【前言】疫情过后，物价上涨，通胀上行，货币超发，利率下降，政策频出，消费高涨，房价反弹，排队抢房.......如何投资房产？本期大鹏继续分享一名老会计投资房产的故事。
2019年11月，在购买新房才2年左右的时间，老K决定卖掉新房。要做出这个决定很不容易，为此，老K与其夫人商量了很长一段时间，原本有两个方案：一种方案是卖掉现在在住的房子，保留购买的新房，另一种方案则相反。权衡再三，比较两种方案的优劣之后，还是决定选择卖掉新房，保留现在在住的旧房。
老K是一个实在人。对于新房的售卖价格，在充分了解同小区房子的价格后，在中介那里挂了一个合适的价格，不高，也不算低，与当初购进时价格相比，多了七十多万元，两年多的时间，折算成回报率，每年也就在7%左右，并不算高。由于2019年房市依然低迷，老K的新房虽然挂牌了，陆续也有一些购房者前来看房，但觉得价格偏高，其实，并不是嫌房价高，而是因为新房满二年不满五年，涉及增值税和个税不是一笔小数目，而老K房子的挂牌价是到手价（房产交易不成文的行规），即税费需由购房者承担。
在接待了几拨看房者无果后，老K也有点泄气了。对于能否顺利卖掉这套房产生了怀疑，甚至也禁不住中介的游说准备调低挂牌价，这时，转机来了，一对在安亭汽车公司上班的中年夫妻在房产中介的介绍下，对老K的房源产生了兴趣，原来，他们刚刚卖掉靠近市区的一套老公房，孩子也大了，准备把家换到距离工作单位比较近的地方，在看了好几套安亭的房源，比较下来，还是觉得老K新房所在的小区比较中意，于是，决定和老K商谈具体的买卖事宜。
在房产中介公司里，双方经过短暂的交流，即达成了成交意向。双方在中介公司草拟的居间协议上签字后，对方当即向老K的账户转了五万元作为购房订金，接下来，按照房产交易的程序，双方约定到房产交易中心办理网签和过户等手续，一切相对比较顺利，在2020年春节之前，老K拿到了全部购房款。
对于此次买卖新房的获利情况，老K算了一笔账。出售房子的价格扣除购房成本、老K自行承担的税费（主要是3%的契税）以及老K这两年偿还银行的借款利息，剩下的钱仅有数千元而已，也就是说，房子升值带来的买卖价差，都以偿还利息和交税的形式支付给银行和税务部门了，换句话说，这两年多的时间，老K都在为银行和税务部门打工，房子升值促进了中国GDP的增长，房子交易为银行和税务部门带来了可观的绩效，而老K，当了一回“活雷锋”，终究落得两手空空，白忙乎了一场。
2020年的春节，全国人民在抗击新冠肺炎中度过。在宅家抗疫期间，老K及夫人曾为及时卖掉房子而暗算庆幸，觉得此举非常明智，并且像大多数人一样，预测房价可能会因疫情而迎来一轮惨淡行情。但是，春节过后，经过短暂的两个月疫情期间，全国的房价并没有重蹈2003年“非典”和2008年“次贷”危机之后出现暴跌的覆辙，相反，在疫情相对平稳后，全国房价迎来报复性反弹，据说全国人民在宅家抗疫的两个月时间里，除了领悟到健康很重要以外，还深刻体会到大房子或者有两套房的重要性，于是，当房产交易开市以后，又出现了久违的排队购房抢房的盛况。
春 节过后，老K非常郁闷。据当初帮老K卖房的房产中介讲，老K卖掉的那套房子如果现在挂牌出售，至少可以多卖四十万元，而且最近成交的同类房源佐证了这一说法，价格还在一路飙升。老K的肠子都要悔青了，一套房捂了两年多只赚了数千元，而短短两三个月，价差就达到四五十万元，一个决策失误损失数十万元......
老K一边自述着他的卖房遭遇，一边懊悔不已。看着老K激动的表情，大鹏只好安慰他，万一疫情之后房价暴跌，你不是也赚了嘛。“暴跌？你觉得可能吗？”老K苦笑道，“米国直接给低收入者发钱，中国发消费券刺激消费，央行一再降息，物价不断上涨，通胀压力越来越大，财富不缩水已经很不错了，你还指望房价暴跌？”对于老K的大实话，大鹏顿感无语，一时竟然找不到合适的话语来反驳。
根据老K这名老会计分享的投资房产的经历，大鹏从中得出三点启示与大家共勉：一是要量力而行，购房可以适度用杠杆，但绝不能用过高的杠杆，否则，资金链断裂撑不下去，就会沦为为银行免费打工；二是要择机而动，购房如果自住可以长期持有，如果作为投资，出货时要选准时机，否则，短期内出售，很难获得大的收益；三是要承受风险，房价涨跌无常很难判断，不论是买还是卖，都要做好承担是好或是坏的后果，否则，不要轻易出手。
投资房产如此，经营企业亦是这样。
作者：大鹏，税务师、资产评估师、中级会计师、中国寿险管理师、500强企业财税金牌讲师，公众号大鹏财税说创始人
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