处于涨价风波中的海口金域湾畔小区。陈标志/摄
6000余字、15条修改意见，针对海口市即将出台的小区车辆停放服务收费新规，一律师团队撰写了长篇幅修改建议。从去年底开始，海口部分小区停车费相继涨价，有些小区乱涨价现象甚为离谱。为遏制海口市居民住宅小区停车位（库）无序涨价乱象，化解居民住宅小区车辆停放服务收费矛盾，最近，海口市住建局、海口市发改委、海口市市场监督局起草了《关于居民住宅小区车辆停放服务收费的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），向社会公开征求意见。该意见稿一经发布，不仅引起了海口广大市民的热议，也引起了法律工作者的关注和积极参与。最近，河南千业（海口）律师事务所团队专门针对该意见稿，撰写了长达6000余字、共15条修改建议。中国房地产报记者了解到，该“长文”，主要针对上述意见稿中内容，在规范化用词、条款内容逻辑性，以及意见稿中没有涉及将来可能会出现的问题，提出相关修改内容。该律师建议，引起了海口市住建局局长李翊高度重视，表示“认真研究采用”。目前，该律师团队已将该修改建议电子版，发送至相关职能部门邮箱。该律师团队表示，专门针对居民住宅小区车辆停放服务收费出台新规，在全国其他城市并不多见；从某种意义上讲，该新规出台后，对于其他城市出台类似规定具有一定参考意义。
“我们从媒体报道海口小区停车费‘集体涨价’后，就开始关注这一现象。这是城市在不断发展过程中必然会出现的问题。”河南千业(海口)律师事务所高级合伙人副主任、中国物业协会法律与政策委员会委员胡留喜告诉中国房地产报记者，因涉及社会普遍关心的民生热点问题，他们专门对该意见稿认真细致地进行了研究。记者从上述律师团队获得的这份“修改建议”看到,共提出了15条建议。记者还注意到，在每条修改建议后面，均附上了修改说明、修改理由及相关法律法规依据支撑。记者了解到，胡留喜律师团队撰写的该建议，重点对车位管理服务费、车位使用（租赁）费作出概念解释，避免执行中发生争议。另外，为从源头解决住宅小区车辆停车服务费纠纷问题，该律师团队还率先提出对新建商品房车位（库）租赁价格进行备案、住建部门和市场监管部门拟订示范性文本的建议，防止一方利用签订合同的优势地位，限制和加重另一方权利与义务。在针对意见稿第一条相关内容，胡留喜律师团队建议将“居民住宅小区配套的停车位（库）应当首先满足业主的需要”“业主要求承租的，建设单位、物业服务企业不得拒绝”，修改为“居民住宅小区配套的停车位（库）应当首先满足业主、物业使用人的需要”“业主、物业使用人要求承租的，建设单位、物业服务企业不得拒绝”。记者注意到，这条规定在建议修改后，增加了“物业使用人”。该律师团队依照《民法典》《物业管理条例》等法律法规依据，阐述了增加“物业使用人”的理由和必要性。
修改建议认为，首先，在我国建筑物区分所有权理论框架下，物业使用人一般包括物业的承租人、借用人、居住权人，或与业主具有抚养、扶养、赡养的亲属等。依照《民法典》规定，对业主房屋享有占有、使用等用益物权的居住权人及承租人，属于有权行使业主部分权利的人。
“若不为该物业使用人（居住权人、承租人、借用人）设定承租停车位（库）的权利，属于单方面直接剥夺该物业使用人依照法律规定行使业主部分权利的行为，也必然损害业主的权利，与法律规定相悖。”该律师团队称。
其次，国务院颁布的《物业管理条例》第四十七条规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。说明物业使用人的权利来自与业主的约定，业主将其满足生活需要的使用车位的权利授权给物业使用人，并不违反相关规定。
另外，《海南经济特区物业管理条例》对物业使用人使用车位也有更明确的规定：物业管理区域内的停车位（库），应当首先满足业主、物业使用人的需要。
