建筑行业的一个重要特点就是产品也就是工程项目，体积大、建设周期长，一个工程工期可能数年，所有的资金来源基本只能靠工程进度款。而建设方并不会按照工程完成量全额支付，一般是根据完成工程量的一定百分比支付进度款，结算后才有可能付清全款。传统的资金管理已经跟不上发展节奏了，经常出现资金不足以支付，地产行业如果从寒冬里出不来，以住宅板块为主的建筑企业的资金链就随时面临断裂的危险。在这个时候融资就显得十分重要，借助企业实力和潜力，通过银行和其他金融投资机构进行融资。今天不谈怎么融资，铁蛋融不来，因为要会喝酒、要会送礼、要会拍马屁，铁蛋不擅长这些，只介绍一下”保理“业务。
应付账款保理：用通俗易懂的语言表达保理：就是在企业资金紧张时，保理机构帮其向某一供应商付款，三方签订协议，保理公司赚取6%左右的保理费用。办理保理要签订一系列协议，对于外部看来，其实是供应商把债权转让给保理公司，委托保理公司向建筑施工企业收款。换句话说是我是建筑施工企业把债务转让给保理公司，由保理公司向供应商支付债务，办理这些业务建筑施工企业需要用自己的资产做担保。双方至少有四个协议需要签订：第一是建筑施工企业与供应商要签订支付方式及相关手续费补偿协议。第二是供应商与保理公司签订债权转让协议。第三是我们与金融机构签订债务转让协议。第四是金融产品折价协议。
应收账款保理：明白了应付账款保理，应收账款自然明白，就是自己所处的位置从甲方变成了乙方。接下来就分享一个应收账款保理的案例。对于建筑企业来说”应付账款保理“自己占据主动权，只有有金融机构和自己合作就可以开展，而”应收账款保理“基本都是被动接受的，建设方在招投标时就把建筑企业能接受多大比例的供应链融资作为考核的重要指标。特别是一些大地产公司，基本都在推行供应链融资
有错误的地方大家请批评指正。请各位见谅，铁蛋水平有限，经常在写公众号时出现一些硬伤，但是我不觉得这个有什么丢脸，有错就认，不会就学。
案例：铁蛋建筑企业于2017年9月承接的铁蛋家园项目一期工程，合同金额为6000万元。建设方指定保理公司与铁蛋公司签订：《应收账款债权转让申请书》、《应收账款转让登记协议》、《金融资产折价购买协议》、《应收账款转让通知书》。
以上与保理公司签订的协议为无追索权的应收账款转让，每次支付工程款时按工程款审批金额、实际支付金额签订相应的转让协议。每月铁蛋公司按建设方审批的工程款支付金额全额开具增值税专用发票，保理公司按工程款金额的6%扣除管理费并提供有关财务费用发票。下一季度的首月建设方向铁蛋公司支付上一季度被扣除的管理费及税金成本，当采用保理方式支付的工程款达到合同金额的90%时，停止使用保理方式，按常规方式支付工程款。保理方式对企业利润的影响测算过程如下：
铁蛋建筑企业于2017年9月承接的铁蛋家园项目一期工程，合同不含税价款为6000万元，每月开票金额为500万，12个月开完，分两种模式计算税负。模式一为常规方式，模式二为保理方式。模式二中每期开出的发票为500万，甲方指定保理公司支付450万，下一季度第一个月再开前三个月被扣下的工程款对应的发票，甲方按此开票额拨付工程款。当月模式二照常进行。一直持续到11月累计付款额达到5400万占合同价的90%时，甲方将此前扣下的工程款（保理手续费）签订补充协议，并支付。根据这种情况计算以下税负表：
建设方承诺对铁蛋公司承担的保理费用给予补偿，但是补偿金额是一个季度支付一次，因此这部分会产生3个月的资金占用，在谈判时如果能将资金占用利息也计入补偿款中，将完全没有利益损失，如果谈判不成功，每期被占用50万资金按年利率4%计算，被占用3个月将产生5000元利息，一共有9笔50万被占用，因此总占用资金利息为45000元，6000万工程款需要付出45000元的资金成本，损失率0.07%。保理手续时按照每一期工程款支付手续分次签订办理，一定程度上分散减小了保理的风险。
假设铁蛋公司不同意使用应收账款保理，建设方也不愿意使用现金支付，而是采用商业承兑汇票支付，并根据商业承兑的票面金额给予年利率4.5%—6%的贴息补贴。假设以上案例6000万工程款发票一次性开具，以一年期的商业承兑向铁蛋公司支付，并支付6%的贴息。当期收到工程款为360万如果持有到期，铁蛋公司该项目的6000万的工程款占用公司资金一整年，如果不考虑其他因素利益公司只要扛得起资金压力利益就不会受损，如果按照实际情况考虑，工程项目肯定需要资金支出，将商票持有到期工程项目的利益必然是受损的。如何化解？除非将这6000万的商业承兑全部用于支付债务，并且给予供应商的贴息小于等于6%。如果6000万的商业承兑利用授信额度进行贴现，以目前部分商业银行的信息看，一年期的商业承兑贴现率为6.6%，不用考虑其他因素铁蛋公司将损失0.6%。因此，按照上述案例应收账款保理模式、商业承兑持有到期、商业承兑贴现模式，三种模式中可能损失最小的还是保理模式。
今天分享的是“无追索权”的应收账款保理，风险比较大的是有追索权的应收账款保理，除此以外还要注意建设方推行的银行保理是否占用建筑企业自己在该银行的授信额度，在谈判总包合同条款时需要注意这些问题。
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