非房地产开发企业关于房地产的“税事儿”

《税法》中涉及到房地产的税种有很多，不同的纳税主体，如企业、个体工商户或其他个人，在不同的税种中有不同的征税政策和税收优惠政策。本篇小编以非房地产开发企业为主体，介绍与其房地产相关的税收政策，如：非房地产开发企业出租、转让不动产计算增值税的情况，涉及城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、土地增值税、契税的征税范围和征收方式等，从纵向角度，将零碎易混淆考点总结在一起，供考生朋友们参考和记忆。

一、与增值税相关的考点

       非房地产开发企业出租不动产：异地需要向不动产所在地主管国税机关预缴，非异地向机构所在地主管国税机关直接申报纳税，

①营改增前取得选择简易方法计税的或营改增后小规模纳税人适用简易方法计税的，异地应预缴税款=含税销售额/(1+5%)*5%，然后向机构所在地申报纳税（征收率为5%），非异地申报纳税征收率为5%。

②营改增前一般纳税人选择一般计税方法或营改增后一般纳税人适用一般计税方法的，异地应预缴税款=含税销售额/(1+11%)*3%，然后向机构所在地申报纳税（税率为11%），非异地申报纳税税率为11%。

       非房地产开发企业转让不动产：向不动产所在地地税机关预缴，向机构所在地国税机关申报纳税，

①一般纳税人营改增前取得不动产，应预缴税款=（含税全价-原价）/（1+5%）*5%，选择简易计税方法的，向机构所在地申报纳税（按差价，5%征收率），选用一般计税办法的，向机构所在地申报纳税（按全价，11%税率）。

②一般纳税人营改增前自建不动产，应预缴税款=含税全价/（1+5%）*5%，向机构所在地申报纳税（按全价，11%税率）。

③一般纳税人营改增后取得不动产，应预缴税款=（含税全价-原价）/（1+5%）*5%，营改增后自建不动产，应预缴税款=含税全价/（1+5%）*5%，向机构所在地申报纳税（按全价，11%税率）。

④小规模纳税人营改增前或后取得，应预缴税款=（含税全价-原价）/（1+5%）*5%，向机构所在地申报纳税（按差价，5%征收率）。

⑤小规模纳税人营改增前或后自建，应预缴税款=含税全价/（1+5%）*5%，向机构所在地申报纳税（按全价，5%征收率）。

二、与城镇土地使用税相关的考点

       城镇土地使用税是以开征区域内的国家所有和集体所有的土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税采用定额税率，有法定免缴优惠政策和省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠，前者有国家机关、人民团体、军队自用的土地、市政街道、广场、绿化地带等公共用地、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地、非营利性医疗机构自用的土地等，后者有个人所有的居住用房和院落、集团和个人办的各类学校、医院、托儿所及幼儿园用地等。

三、与耕地占用税相关的考点

       耕地占用税是对占用国家所有和集体所有的耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税种，此处应注意耕地的内涵。耕地占用税实行地区差别幅度定额税率，等于纳税人实际占用的耕地面积乘以适用的定额税率，实行一次性征收。军事占用耕地和学校、幼儿园、养老院、医院等占用耕地免税，铁路线路、公路线路、飞机场跑到、停车坪、港口、航道占用耕地减按每平2元征收，农村居民占用耕地建住宅，减半征税。注意与城镇土地使用税的关系：纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。

四、与房产税相关的考点

       房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。如果企业将自有的房地产用于生产经营，适用1.2%的税率，从价计征房产税，如果将非居住的房产用于出租取得租金，适用12%的税率从租计征房产税。从价计征房产税应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%，（扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定，一般计算时题目中会给出。）从租计征房产税应纳税额=租金收入（不含增值税）×12%。房产税的税收优惠政策和纳税义务发生时间和城镇土地使用税有很多相同的地方，可以对比记忆。

五、与契税相关的考点

       契税是以中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。具体征税范围包括：国有土地使用权的出让、土地使用权转让及房屋的买卖、赠与、交换。税率在3%-5%，具体由各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定。由于企业改制、事业单位改制、企业合并、分立、破产、资产划转、债券转股权、划拨用地出让或作价出资、公司股权（股份）等方面导致土地或房屋权属发生变更的，有不同的契税优惠政策，需要记忆。

六、与土地增值税相关的考点

      土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税采取四级超率累计税率，在计算土地增值税时需要先计算出应税收入和扣除项目，并算出两者的比例找到适用的税率和速算扣除系数。

对于非房地产开发企业，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。土地增值税扣除项目有：①取得土地使用权所支付的金额②与转让房地产有关的税金（营改增后，扣除的税金主要有城建税、教育费附加和地方教育附加及印花税）③旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价×成新度折扣率，如果不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。）

       关于房子的“税事儿”涉及“大税种”和很多“小税种”，考试时可以相互交叉，比如土地增值税的计算，会涉及转让不动产增值税、契税的计算等，城镇土地使用税和房产税某些政策又有相似之处，需要各个击破，相互区别，相互联系，以此应对考试。