单位或个人的劳务、服务或者购进无形资产时，应代扣代缴的增值税也不属于城建税的计税依据。

8.还有一种特殊情况，就是生产企业出口货物享受“免抵退”税政策下，免抵税额是应入库而暂不入库、待办理出口退税手续时与应退税额互抵后产生的应纳，并以调库方式“缴纳入库”的增值税。免抵税额应否作为城建税的计税依据？在《财政部 国家税务总局关于生产企业出口货物实行免抵退税办法后有关城市维护建设税、教育费附加政策的通知》（财税〔2005〕25号 ）中明确，经国家税务局正式审核批准的当期免抵的增值税税额应纳入城市维护建设税和教育费附加的计征范围，分别按规定的税（费）率征收城市维护建设税和教育费附加。本次城建税法与原暂行条例的对城建税的计税依据方面表述一致，所以有人认为，城建税立法后，没有实际缴纳入库的出口免抵额不再计算城建税的说法，属于对城建税法的误读。

二、契税立法的7个真相

1.  征税范围根据社会发展及《土地管理法》规定相应调整。原暂行条例中，将土地使用权出让、转让的征税范围限制为“国有”，契税法删除了“国有”两字后，将集体土地经营性建设用地出让、转让、互换、出资、赠与行为也纳入契税的征税范围。征税范围的改变在《土地增值税法》征求意见稿中也有相应体现。

   
   

《土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

……通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

征税范围的改变在《土地增值税法》征求意见稿中也有相应体现。
2.契税法将契税的计税依据不仅明确为土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，而且将成交价格更加细化为包括：应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款，这也有效消除征纳双方的争议。比如在房地产开发企业以“限地价、竟配建”方式拿地方式下，竟配建支出属于取得土地价款的一部分，所以这一部分配建房屋的支出，也应该作为契税的计税依据。 3.房开企业缴纳的市政配套费是否应当作为契税的计税依据呢？有朋友在契税法公布后咨询。有关市政配套费是否缴纳契税的争议由来已久。在《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第一条第一项、第二项中都明确，不论是协议取得还是出让取得的土地，契税的计税价格都包括市政建设配套费。所以契税立法平移政策的大原则下，这一规定也不会因立法而取消。

4.契税法的一个最亮眼的地方，是将契税申报和缴纳时间合二为一。这一规定河南省已经在2015年开始执行，在《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》（河南省地方税务局公告〔2013〕5号）中明确“自2014年1月1日起，我省契税纳税期限由纳税人完成纳税申报20日内缴纳税款调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。”这样的制度安排有效减轻纳税人负担，促进纳税遵从，提高征管效率。 5. 将原规范性文件的规定上升为法律条文予以固定下来。

一是增加无效合同退税规定。契税法规定纳税人在依法办理土地、房屋权属登记前，因合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机构申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理退税。无效的合同自始不生效，所以也不产生纳税义务。这一规定见《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号）。

二是按照税制平移的原则，将现行有效的契税免征政策如婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。这一规定规定见《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)和《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）。

但按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 6.为体现对公益事业的支持，契税法增加对非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税等规定。

7.契税法明确根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。这一规定已经暗含了《对财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）中有关对个人购买家庭唯一住房可以享受优惠税率的一个延续。

所以，有些无良炒作的机构或个人，可以休矣！

作者：国家税务总局师资人才库成员，注册税务师，省级稽查能手。长期专注于税收政策的研究，并有长期从事出口退税管理、税务稽查、税源管理、纳税评估和大企业审计等税收工作经历。微信公众号“莲税观”。