昨天二哥给大家说了一下公司租用自然人的房子用于办公如何取得发票，涉及的税费相关问题
具体链接：公司办公向自然人租房，能要到发票吗？如何反算税前租金？
公司租完房子取得发票直接计入当期成本费用即可，当然现实中，同样是承租方负担房租的相关税费，但是有些是直接拿着以房东个人名义开具的完税证明来支付的，这种情况下，支付方就没法税前扣除，因为房租的税费的法定承担者是出租人，这块不属于承租方的合理支出，一般情况都是需要纳税调增的。
为了能把这块支出也扣除掉，一般我们会采取反算税前租金的方式，把税金也开到租金发票里面去，相当于变相提高了租金成本，取得租金发票，这样就没问题了。
那这样就完事了吗？当然不是，租金只是一部分，我们在使用房子过程中还会发生水电支出，这部分当然也得承租方承担，毕竟是承租人实际使用了的。
我们都知道水电的户名都是房东，电力局和水公司也不会变名直接开给租房人。所以这块支出如何取得发票呢？这个也是一个难题。
如何解决呢？用分割单即可。
什么时候可以使用分割单呢？28号公告第十九条也说了。
简单通俗的说，租房产生的水电等费用，出租方也可以和承租方采取分摊的方式处理。
分割单、分割单，28号公告光说了这个分割单，但是却并没有给一个分割单的样式，实际工作中，分割单也是企业根据自己的情况自制，只要能完整的显示费用分割情况，其实都应该是合理的。
当然，如果大家自己设计不出来分割单，可以参考一下河北省税务局公布的一个分割单样式，可以直接用，也可以根据不同费用和自己情况在此基础上增减使用。
其实分割单的使用也存在一个问题，比如电费的分割，实际使用单位如果是一般纳税人，其取得后只能作为合法的所得税税前扣除凭证，但是这个分割单不是合法的增值税抵扣凭证，也就是说使用方没法抵扣增值税。但是对于房东是个人来说，这个确实也没有其他办法了。
那么企业凭借房东取得的发票加上自制的分割单入账即可。
如果你的房子是从公司取得的，那尽量让公司给你开发票。
为了拓展业务，二哥税税念公司在外地开了家分公司。
分公司得有办公场所啊，自己盖楼，那肯定不现实。租呗，找了个当地A公司，租用了两间其闲置的房屋。
好了，新的征程开始了。
房租费好说，押一付六，押金开了收据，房租费A公司给开了增值税专用发票，税率栏5%的，这个没问题，对方备案了简易计税，二哥税税念公司取得这张发票后当然可以认证抵扣。
国家税务总局2016年16号公告规定一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
租了房就得用水用电，这块双方约定是以实际用度来支付。
但是，月底出租方来收水电时候，死活不开发票，说是开不出水电费发票，那到底能不能开发票呢？其实也是可以的。
出租方将其作为应税项目开具发票，这种情况下，出租方相当于是转售行为。
电费部分，出租方从供电局取得全额13%的增值税专用发票，二哥税税念公司的用电量部分转开13%增值税专用发票，自用部分计入自己生产经营成本。
对于A公司而言，就是一进一出而已，如果没有加价转售，增值税进销是相等的，不会产生多余的税金，售电收入和购电成本也是相等的，不会产生所得税，印花税多一点。
水的部分比较特殊，为什么特殊呢，我们得从销售自来水的税率开始说。
A公司从自来水公司取得的专票3%。
但是正常对外开具就只能开具9%，存在一个税率差的问题。
为什么会是这样呢？
2019年4月1日之后纳税人销售自来水，税率为9％。
但由于对于自来水公司销售水的情况比较特殊，正常情况下，自来水公司能够取得的进项税发票较少，税负率相对较高，因此给予一个特殊规定：一般纳税人销售自产的自来水可选择按照3%简易征收率纳税，所以基本自来水公司一般会选择简易计税，也就是开3%的专用发票。
可是其他单位转售就得按照9%，因为你不是自产。
那么就存在一个问题，比如二哥税税念公司一个月用了103（含税）的水，如果A公司以9%税率开具103的发票给二哥税税念公司，那么实际就会产生如下的结果
A公司因为转销行为反而让其亏损了。
所以，A公司肯定不会干的，怎么办？其实也就是一个议价行为，二哥税税念公司既然用了103的水费，那就以3%的征收率换算成不含税价格再乘以开票税率9%收款即可，如下图
当然，其实这个问题，在营改增后，提供物业服务的公司早就遇到了类似问题。
税务总局为了解决这个问题，还专门出台了《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）。
公告规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。解决了提供物业服务自来水费的增值税问题。
所以，如果是向公司租入房产，用的水电尽量让其开专票。
本文首发来源：微信公众号：二哥税税念
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