一个还挺成功的「买房案例」

致敬 达·芬奇《维特鲁威人》  简七插画师·豆

文丨八爷（微信公众号：简七读财）
昨天推送留言中，好几个朋友都说：想看买房攻略。 这个话题挺大的，之前的一些攻略，欢迎回顾：年轻人如何买自己的第一套房丨32条必读经验
买房之前，我有7个建议

今天想换个角度，聊一个身边新鲜出炉的“精准换房”案例。 

01
这位朋友身处新一线城市——南京。 最近，她把一套家里住了好多年的“老破小”，换成了热门新区的“新精大”（新房+精装修+大面积）。 这个以旧换新、以小换大的买卖，你猜猜花了多少钱？ 答案是，几乎没花什么钱。 原因是，朋友的老破小单价是70000元/㎡，而入手的新房只有40000元/㎡。 背后的逻辑，也非常精彩。
先说说卖出的老破小。之所以能卖这么贵，主要是因为它背后有南京非常优质的学区，这个溢价就来自于“学区房”。

而能贵这么多，还在于它的“小”——面积小的学区房，哪怕单价更高，但总价还是比较低，是不少想买学区房家长的首选。
 那你可能会问，这么好的学区，朋友为什么不自己留着呢？ 她的理由也很充分：首先她目前主要在上海工作，也还没结婚，是不是能用上这个学区，存在大量不确定性。另外一点，她还关注到目前北京、上海等一线城市都逐步开启了教育改革。 这里多科普两句，比如北京、成都等地的教育公平化思路，就是多校划片。 过去多是单校划片，一个片区就会对口一个学校，好学校对应的片区，就会形成所谓的“学区房”。反过来，只要买了学区房，就能“锁定”好学校。 现在的多校划片，通常是一个小区对应多个学校，再随机抽签。所以只买房，无法保证一定进入好学校，还得看运气。
这么一来，原来的学区房优势就弱了不少，学区溢价就容易消失。 虽然南京等城市还没开始，但学区房的政策风险，确实不是主观能够控制的。
“对无法掌控的风险，不如提前规避”。这是朋友的出发点。

02

再来说说换的新房。 新房考虑到家人的自住需求，自然也是要买好的。但为什么现在买、到底买在什么位置，她又分享了几个理由。
时点上，她抓住了目前南京新房限价政策。
简单来说，就是政府为了稳定房价，在新房备案时有售价限制，不能卖太高。 而二手房由于是自由流通，价格更市场化，这就会出现好地点的房子，新房比周边二手房价格还低。 据朋友说，她买的周边二手房，已经涨到了每平方米5万块，买新房相当于打了个8折。 而地点选择，用她的说法是“相当于未来南京的陆家嘴”，周边会有小米、阿里巴巴、三星华东总部等。 我帮她总结了两个要点：新城 +  “新贵”，这在新一线城市中很值得参考的逻辑。 北上这样成熟的一线城市，基本已经进入了存量二手房的市场，但新一线城市主要还在上个阶段：以新房为主。
这说明再想换房，你的新房就会变成二手房，很长一段时间内，很可能还要和新房去竞争。 别小看这一点，目前在房价较高的城市，大部分买房很难一步到位。比如上海曾有过一个数据统计，大家平均换房的年限大概在5年多，因此刚需自住，也建议适当考虑未来转卖的流动性。 选新城而不是老城区的二手房，是因为新城区往往规划更合理，居住舒适度更高，商业综合体等现代设施更丰富。除非是前面那学区这样的特殊因素支撑，否则老城区的房子天然会有一定劣势。 而选新贵，则意味着更多有钱的接盘者。经济发达的地区，主要可以考虑一些实力雄厚的企业，尤其是新贵企业附近。另外，一些地区也可以考虑政府所在地附近。
 03
这个案例背后的具体细节，还挺有当下的实战特点的。希望给有买房需要的朋友，更多启发。 另外，想起了好几个买房、换房比较成功的朋友，也有一些共性： 1.有规划。买房这件事，机会成本高，信息又容易不透明。规划的本质，是在尽可能收集信息的前提下，提前预演多种可能，算是比较好的应对之法。（参考文章开头的买房规划，希望对你有帮助） 2.绝不求完美主义， 给自己的核心需求排序，能果断放弃一些“锦上添花”的要求。这一点特别重要。刚需，往往也“遗憾”地意味着，钱不是充足到房子随便挑的程度。因此，如果你追求一个面面俱到的房子，反而容易错过好房子，或是买到各方面都比较平庸的选择。相比之下，保留最核心的一些需求，反而更容易有理想结果。 3.超强的执行力，尤其是多实地看盘。之前我们也聊过看房的一些技巧，特别强调的就是多看盘、实地看。买房是真金白银的大买卖，这一点说起来没什么特别，但确实是核心。

本文首发自简七读财公众号（ID：jane7ducai）。简七读财，深耕理财教育五年