唇齿相依or势同水火？政府与园区的七种典型关系

文章转载至微信公众号-园区在线

导读：

理论上讲，在产业地产领域，政府与园区是唇齿相依的鱼水关系。园区作为产业发展的主平台、主阵地，承载着地方经济发展、产业转型的重任；同样，园区开发商们也要在政府的庇护与支持下才能获得好的发展。

不过，话虽如此，但有利益的地方就有竞争，竞争越激烈，政府和企业的关系越是复杂。对政府而言，不管园区不行，管多了也不好；站在园区的角度，与政府离得远不行，太近了、处处听政府话也不行....

今天，园区在线（ID：YQZXGZH）就和大家来谈谈政府和园区的几种常见关系。

正文：

01 内卷型

「内卷」是这两年相当出圈的一个词儿。放在园区行业，指由于园区大量低水平重复建设导致供需失衡，各方为了争夺利益，不断增加资源投入，总体效率不增反降。

由于大家同在一片土地上，难免有功能和职能上的交叉。比如，一家园区既是一个独立的主体，也是某个经开区/高新区的组成部分，同时还受地方政府管辖；而地方政府的高新区、经开区，其管委会与政府在职能上也有诸多重叠之处。

政府招商局、商务局、高新区、经开区、民营园区......各方都有自己的地盘，代表着各自的利益。因此，我们经常看到，一家规模企业选址，同一片区域，同时有几个主体在争。其中，地方政府行政级别最高、管辖范围最广，但项目主导权可能不及地方的高新区、经开区；民营园区政策最少、成本最高，在招商引资中处于劣后地位。

在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，内卷型关系产生的最根本原因在于政府角色错位。在市场上经济条件下，地方政府本应是规则的制定者和市场的服务者，但具体到实际中，由于招商引资绩效与领导的政绩息息相关，哪怕一墙之隔，企业投资与税收产出的归属就截然不同。于是，很多地方政府便同时扮演了利益争夺者的角色，和园区在招商引资上较劲。

02 躺平型

「内卷」的政府或园区，往往实力差距不太大，当这个差距大到无法弥补，某一方便会因为厌倦和绝望主动「躺平」。

比如，很多地方的高新区、经开区，虽然挂着政府派出机构的名头，但并没有独立的财权事权，一应事宜仍需看地方政府的脸色行事，长此以往，干部的积极性被消磨殆尽，大家干脆「躺平」，有项目找过来全部推给政府，等政府对接、评审，谈好入驻条件后再分配给园区。而政府看到园区态度消极，心生厌倦，对园区愈发不信任，手里的权力抓得更紧了，久而久之，便导致了一方忙碌、另一方「躺平」的尴尬局面。反之，如果园区管辖范围较大、行政级别很高，管委会也可能慢慢走向膨胀。

而政府聘请的园区运营商们，也经常陷入被动「躺平」。由于难以满足政府日益增长的需求，很多运营商便干脆抱着干一年是一年的心态，先想方设法把第一年的运营费忽悠到手，然后便开始漫长的摆烂之路，软硬件一切从简，随时做好卷铺盖走人的准备，有这样的心态，园区也就自然做不好了。

03 怨偶型

怨偶型关系多见于开发商与地方政府之间。在政企博弈的过程中，如果双方能够达到平衡，或者某一方对对方有足够的包容，结果自然是皆大欢喜；但如果把对方当成对手，互相提防，则可能变成一对怨偶。

比如，在政绩压力和思维作祟下，政府对园区会有非常高的期待，希望你把全部资源都导进来；而当园区向政府要东西，则经常会得到类似「我已经给你土地，怎还问我要政策」、「我的要求就在这里，怎么赚钱是你自己的事儿」这样的回答。而园区那边也有一肚子苦水，毕竟房地产行情不比当年，卖又不能卖，租又不好租，政府还三天两头的来催进度，简直不近人情，长此以往，双方的关系就由「夫妻」变成了「怨偶」，最终结局也只能是一拍两散。

04 钓鱼型

做园区的都知道，园区拿地，好拿，也不好拿。其中，不好拿的是一、二线城市的地，因为这些城市企业多、人才多、资金充沛，园区容易做，所以拿地竞争十分激烈。但在三线以下城市的高新区、经开区，产业用地并不难拿。为了激发投资者的参与热情，一些地方政府还会拿着手头的资源「钓鱼」，开出各种优惠条件，比如税收减免、土地供应等，给投资者「画饼」，只要你来，什么条件都能谈。

而当开发商决定签约，满心欢喜地踏入园区行业，才会发现江湖险恶。在国发2017【5号文】的约束下，地方政府突破法律法规制定优惠政策的空间已经几乎消失，很多政策根本无法落实。而当初对开发商承诺的规划、愿景、配套，有多少能落地更是不得而知。而园区的性质又决定了每个环节都少不了政府的参与和支持，园区被拿捏也就在情理之中了。

