租赁合同提前终止，剩余长期待摊费用的3种处理情形

摘要：在出租人不同意转租的情况下，公司通过寻找新租户和出租人签订新的租赁协议，确保了出租人的利益不受损失或少受损失。在这个前提下，公司才可能和出租人协商尽量减少自己的违约金支出或免除违约金。

这几年受疫情及其他政策的影响，经常看到有公司经营出现困难，不得不提前终止原有的租赁合同的情况。

　　这种情况发生后，由于租赁合同还没有到期，公司尚未摊销完的装修费该如何处理?

　　一、将房屋转租，剩余长期待摊费用继续摊销

　　公司直接解除和出租人的租赁协议往往要支付一笔不菲的违约金，为了尽可能减少损失，有些公司会选择在不违反原租赁协议的前提下，将房屋转租。

　　转租也是企业的一种正常经营行为。在转租模式下，公司和原出租人的租赁协议继续有效，尚未摊销的长期待摊费用仍可以在剩余租赁期内继续摊销。

　　二、寻找新租户和出租人签订租赁协议，将长期待摊费用出售给新租户

　　在出租人不同意转租的情况下，公司通过寻找新租户和出租人签订新的租赁协议，确保了出租人的利益不受损失或少受损失。在这个前提下，公司才可能和出租人协商尽量减少自己的违约金支出或免除违约金。

　　在这种模式下，公司和出租人的租赁协议解除，尚未摊销完毕的长期待摊费用作为公司的一项资产可以销售给新租户。只要新租户对原来的装修风格认可，双方对转让价格达成一致，转让还是可行的。如果达成的价格低于长期待摊费用的账面净值，可以按照销售折扣的模式处理。

　　问题是，公司销售长期待摊费用，是否需要缴纳增值税?需要按什么名目缴纳增值税?

　　按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)《附：销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

　　公司发生的装修支出，形成的资产和出租人的建筑物融为一体，无法移动，按上述规定，尚未摊销完毕的装修支出应属于建筑物、构筑物以外的其他不动产。

　　公司销售上述长期待摊费用，应按销售不动产适用的税率或征收率计算缴纳增值税。

　　三、直接解除租赁协议，将剩余长期待摊费用一次性计入当期损益

　　该模式下，公司和出租人的租赁协议一次性解除，后续不存在任何关系。

　　按照北京市税务局2019年发布的《企业所得税实务操作政策指引》的规定，企业尚未摊销的装修费用与以后各期的收入无关，不需继续按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。考虑到《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》(国家税务总局公告2011年第25号)未明确尚未摊销的装修费属于资产损，该部分支出可以一次性税前扣除，不按资产损失进行税务处理。