土地增值税清算问题

您好老师！

问：1、我方是一家房地产开发企业，目前有个项目在2017年已经做完了土增清算，2018年又收到部分房款，这部分房款还用缴纳土地增值税吗？2、房地产开发企业在拿地阶段支付的青苗补偿或拆迁补偿可以土地增值税税前扣除吗？如果可以需要满足什么条件，需要准备什么证明材料？3、通过股权转让收购的土地，后期如果开发房子进行销售，计算土增时可扣除的土地成本应该怎么计量？谢谢！

1、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。因此，可根据上述文件规定计算缴纳土地增值税。

2、土地征用及拆迁补偿费可以计入扣除项目，在计算土地增值税税前扣除。

需要什么条件和证明资料，各地执行不一，建议准备如下资料：第一、须有支付青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的补偿合同，在合同中要注明国家相关补偿规定，明确载明补偿标准。第二、如果青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的获得者是个人必须要收集个人身份证复印件，接受补偿的个人必须在其身份证复印件上签字。第三、获得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款者必须支付人提供收据。第四，如果涉及到政府拆迁的，当地政府的政府拆迁公告或文件。如，房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告（房屋征收决定）、安置方案、被拆迁房屋价值评估报告、与被拆迁人订立的拆迁补偿安置协议、拆迁合格证。

土地增值税扣除的具备扣除凭证：

1.房地产开发企业如委托拆迁中介机构进行拆迁的，凭拆迁中介机构开具的正式发票确认支付的拆迁费用；

2.房地产开发企业支付个人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收条，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，同时应做到拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证、被拆迁人身份证复印件一一对应；

房地产开发企业支付被拆迁单位补偿费的，分别不同情况进行处理：

（1）若能提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回被拆迁单位土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回被拆迁单位土地使用权文件的，可按拆迁补偿协议及付款凭证、收款收据确认扣除项目金额；

（2）无法取得上述文件的，应以正式发票作为确认扣除项目金额的依据；

（3）无法提供正式发票或收回土地使用权文件的，不予扣除。

3、根据您的描述：贵公司是通过股权转让收购土地，土地成本是股权变动前的成本。需要关注股权转让过程中的涉税风险。根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）规定，你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定："清算后再转让房地产的处理：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积"。

2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 “第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。”因此，符合上述政策的拆迁补偿费可以计入扣除项目。