房地产会计核算流程

房地产企业会计核算流程

开发环节，销售环节，清算环节

先讲开发环节

讲到开发，先得有土地

就像生产汽车，你得先有钢材

所以首先要有地

也就是所谓的购地

环节

一般现在房地产商买地都是要经过国土交易中心网上竞拍，或者现场竞标。

我说的细点，因为业务知识点就含在里面

一般房地产商会看到国土资源交易网或者类似网站发布卖地消息，上面会有土地的拍卖价格，但是这个并不是我们做账的土地价格

我们做账的土地价格是最终的成交价

还有和政府签订的购地合同中相关的印花税，契税，一并作为土地成本入账

这个时候的会计科目是:借:开发成本-土地征用及拆迁补偿费

贷:银行存款

经过激烈的竞争，和政府签订的购地协议合同，地有了，

也就是房地产最重要的核心原材料有了，那是不是要对这块原材料内在的质量好坏进行甄别呢?

土地外在的一些优点如地段，周围市政配套设施这里不讲，因为这些都是大家可以看得到的

我所说的内在质量就是土地的地质，地基基础，

地质好不好，以后盖房子地基稳不稳固，买完地皮以后肯定要第一件去做的事。

这也就进入房地产开发环节的第二步了

前期工程费

承前启后，前就是为建造房子做准备工作，后就是买完地就必须要做的工作

虽然财务不做工程上的事情，但是财务必须要懂得工程部这时候为做这些工作拿来的报销发票怎么去处理

要不然还真以为一步到位，直接都计入到建安工程费里面了

所以勘探地质，地质勘察费，文物勘察费，地基勘察费， 水文勘察费，沉降观测费，日照测试费， 环境评估费，交通影响分析费，基础桩应变费

这些都要进入前期工程费

具体分录:借:开发成本-前期工程费

贷:银行存款/现金

我这里说到开发成本-前期工程费，二级科目

如果你要做的详细的话，三级科目根据本单位的需要自己设置

做完这些对土地的内在因素工作，确定土地盖房没问题。接下来就要考虑房子怎么盖的问题。

也就是规划，设计

到这个时候项目的整体效果图就会出来，

还有施工图设计，景观设计，给排水设计等这些都是规划设计费

具体分录:

借:开发成本-前期工程费- 规划设计费

贷:银行存款/现金

效果图出来以后就要准备施工，施工之前你就要去办各种证

项目报建费， 施工许可证费，人防报建费

招标代理费

具体分录:

借:开发成本-前期工程费- 行政规费及规划报建费 贷:银行存款/现金

报建程序结束了，你就要招标，把工程发包出去

这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-招标费

贷:银行存款/现金

工程招标完毕了，施工队要进来了，一般前期的工地的最原始还是的道路、水、电是开发商自己做的，也就是通俗的说三通一平，通路，通电，通水，路平

要不然施工队做不了事啊，三通一平开发商自己做的好处是可以根据总规划图设计最合理的位置放置三通一平

这个时候会计分录:

借:开发成本-前期工程费-三通一平费 贷:银行存款/现金

还有必要的临时性的开发商管理人员的办公场所，设施

肯定要这个时候盖好，

就是临时设施

这个时候会计科目:借:开发成本-前期工程费-临时设施费 贷:银行存款/现金

这些都做完了，也就是购地，前期工作都做好了

真正的建房子开始了!

这些都是安装工程

会计分录

借:开发成本-建安工程费-安装工程费 贷:银行存款

盖房子的那些事

首先当然是地基了

地基打好了，就要做地下室，架空层

这些都是算到基础工程

会计科目:借

借:开发成本-建安工程费-基础工程

贷:银行存款

然后是房子从第一层往上盖

正式进入主体工程

也就是经常工地上看到绿色的防尘网里面的建筑物

这个时候会计科目:

借:开发成本-建安工程费-主体工程

贷:银行存款

一般基础和主体工程也可以放一起的

严格上来说要分开

具体看你的公司要求去

好了，可以看到你的房子一直到封顶，都是这个分录

房子封顶了，接下来就是正式进入安装工程

你可以想象你家的防盗门，电梯，消防安装，火灾报警系统

日常经常接触的东西在这个时候安装到建筑物里面

还有楼梯的扶手，铝合金窗，水暖气电管线安装，空调及通风工程，消防安装工程，火灾报警工程，电梯工程， 公共部位装修， 避雷接地工程，停车设备及安装工程，其他安装工程费

建安工程费的基础工程和主体工程一样的

都是施工企业给你开的

房地产工程到这一步了

一般会装修售楼部

一般是主体工程达到总体的一定比率就能去房管局办理预售证

售楼部装修时段不具体分

可以拿到地的时候就弄个售楼部

我说的是合规的情况下

可能你公司想早点回笼资金吧

所以我只是说在这个环节了必须说到售楼部的事情了

因为这里的售楼部是永久性房子的售楼部

等销售完毕房子，售楼部就视为商品房

可租可卖

可为物业用房

所以这里的售楼部建造成本视同开发成本-建安工程费

还有种租来的房子做装修，或者卖完房子就拆的建造成本进入在建工程

会计科目 借:在建工程

贷:银行存款/现金

装修好了，转作固定资产 借:固定资产

贷:在建工程

摊销 折旧，会计分录 借:销售费用-折旧费

贷:累计折旧

作为永久性房子的售楼部，它的建造、装修都进入开发成本，具体分录

借:开发成本-建安工程费-售楼处装修

贷:银行存款/现金