房产税要来？专家提出“免征面积”概念，三类人请提前做好准备！

过去人们对房产税是否会出台，总是争论不休，有人说一定会出台，但喊了十几年也不见房产税的影子，所以有人开始质疑房产税到底会不会出台。但最近两年根据高层放出的消息显示，我国的房产税确实要出来了，而且在稳步推行过程中。

首先在去年的11月和12月份，财政部连续两个月发表的文章中都提到了房产税，由此可以看出，国家出台房产税绝不是一句空话，而是可以确定是真实存在的，而且正在稳步推进之中。其次在今年的5月6号我国财政部部长刘昆在《经济日报》发表的一篇文章中也提到了房产税出台的问题，刘昆认为：要积极稳妥地推进房地产税的立法和改革，按照立法先行、充分授权、分步推进来执行，对个人住房和商业房地产价值进行评估收取。紧接着在5月11号，财政部、住房城乡建设部、全国人大常委会预算工委和税务总局等部门，在北京主持召开了房地产税改革试点工作座谈会，会议主要内容是听取部分城市税务改革办负责同志和一些专家学者对于房地产税改革试点工作的看法和意见。

从以上三点信号可以看出，我国离房产税的出台已经不远了。经济学家马光远认为，我国房产税出台的最佳时期应该是在“十四五”期间。而从实际情况和欧美发达国家房地产行业的发展历程来看，我国也到了房产税出台的时间点。

首先我国的住房已经过剩，根据相关数据显示，截止到2020年我国前100城的商品房库存已经达到了5.7平方米，已经接近2014年的商品房库存量。而且这还只是开发商手里的房子，更大的商品房库存量还存在于一些投资炒房者手里，根据2018年西南财经大学发布的数据显示，在2017年我国的平均商品房空置率已经达到了21.4%，而且这还是4年前的数据了，如今4年过去了，开发商还在不断建房，所以现在我国的住房空置率只会更高。

其次尽管我国的住房已经过剩，但我国的房价仍然处于高位。根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2020年我国前50城的平均房价收入比达到13.3，全国的平均房价收入比也达到了9.2，远高于国际上规定的合理区间3～6之间。房价过高也让现在年轻人买房的难度越来越大，可以说现在生活在城市的大部分年轻人很难做到只靠自己买房，基本都需要父母的帮助，甚至要靠掏空一家6口人的钱包才能凑够房子的首付，后期还要背负30年的巨额房贷。

另外房价过高也是我国结婚率和出生率不断降低的一个主要原因之一。出生率的降低加快了我国老龄化社会的进程，长期来看不利于我国经济的长久稳定发展。前段时间国家取消校外补习班，是降低育儿成本提高生育率的措施之一。笔者认为，为了提高新生人口出生率，让房价回归合理也可能是国家要走的另一条道路。

由此可以看出，尽管我国住房已经过剩，但房价仍然居高不下，最主要原因还是我国的住房资源分配不均。大量的房产被一些投资炒房者和企业当做资产囤积起来，不出租也不出售，就空置在那里。所以导致我国的住房空置率越来越高，商品房空置一方面会造成大量的资源浪费，另一方也导致很多小区入住率不高，产生了大量的空城和鬼城，影响正常业主的正常生活。

原来一些投资炒房者和企业之所以更愿意把房子空置着，一方面是因为毛坯房新房在二手房市场上更加受到购房者的欢迎。另一方面就是现在持房成本太低，除了每年要交少量的物业费以外，几乎没有其他任何费用。所以这也让他们有恃无恐的把房主空置在那里。空置房的不断增加，对房地产行业来说也是存在的一个巨大隐患，这也是我国要出台房产税的一个主要原因。

至于房产税的征收标准，一些专家也给出了自己的建议。例如我国财税专家张学诞就表示避免征收房产税“误伤”刚需应该设立免征面积，并且以阶梯式的方式进行征收。另外张学诞也给出了征收标准：

征收房产税应该以40/人或者60平/人为起征点。也就是说只有一个家庭的人均住房面积超过40平方米或者60平方米才达到征收房产税的标准。另外征收房产税的税率应该设置为0.2%~1.2%之间，按照阶梯的方式征收房产税。

笔者认为专家张学诞给出的征收标准还是十分合理的，现在城市家庭基本以三口之家为主，而三口之家120～180平的房子足够一家人进行居住。而且征收方式是按照阶梯式进行征收，所以对刚需的影响很小，对于房产多的投资炒房者影响比较大。其中影响最大就是以下3类人。

第一类人：三四线城市持有多套房子的人

过去随着一些大城市调控政策的收紧，很多投资炒房者开始向三四线转移，导致这些城市的房价严重偏高。而随着我国住房的过剩、房价的稳定和房产税的出台，这些城市的炒房客和投资者很可能开始撤离。另外随着我国城镇化建设进入高阶阶段，人口开始由农村向城市转移，变成小城市向大城市转移，所以一些三四线城市人口可能会不断流失。没有人口的支撑，这些城市的房价很可能会出现下跌的情况。所以这些城市的多套房持有者，未来房子很可能会变成负担，所以个人认为现在能出手的话，尽快出手。

第二类人：在城市郊区拥有大面积豪宅的人

根据相关数据显示，截止到2020年我国城镇化率已经达到了63.89%和国际发达国家的70已经相差不远，所以未来我国的大部分城市很难再大范围的扩张，所以远郊房升值空间有限。而且这些豪宅，不仅面积比较大，单价很高，所以房产税出台后，这类住宅可能需要交的房产税比较多。这会让这些房子的流通性更差，持有这类房子很可能有资金被套牢的风险。

第三类人：高负债的炒房客

原来很多人未来收益最大化，买房都会借助银行这个杠杆，所以很多炒房客的负债率都非常的高。一旦房产税出台后，一方面会增加这些炒房客的持房成本，这对于本来负债压力就比较大的炒房客来说，更是雪上加霜。另一方面房产税出台后很可能会引起二手房的抛售潮，引起房价动荡。因此对于这类人最好尽快卖掉自己多余的房子，降低负债率，这样减少自身的资金风险。

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