智慧园区运营六大关键词

       最近出炉的《上海市产业园区转型升级“十四五”规划》提出，目前国内园区行业面临最大的挑战就是需要从传统空间开发和功能建设为主的模式，逐步向以产业生态服务为核心竞争力的运营商转型，园区主体应超越地域边界，在更大范围内链接整合产业资源。

       市场化的园区开发主体也都看得很清楚，如今园区行业的车轮已经滚滚向前，再想单纯靠卖房子赚大钱的日子一去不返，必须从区域与产业发展增量中寻找自己的创新盈利点，这时运营服务就不能仅仅停留在噱头阶段，而要真正投入资源和精力去深耕和打磨的。

       这些年高举“园区运营”大旗的产业地产商数不胜数，不管企业战略架构制定的是“2+1”还是“5+3”，运营服务都是其中必不可少的一环。在综合性产业园分割销售为核心的传统盈利模式越来越难走的当下，大家都把园区运营服务当成实现战略转型的“灵丹妙药”，以为“行与不行，一运就灵”。

       可这么多年下来，园区运营方面做得优秀者，也只是某个城市的某个项目，在诸多特定因素下呈现出的一些特殊的亮点，没有哪家企业真敢说自己闯出了一条完全可标准复制、可持续盈利的成功园区运营模式来。

预期总是美好的，现实总是残酷的。如果你只是把园区运营作为一个促进招商营销的噱头，以及跟政府吹牛时的手段，只是把那些所谓“360度+24小时”运营体系、运营模块图上画画墙上挂挂，自然是很容易的。

       但如果真的想把运营服务深入到整个园区产业生态构建之中，不但自身能够自给自足乃至盈利，还能与项目拓展、产业招商、产业投资等板块实现高效联动，甚至能形成一套“逻辑自洽、模式清晰、标准通用”的轻资产运营体系对外输出，那难度就是指数级别的上升了。

       想要搭建一套完善的园区运营服务体系，绝非朝夕之功，需要日积月累、持之以恒的投入与坚守，需要一个耐得住寂寞的团队，更需要企业管理层有坚定不移的决心与耐心，这恰恰是前些年产业地产行业大多数企业所欠缺的。

       在园区运营方面形成自己的核心竞争力，每家企业都要根据自身资源禀赋的梳理和经验积累、所处区域的主导产业政策环境和发展方向来主动谋划，以及一整套科学合理的激励考核机制进行保障。

       尽管目前行业已有的一些园区运营成功之处无法简单模仿，但大致可以从以下六个方面为大家提供参考，作为努力的方向，我们将之总结为“园区运营六大关键词”。

1、极致

      园区运营体系，无论说得多么天花乱坠，其实包含的内容并不复杂，首先是最基础的物业服务，其次是服务于园区企业员工的生活配套类服务，最后是服务于园区企业的产业赋能类服务，所有的园区服务内容都脱离不了上述三大范畴。那些挂在全国各大园区招商中心、企业服务中心墙上的运营服务体系，从服务内容的广度和详度来看，都是完全没有问题的。那为什么有些园区的运营服务，只能停留在墙上，有些园区就真的能产生一些“化学反应”，在园区口碑和经济效益方面都取得不俗成效，两者的区别在哪里？我们认为，关键就在“极致”二字。

       一个成熟的园区，每年运营团队都要响应成千上万次的企业服务，无论是基础物业服务范畴的房屋维修、环境清洁、安全防护，还是帮忙进行政策解读和相关申报，亦或是企业资金、人才、税务等方面遇到的问题，园区运营方都要有一套精细化的流程来对接，要有工作留痕机制，专人对接企业遇到的问题，快速响应企业提出的诉求。

       就像网购的客服一样，入园企业提出的要求，都要第一时给出回应，运营部门负责人冲在一线，必要的时候园区负责人甚至企业负责人都要积极出面，与入园企业负责人沟通，帮助解决遇到的问题。

       除了领导冲在一线之外，还需要一整套科学合理的考核激励机制，持续不断的调动运营团队的积极性。提升入园企业走访量、问题回馈解决周期、入园企业满意度等要素在运营团队绩效考核中的占比，并从企业文化、团队荣誉度、物质激励等多个层面，强化运营团队的极致服务意识。

