地方国资助力 苏新服务将成年内第5家上市物企

中房报记者 徐妍 北京报道

苏州苏高新集团有限公司（以下简称“苏高新集团”）旗下苏新美好生活服务股份有限公司（以下简称“苏新服务”）,将于8月24日上午9时正式在港交所挂牌。

这家苏州国资背景的物业企业将成为2022年内第5家上市物业企业，A+H股的上市物业企业数量也将扩增至60家。

目前，苏新服务已于8月16日截止认购。8月11日至16日期间，苏新服务全球发售2500万股H股，其中香港公开发售占10%，国际发售占90%，另有15%超额配股权。招股价为每股8.6至9.6港元，最高集资2.4亿港元，交银国际为独家保荐人。 

“我们判断，2022年内成功上市企业数量不超过10家，大概率在7家左右。而国企央企是未来可期的企业类型。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟坦言，资本市场对物业板块热度下降是不争的事实，2022年至今仅成功上市4家。但是，从营收和在管面积增长来看，物业行业长期的投资价值可期。

“未受或逐步淡化关联企业影响的独立物业企业；国企央企；市场化物业公司；非住宅赛道等专业化公司，以及电力、机械、医疗器械、电子、食品等集团旗下的物业公司，都是可以期待的企业类型。”

01 年内多家国资背景物企上市

在房地产行业波动的大背景下，国资背景的物业企业，在上市过程中，与其他民企相比，显示出了更多优势。

在年内已经完成上市的4家物业企业中，国资背景的企业占据了半壁江山。今年3月10日，作为中国金茂旗下的物业公司金茂物业完成上市,成今年物业第一股；7月8日，同样拥有国资背景的鲁商服务，顺利敲钟上市。

股权穿透关系显示，苏新服务由苏高新集团直接持有93.13%的股份，通过全资子公司苏高新城建持股6.87%的股份，合计持有100%的股份。而苏高新集团是苏州高新区管委会直属的国有独资企业，由苏州市虎丘区政府及江苏省财政厅分别持有90.00002%%及9.99998%的股份。

在苏高新集团的官方网页介绍显示，这家企业成立于1990年，现总资产规模超1400亿元。三大核心主业分别为城市建设、城市服务和产业园。其中，城市建设业务，包括通过参与高新区全域开发建设运营，积累属地合作、重大项目建设、城市更新、综合开发的成熟模板。现城市片区开发总面积80平方公里，建设博物馆、剧院、学校、医院、安置房、体育馆等公共配套超500万平方米；其在产业园区业务方面，在深耕苏州高新区产业发展之外，稳健适度外拓，布局张家港、常熟、常州溧阳等地，打造腾讯（苏州）数字产业基地、江苏省医疗器械产业园、苏州国家环保产业园、上市总部园、上市科创园等34个，约420万平方米产业载体。

这一背景和关联公司集团资源，显然为苏新服务要成为“深耕长三角地区，尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供商”的愿景，打下坚实基础。

截至2022年4月30日，苏新服务41个在管物业乃由苏高新集团开发，总建筑面积为420万平方米，占在管总建筑面积的61.6%。

同期，苏新服务已订约为78个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为800万平方米；其中，77个项目的在管总建筑面积超过680万平方米。

02 关联方收入贡献不足四成

虽然苏高新集团为苏新服务提供了41个在管物业、420万平方米的在管总建筑面积，占到公司超过六成的在管面积。但截至2022年4月30日，来自关联方所开发物业的收益仅占苏新美好总受益的37.5%。

 聆讯资料集中的相关信息显示，2019年、2020年、2021年，以及截至2021年及2022年4月30日，苏新服务来自苏高新集团及其联营公司所开发物业的收益分别为2.032亿、1.973亿元、1.986亿元，以及0.655亿元和0.605亿元，分别占该公司总收益的46.6%、45.2%、42.9%、43%及37.5%。

换言之，虽然关联方母集团提供了超六成的在管面积，但收入贡献比例却呈现逐年下降趋势。

对此，苏新服务方面在聆讯资料集中称，“人工成本及分包成本上涨可能会对我们的业务产生不利影响并降低我们的盈利能力。”公司非执行董事张俊表示，由于疫情防控原因，部分企业工厂暂时关闭，租赁物业需求下降，因此公司今年前4个月存量资产的出租率较去年同期下跌16.5个百分点，至67.3%。此外，因公司防疫需要，口罩、检测以及额外加班津贴等开支扩大，但相信疫情并未有对公司业务运营并没有出现重大不利变动。

不过，对于如何提高盈利，苏新服务显然已经有新的想法。

苏新服务方面称，完成公开募股集资后，计划将所得金额的30%用于寻求收购商业物业管理公司；另有30%用于投资垃圾集运中心及相关运营管理服务公司；23%用于扩大及丰富公司的物业管理服务；4%用于进一步开发智能物业管理系统；3%用于人才的培养及保留；10%用于一般业务运营及营运资金。