作者：伍豪

天下苦“房地产泡沫”久矣！

最近，官方终于对“泡沫”表态了，房地产必须“软着陆”！

这是多年来官方第一次提出“软着陆”，为什么在当下这个时间节点必须“软着陆”？如何“软着陆”？

01 十次危机九次地产，“软着陆”成为唯一的选择

顾名思义。什么叫房地产“软着陆”，是指我们当前房价已经太高了，明显存在泡沫了，所以要把房价控制起来，让房价不要涨，或者微涨。

最近，社科院发布的《经济蓝皮书》针对“软着陆”问题说的很清楚。为了实现“软着陆”，既要防止热点城市土地供不应求，房价暴涨；又要防止四五线城市楼市断崖式下跌。

两手抓，两手都要硬！

这时候许多人会有一个困惑，如果实现不了“软着陆”，会有什么后果呢？蓝皮书没有说，但这个问题很重要。

“软着陆”的对立面就是“硬着陆”，一旦“硬着陆”，麻烦可就大了。为什么说十次危机九次地产，说白了都是“硬着陆”惹的祸！

以史为鉴，可以知兴替！历史上两次著名的“硬着陆”大事件，带来的毁灭性后果，至今让人心有余悸。

第一个就是日本房地产泡沫破灭，成为了“失去的三十年”。一直到现在，日本都没缓过劲来。

第二个就是美国2008年次贷危机，“两房”破产，雷曼倒闭，世界经济一地鸡毛，还是“硬着陆”。

02 如何能实现“软着陆”？这又是一个严峻的挑战！

办法无非就是四种：

1）拿时间换空间

让老百姓的工资收入上涨幅度超过房价的涨幅，慢慢的用时间来换空间，就能把房价泡沫给化解了。

简单点来说，你现在一年收入5万，买一套80平的房子需要120万，不吃不喝24年，这明显是有泡沫的，后来房价软着陆，十年过去了，你的收入从5万变成了20万，这套80平的价格从120万仅仅只涨到了200万，这个时候买这个房子就是不吃不喝十年。一方面严控房价涨幅，另一方面静静等待收入慢慢上涨，用十年的时间，烫平房价收入比，把房地产泡沫慢慢消化掉。

2）大力发展城市群

人口都在向一线城市，以及长三角和大湾区大城市转移，这是不可阻挡的趋势。所以，这些城市高企的房价泡沫，只能以这些大城市为核心的城市群来化解。

3）人地挂钩，土地指标跟着人走

一些热点大城市，房价泡沫的根源就在于人地矛盾，人地错配，供求严重不平衡。

消化泡沫实现“软着陆”，就必须以常住人口数据配套建设用地指标，不再以户籍人口计算。人到哪个城市，土地指标就在哪个城市，实现土地与人口相匹配。简单来讲，比如某个人从四川流动到了上海，那么用地指标就要划到上海。

4）尽快开征房地产税

中短期内把房价上涨关进笼子，改变房价暴涨的预期。实现“软着陆”。

03 “硬着陆”

一定是中国经济不可承受之重。“软着陆”就是政治正确，哪怕再难，也是必须实现的任务。为了实现房地产高位条件下的“软着陆”，政策面最近暖风频吹，首先就是政治局会议对房地产行业定下基调：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。回看一下今年以来历次最高会议对房地产的表述用语，就可以清晰的看出来：当下实现“软着陆”，迫在眉睫，已经成为共识。

2021年4月：要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，增加保障性租赁房屋和共有房屋供应，防止以学区房等名义炒作住房。2021年7月：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展；加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。后一次表述与此前完全不同，首提良性循环，标志着房地产快周转高杠杆模式的终结。“软着陆”就必须拆雷降杠杆。对于开发商们来说，一个大干快上的时代结束了。

04  为了实现“软着陆”

基调定下，方向明确，下一步就是货币政策开路。货币闸门不开，不少开发商就面临崩盘风险，四五线城市就要坠入无底洞的深渊。“软着陆”就很难实现。

12月6日，人民银行发布消息称，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。下调金融机构存款准备金率0.5个百分点是什么概念呢？释放资金大约1.2万亿！12月3日，总理首提“适时降准”。仅隔3天，全面降准就变成了现实，速度之快，超出了市场预期。而且是普遍降准，不再是定向精准放水。题中之意，再明显不过了。

如果说7月降准是预防性、对冲性的，那么本次降准就是实质宽松性的，投放增量基础货币，叠加乘数效应。

在经济下行压力加大，房地产风险明显暴露的情况下，加大力度对冲经济下行压力，并支持实体经济、中小企业、科技创新、绿色经济、新基建，实现跨周期调节和高质量发展。当然受益者之一，房地产行业肯定跑不掉了。

房地产这个夜壶，终究还是不能完全舍弃。房地产上下游牵扯到几十个行业，关系到数千万人的就业，必须要救，只能“软着陆”。这是大局！

其实，针对房地产行业的货币闸门，早就打开了。数据证实，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2,000亿元。11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84％。金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。

05  房地产税就是破局之招

众所周知，北京、上海限购之严世界罕见，二套房首付必须7成。这种短期行政手段不可能长期使用，一旦放开空前严厉的预售审批、限购限制，可以想像一线城市的房价会如何飞涨。要防止房地产“硬着陆”风险，实现长效管控，最终的途径只能而且必须是房产税。哪怕大行情再困难，哪怕房企叫苦不迭，房地产税试点的步伐一刻也没有停歇。为了实现“软着陆”，憋了很久的终极大招——房地产税试点准备工作，在大湾区深圳开打。

11月8日上午，国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会，召集包括万科、佳兆业、卓越在内的代表性房地产企业，深圳房协以及多家金融机构代表参与座谈。座谈其中一项重要内容就是征求各方对房地产税的看法和意见。

试点准备工作在加快推进，可以预见，明年上半年之前试点城市名单就会出炉。

经历几波大牛市，高位条件下，既要防止部分城市房价暴涨，又不能让部分城市房价暴跌，房地产市场“”软着陆”难度之大、复杂程度前所未有。但难度再大，这一关一定要过，也一定能过！相信相信的力量！