2、链接

      如果上一个关键词“极致”强调的是态度，那么接下来这个“链接”，讲的就是运营的核心价值。链接有两层含义，从企业内部来看，是促使各个业务板块更紧密互动的纽带与催化剂，从园区角度来看，则是进行各类业务嫁接和资源整合的重要桥梁。

      先说企业内部的链接，我们觉得东湖高新对其商业模式的总结比较有借鉴意义：以园区开发为平台，以产业研究为基础，以运营服务为纽带，以产业投资为抓手。运营服务是连接园区开发、产业研究、产业投资，以及拓展、规划、招商、成本控制、智慧园区等内部各业务条口的纽带，既可以通过运营服务反馈来的入园企业需求信息，为其他部门的业务开展提供支持，也可以把其他部门的职能融合入园区大运营的概念中，更好地为入园企业提供全方位的服务。

       外部的业务嫁接和资源整合，则要求运营团队具备相当的专业能力。运营人员不再是常规意义上的“物业服务人员”，而是懂园区、懂产业的资源对接者和方案提供者。

       举个例子，一个生物医药园区的运营人员，因为曾有医药大厂的工作经历，当一家入园企业因为贸易战而失去海外原材料供应渠道时，机敏的发现园区另一家企业的技术，恰好能够制作出这种原材料，于是把两家企业拉到一起，其中一家获得成本更低、供应更稳定的原材料渠道，另一家则得到持续的业务订单。

       受此启发，该园区运营团队开始根据入园企业所处的细分领域、发展阶段、技术特点等因素，绘制出园区的产业发展图谱，将入园企业一个个填充到图谱中，能够更加清晰准确的了解园区产业发展状态，从中不断寻找到新的业务链接和盈利机会。

       无论是从对外讲故事的角度，还是真的想要深入产业肌理去寻求业务机会，这种产业资源层面的嫁接，都是最稀缺的。不过我们调研发现，这种业务链接的缺点在于，需求往往过于个性化，难以形成可复制的规模化业务，很难从产业纵深层面找到足够的盈利点。

       还是以生物医药行业为例，里面就可以再细分为化学药、生物药、医疗器械、中药、医疗服务等领域，每个领域还可以再细分成多个子领域，里面的每家企业所处的细分赛道不同，业务发展的需求也千差万别，无论是运营团队的专业背景还是专业人员数量，都难以提供支撑规模的链接案例并总结出盈利模型，运营服务的深度和广度都受到限制。

       虽然面临着诸多现实困难，但是园区运营服务深入产业与政策端的趋势是没错的。园区企业的核心诉求无外乎政策、市场、技术三点，只要持续不断的坚持做入园企业之间，自身体系内职能部门之间，政府、入园企业和园区平台之间，金融机构、服务平台和入园企业之间等各园区参与主体间的沟通和链接，就一定能最终摸索到园区运营在公益价值和经营价值之间的平衡点。

       在“自持+公募REITs”模式渐成主流的当下，这些基于产业端的业务链接，对于园区资产的增值也大有裨益。从这个角度来说，一些看似无法产生直接经济价值的园区内企业座谈、培训、论坛活动，以及政府各委办局、金融机构与园区平台的互动，都能通过提租续租、园区资产升值和口碑效应促进招商等层面得到体现。

3、投资

       园区运营与产业投资之间的关联互动，理论上应该是最紧密的。园区运营可以作为产业投资的先遣队，运营团队是日常和入园企业接触最频繁的，企业家和职业经理人的秉性、企业的水电用量情况、员工人数变化、订单和业务发展状况等，都可以通过园区运营系统有所了解，这些都是产业投资团队进行项目筛选和尽调时最宝贵的数据，能够极大提升产业投资的标的获取效率；而产业投资，从大运营的角度，又可以作为运营服务的一个重要环节，增加被投入园企业对园区平台的粘性，为招商和运营提供辅助。

       园区运营还能解决产业投资的一个核心痛点——为什么优秀的，特别是马上要上市的入园企业，愿意接受你的投资。要知道“愿意让你投的企业你不想投，你想投的企业却不愿让你投”这个投资悖论是相当顽固的，越优秀的企业越不缺钱，好企业上市前的投资份额都是哄抢状态，你一定要能带来单纯资金之外的更高附加价值，才能得到这类企业的认可，这也是园区运营对产业投资的价值所在。