针对住宅小区空置车位（库）问题，胡留喜律师团队建议“建设单位、物业服务企业应当每季度定期（如每季度第一个月）在小区业主主要活动场所的显著位置设置公告栏，在公告栏进行公示物业管理区域尚未出售、附赠或者出租的产权车位的数量和具体位置分布图，并附详细文字说明。
该律师团队认为，停车位（库）的闲置情况随时会不断变化，为了使意见稿更具有可执行性，方便居民住宅小区业主和物业使用人获知停车位（库）的情况，避免暗箱操作，增强物业服务的透明度，保障业主和物业使用人的知情权，促进物业服务的规范化。针对该意见稿第二条内容，胡留喜律师团队建议将“本市车辆停放服务收费”修改为“本市居民住宅小区车辆停放服务收费”。
修改建议认为，该意见稿是针对居民住宅小区车辆停放服务收费而制定的文件，而“本市车辆停放服务收费”不仅包含住宅小区，还包括社会资本全额投资建设的停车设施，写字楼、商业娱乐场所（包括商场、娱乐场所、宾馆酒店等）配套的停车设施，政府与社会资本合作（PPP）建设的专业停车设施等。“修改后更为科学严谨，符合本规范性文件的制定目的。”该律师团队称。
“意见稿应当对管理服务费用和车位使用（租赁）费用的概念，进行明确的区分定义。”修改建议称，经查询意见稿制定依据《海南经济特区物业管理条例》等相关法规和规范文件，未查到“管理服务费用”的词句，这属于意见稿创设的概念，为避免执行中造成歧义，应当对两种概念进行定义。
胡留喜团队解释称，通常情况下，对停车位（库）管理服务一般分为三类：管理服务、保管服务以及管理和保管兼顾服务，不同的服务对应不同的服务范围，服务收费标准不同，物业企业对应的责任风险也不一样。
“建议增加‘占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位（库），只能收取车位管理服务费，不得收取车位使用（租赁）费用’。”上述律师团队表示。
因为《民法典》规定建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有。按照物权的处分原则，利用车位的收益应当归全体业主所有，故建设单位、物业服务企业就失去收取车位使用（租赁）费用的源权利。
建议从新建项目入手，制定示范性文本
建议增加“对取得预售许可的新建住房，住建局联合市场监管局印发示范性合同文本，建设单位若与业主在签订商品房买卖合同时，应同时就停车位（库）出售、租赁价格取得价格主管单位的核准并备案”内容，是胡留喜律师团队重点提出的修改建议之一。
他们认为，从新建商品房入手，主管部门制定示范性文本，对停车位（库）出售、租赁价格进行政府核准定价，防患于未然，从而从源头上规范车辆停放服务收费行为，解决新建小区的停车位（库）出租利益产生的矛盾。针对意见稿第四条具备议价条件的居民住宅小区实行市场调节价，建议“在双方协商达成一致意见之前，应执行本通知的政府定价”，而不是继续执行原先收费标准。他们认为，若本意见稿生效之前收费标准本身过高，矛盾将继续存在，各方又无法协商一致，导致该本规范性文件成为一纸空文，无法实际执行，矛盾将继续存在。针对该意见稿第八条相关内容，该律师团队建议修改为“将其（建设单位、物业服务企业）违法信息纳入公共信用信息系统，依法实施信用惩戒”改为“由住建部门联合市场监督主管部门将建设单位、物业服务企业的违法行为，纳入企业信用信息公示系统失信名单”。修改建议认为，意见稿中纳入公共信用信息系统实施信用惩戒，并未明确规定在哪一系统，如何实施信用惩戒，威慑力不够。而纳入国家企业信用信息公示系统，公众可在该系统中查询到相关信息，也是评判企业是否诚信经营的重要标准。
“律师不仅仅是参与司法诉讼，还应积极参与社会公共事务，为构筑和谐社会献计献策。”胡留喜律师团队向记者表示。
上述修改建议，只是胡留喜律师团队“长文”中的部分内容。7月17日，该修改建议电子版，已发送至相关职能部门的征求意见电子邮箱。当天，记者也将该情况信息向海口市住建局进行了反馈。正在参加会议的李翊局长对此高度重视，他发信息回复记者：“认真研究采用”，并对该律师团队用心提出的建议表示感谢。