05 手足型

手足型关系是指政府与园区开发商共谋利益，政府为了地方财政或政治升迁，额外让渡给开发商一些收益，以换取企业投资。

与国家关心长远利益不同，地方政府的任期并不长（一般只有3年左右），而地方官员的晋升又与招商引资息息相关。因此，一些干部会出于吸引投资的目的以低价出让土地，甚至会通过设置排他性条款定向出让给企业建园。而这种关系也会产生几个不良后果，一是大量低价征收土地，损害了农民的利益；二是土地利用粗放，企业围而不建，造成国有资源流失；三是引进的企业层次普遍较低，甚至不乏一些高能耗、高污染企业；四是靠卖地满足政绩需要，透支了未来发展动力。三年时期一过，官员拍拍屁股走人，开发商赚得盆满钵满，但损害的是整个城市的利益。

06 父子型

父子型关系，指园区隶属于政府，不是独立的市场主体，政府为企业（城投公司）提供土地资源、优惠政策和融资贷款，并对企业的一切活动拥有决定权。企业则负责园区的开发建设、招商运营，并承担部分社会职能。

在父子型关系中，双方特殊的政治关联让企业享受到了政府的关怀，企业能够更容易获得政府资源与银行贷款，而当园区经营困难时，政府也会为企业提供各种政策性支持以防止企业破产。作为回报，城投公司要承担实现政府目标与社会建设的任务。

07 协调型

协调型关系是政府与园区的最理想状态，其中政府负责顶层规划、政策制定与企业服务。园区负责招商引资和产业孵化，双方各司其职，各尽其能，合力推动地方经济发展。

在计划经济时代，政府的角色多是家长或管家式的，即政府起主导作用，企业为政府「打工」，双方之间的协作关系是被淡化的。但近些年随着政府的职能转变，以及构建服务政府政策的逐步完善，政府与园区在构建协调型关系上也在向好的方面发展。

接下来说一下政府与园区如何建立良性的博弈机制。

一、园区如何与政府打交道？

政府对园区的态度，往往要经过四个阶段。

第一个阶段是亲近，在达成初步意向前，政府对投资商笑脸相迎，认真倾听企业的需求。

第二个阶段是提防，在达成初步意向，签订合约之前，双方要经过漫长的谈判博弈。在这一阶段，政府会产生警惕心理，去抠合同上每一个细节，判断你是否有投机倾向。

第三个阶段是厌烦，在正式签约之后，项目建成之前。园区在线（ID：YQZXGZH）曾说过，当合同签订的一瞬间，政府的任务就完成了一半，而你的工作才刚刚开始。在园区开发建设期间，你需要跑各种部门、办各种手续，而且经常要催着政府办，久而久之，政府难免产生厌烦情绪。

第四个阶段是催促，当项目结顶之后，政府只会关心一件事——招商。如果进度不尽如人意，园区必然会迎来「连环夺命催」；当然，哪怕完成了既定目标，政府也会提出新的要求。

作为园区来说，和政府打交道，要时刻保持清醒的头脑，准确领会政府的诉求。当政府亲近你时，切勿感情用事，要从经营的角度出发做决策；当政府提防你时，一定要谨言慎行，尽量保持言行一致，切勿让政府产生误会；当政府不耐烦时，要以平常心面对，耐心沟通解释，让经办人领会事情的紧迫性和重要性；当政府催促时，要守住自己的经营节奏与阶段目标，并给予政府适时反馈。

二、政府如何与园区打交道？

园区与政府打交道也分四个阶段。

第一个阶段是画图纸，在开发商展露拿地意向之后，各种规划图、概念图跃然纸上。

第二个阶段是搞关系，确定签约之前，开发商会找各种关系、各种资源，以确保能够拿到最优厚的条件。

第三个阶段是诉苦，开发建设阶段，开发商往往会找各种理由和政府「诉苦」，以获得政府在融资贷款、行政审批、政策性扶持等方面的支持。

第四个阶段是打太极。开发商追求利益，政府追求产业，冲突在所难免。当园区无法完成阶段性目标时，便会和政府打太极、找缓冲。

对政府来说，在与企业的交往中，首先不要被企业的大概念蒙蔽双眼，要有自己的判断依据；当企业想和你套近乎、搞关系时，要守住清正廉洁的底线，做到「君子之交」；当企业和你诉苦时，要认真辨别哪些是真需求、哪些是伪需求，对企业的真需求要及时、妥善解决，这样才能赢得企业的信任；当企业完不成目标，和你打太极时，一定要依法、依规处理，把违法违规违约行为扼杀在摇篮中。