听老张说地下车位企业所得税成本扣除问题

老刘是某市一家房地产企业老板，由于房地产这几年的火爆，挣了不少，挣钱了自然少不了税收，因为国家是永恒和无形的股东。这不刚刚结束的企业所得税汇算清缴，老刘的公司补税近6000万。于是老刘请公司会计来到办公室，详细询问了原因，公司会计回答道：主要原因还是公司楼盘卖的火爆，利润翻倍；其次是公司许多地下车位未售，预留了很大一块成本未结转扣除。老刘听了会计的汇报，也是合情合理。

一天，老刘前去参加行业协会会议，正巧碰到一起干地产的老张，于是两人互聊中聊到税款问题。老刘说，我今年企业所得税补缴了近6000万，老张听完觉得诧异，咋这么多，我公司会计在今年的企业所得税汇缴才补缴了2000多万。老刘觉得老张的盘跟自己开发的业态类似，卖价方面也接近，怎么缴税这么大差距呢？于是赶紧请教老张原因。老张说，我公司未售的地下车位虽然没销售，但已全部作为公共配套设施，将成本分摊到其他成本对象，按已售面积结转扣除了。老刘听完诧异了，为什么没销售的地下车位还能提前扣除成本了。

看着一脸诧异的老刘，老张自豪的说，这是有税收文件依据的。国税发[2009]31号第33条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。那公共配套设施如何处理？

国税发[2009]31号文件开发成本包括6项成本，分别为土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。公共配套设施是成本对象的其中一项成本。根据国税发[2009]31号第三十条“企业下列成本应按以下方法进行分配”第（二）项规定：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

也就说，公共配套设施开发成本作为过渡性成本核算对象先归集成本，最后按建筑面积法将成本分摊到成本对象。

老刘听到此处，仍一脸迷糊的追问老张，我公司车位虽然属于地下设施形成的，但是不属于人防工程，而且还能销售，我这种的车位没有销售，也能按第33条规定作为公共配套设施处理吗？

老张解释到，你问的这个问题是目前疑问较多的地方，比如是否有产权的问题、是否属于人防、是否可销售等。

其实，第33规定出台的背景考虑到如下几个原因：

1、地下车位本为商业配套设施，当年总局起草此文件时，组织各地税局对地下车位的成本核算方法进行了调研和讨论，因南北以及城市原因，车位销售价格区别较大，北方三四线城市多数形成成本收入倒挂现象，要求考虑降低车位成本核算，而发达南方城市，以及一线城市，车位卖的比住宅还贵，则要求如何提供车位成本核算。因此对车位的成本核算未形成统一的无任何异议的核算方法，总局为简化税制，统一差异，故直接规定将地下车位“作为公共配套设施进行处理”。

2、因地下车位存在去化较慢现象，从鼓励开发商建配套造地下车位，完善小区配套的角度考虑，将地下车位直接规定为“作为公共配套设施进行处理”，有利于开发商提前消除沉淀成本，盘活资金鼓励开发商。

基于以上2点考虑，国税发[2009]31号文件第33条非常简洁的作出规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。33条并未用定语比如人防、非产权去定义车位性质。故，将第33条规定的地下基础设施形成的停车场所理解为人防车位、或者是无产权的车位，均属于对条文收缩性解释和理解。总局如此制定文件就是由于基于上述两点考虑，制定的背景已完全不是咱们所理解的成本收入配比原则，站的高度是解决车位成本如何统一税前扣除问题。

另，国家税务总局在2011年3月21日对纳税人提出如下问题的解答如下：

问：房地产企业利用地下设施修建了地下车库，并将该车库转让取得收入。根据财税〔2009〕31号文件第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问，文件中所称“作为公共配套设施进行处理”是否指该车库无论是否对外销售，均一次性计入开发成本，待停车场出售时，一次性确认收入而不能结转成本？

答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包括在开发产品计税成本支出中。因此，利用地下基础设施形成的停车场所应计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转成本。

综上，利用地下基础设施形成的车位，在企业所得税应作为公共配套设施进行处理。

听完老张的讲解，老刘中途撤场，急匆匆赶回公司……

作者：唐德发，从业十余载，闲暇时喜欢研究财税问题，喜欢写点财税文章。公众号：发哥说税