       比如我们所遇到的一个真实案例，因为有园区运营，有细致全面的服务，有产业端的资源链接与服务赋能，拟投资的入园企业为园区运营商麾下的投资团队开出了更低的估值，市面上最新一轮企业估值已经达到3亿元的情况下，依然愿意按照2亿元的估值让运营商投资入股，相当于打了7折——园区运营为产业投资真金白银节省了近千万元的投入，这完全可以视作园区运营的真实价值变现。

4、拓展

园区项目拓展可以具体分为轻重两种形式。

        轻资产拓展，一般需要乙方提供一套涵盖“物业管理+招商服务+园区运营”在内的整体轻资产输出体系。在行业内普遍存在的轻资产输出案例中，甲方多以各地国有园区平台手中的存量资产为主，其看重的主要是轻资产运营方的产业招商能力，假设这项能力真的存在，那也应该是园区行业最核心、最稀缺的能力，如果只是收取几个点的轻资产服务费，逻辑上显然是难以成立的。

        至于双方所谈的园区运营，则往往和物业管理混为一谈，因为目前行业内大部分园区运营都是基于基础物业端的，普遍缺乏基于产业端的深度运营服务，那这种服务的价值就很难持续被认可，可替代性太强。

        我们认为，园区轻资产拓展要想成立，一定是从项目前期的项目规划、产业定位，到中期的产品设计和建设开发，再到后期的园区运营和退出路径，项目的全流程都由轻资产运营方来掌控，唯有如此才有可能真正体现其专业能力的价值，而基于产业端的园区运营能力则是其中重要一环。

       重资产拓展与园区运营的关系相对比较简单，运营做得好，才能最大限度获取入园企业认可，在你继续拿地拓展项目时，这些企业才愿意作为你的产业资源为你站台背书。面对政府时，也就有底气展现自己手头有多少家现成的企业资源，企业的名单、诉求都很清晰，他们是哪个产业类型的，处于什么样的发展阶段，能够给当地带来什么样的价值，这对政府会有很强的说服力。

       而且，运营团队因为天天和企业打交道，在拿地前可以和招商团队、研究团队一起，作为拓展团队的智谋团，为园区的选址和产业定位等提供专业建议。

5、赋能

       如果只是从常规的物管安保和生活配套角度来看待园区运营，那这项业务的想象空间与发展前景将受到极大局限。我们认为，园区运营的最大想象空间在于其对产业端的赋能。

       一方面，当前行业内如火如荼的智慧园区建设，就是数字化的园区运营对产业进行赋能的重要手段，这一点在我们开篇所提到的《上海市产业园区转型升级“十四五”规划》中有笔墨极重的体现，特别强调要以“数字底座、数字运营、数字经济、数字示范”为重点，将园区打造成为以全面感知和泛在联接为基础，具备主动服务、智能进化等能力特征的有机生命体和可持续发展空间。

       如果通过这种智慧园区系统的支持，将园区内的各项生产要素和产业数据等进行汇聚和分析，最终能够在某些技术领域提供智慧化的升级和解决方案，其所蕴含的价值不可估量。当然，目前园区企业在这一领域大都刚刚起步，还处于最早期的愿景阶段，落地寥寥。

       另一方面，各类产业公共服务类平台，也是园区产业赋能的核心抓手。如生物医药园区的各类公共实验室、污水处理厂，医疗器械园区的省级检验检测平台，智能制造园区的共享工厂、电商园区的直播与快递平台等，以及相对通用的各种孵化平台、协同平台、创新中心等，都是园区运营方可以积极自建和引入外部专业合作方共同建设的。

6、政企

       园区行业的一个核心特点就是，任何相关业务都和政企关系密切相关。运营想搞好，一个良好的政府沟通与资源协同渠道至关重要。

      比如说运营团队直接去找入园企业聊，人家可能把你当个物业公司，并不会有多重视；但如果你协同政府的科技局一起，对接入园企业的重大项目申报，这时企业对你的重视程度就会完全不同，也就更有利于获取企业相关的产业大数据，为园区运营提供支撑。

       如果园区运营方与政府委办局形成深度联动，帮助入园企业在政策补贴获取、知识产权申报、业务资源对接、企业品牌提升上获取实打实的收益，那入园企业对你的信任度和黏性自然会提升，政府各部门为了完成自身各项任务，也会更加倚重园区平台，在你来我往的沟通中，政府、园区平台、入园企业的关联会更加紧密，也就能衍生更多的运营价值，反过来也能够为园区开发运营商创造更良好的生存环境和更可持续的发展空间。