物管龙头涉足新生意

港股物企中报披露已经进入了最为密集的阶段，龙头公司表现如何，往往会成为行业气氛的“晴雨表”。

身为当下的物管龙头，碧桂园服务在历经了疫情、大环境等诸多因素的轮番影响之下，其2022年上半年的成绩单一度成为市场关注的焦点。

8月24日，碧桂园服务正式披露了自己2022年的半年报。整体来看，尽管此前的业绩高增速没有再次得到延续，但是超越七成的营收增速、翻三倍的商业运营服务收入，以及仍在不断扩大的管理面积规模，让碧桂园服务在如此的大环境下，依旧实现稳健的增长。

更为重要的是，碧桂园服务在这次的半年报业绩中，还透露了自己正在试水一项新生意：物业+养老，这个在行业内被反复提及，但仍鲜有走出通路的领域，碧桂园服务作为行业龙头，再次进行试水。

当我们谈起碧桂园服务，高增长、高市值、龙头，等等诸如此类的标签，都无一例外的打在了它的身上，但在另一方面，身处当下的大环境里，我们看到了物企业绩增长的失速，看到了盈利能力的缩水，看到了尤其是民企性质的物企，大潮退去后逐渐显出的“裸泳”姿态，碧桂园服务是否能够强势依旧？

从半年报数据里我们首先可以看到的，是公司管理面积的不断扩大。报告期内，公司的物业管理规模及全国性地域覆盖持续扩大，截至2022年6月30日，除「三供一业」业务外，合同管理面积约为16.1亿平方米，收费管理面积约为8.4亿平方米。

此外，「三供一业」业务的物业服务的合同管理面积及收费管理面积分别为8530万平方米及8520万平方米。截至目前，公司管理的项目遍布中国内地31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区的超过400个城市以及海外，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，位于一二线城市项目的收费管理面积占比已经达到44.6%。管理共6,622项物业及向境内外约815万户业主及商户提供物业管理服务。

而在营收层面2022年上半年，各项业务实现稳定增长。报告期内，收入由2021年同期约人民币115.6亿元增至约人民币200.6亿元，增幅约73.5%。

分类来看，公司的物业管理服务收入约为人民币109.9亿元，较去年同期实现同比增长约112.4%，占总收入比例上升至约54.8%；社区增值服务收入约为人民币21.1亿元，较去年同期实现同比增长约51.1%；「三供一业」业务中的物业管理及其他收入约为人民币15.1亿元，较去年同期实现同比增长约63.2%；城市服务收入约为人民币26.4亿元，较去年同期实现同比增长约25.8%；商业运营服务收入约为人民币5.9亿元，较去年同期实现同比增长约320.6%。

由此不难看出，商业运营服务已经成为了当下碧桂园服务增长最快的业务，而本该受疫情影响最为明显的社区增值服务，也取得了足够的成长速度。

具体来看，在商业运营服务业务方面，碧桂园服务本身具有的规模化优势凸显，商业运营服务现已形成丰富的产品线，包括高质量一站式购物中心「碧乐城」、社区商业「碧乐坊」、商业街区「碧乐时光」等。集团已布局超过60个城市，商业项目超100个，战略知名品牌合作商家超2000个。上半年，公司充分利用自身优质商业运营能力、庞大的品牌资源库等优势，成功签约拓展15个优质轻资产项目，包括兰州东湖广场项目、无锡碧乐城、大连银帆广场等项目；新开业项目3个，分别为广州番禺碧乐城、韶关太阳城碧乐坊及贵阳观山湖碧乐时光，以匠心和温度为项目周边居民生活带来全方位质量升级，也为城市带来全新的商业体验与活力。

而在社区增值服务领域，公司的本地生活服务表现亮眼，收入较去年同期实现同比增长约94.6%至约人民币7.4亿元，具体操作上，碧桂园服务成立了本地生活业务线品牌「楼下」，丰富社区「一刻钟便民生活圈」，为业主提供方便快捷的好物。

我们已完成超过1,300个常态化「楼 下」网点的建设，覆盖268个城市，沉淀超700个活跃社群。

此外，房地产经纪服务收入较去年同期实现同比增长65.1%至约人民币2.0亿元；到家服务收入较去年同期实现同比增长约50.8% 至约人民币2.5亿元；家装服务收入较去年同期实现同比增长约46.4%至约人民币3.1亿元，我们重点挖掘存量业务空间，上半年新开设针对存量业务的社区门店35家，围绕业主需求，主推局部装修、整体翻新服务。

02 试水“物业+养老”领域

相较于业绩本身，碧桂园服务在业绩会上透露的另一个信号对行业更具意义：碧桂园服务创立了业内首个客户体验研究院,在老龄化趋势的背景下,主动响应“积极应对人口老龄化”的国家战略需求,积极探索未来社区养老模式的创新,搭建了“怡然五星长者服务体系”,为老年人构筑更幸福美好的生活。

事实上，“物业+养老”一直业内老生常谈的问题，此前也有不少物企开始了布局，比如绿城服务、长城物业，然而至今在行业内依然没有任何一家企业或机构在这一领域走出了完整通路，痛点多、问题多、成为阻拦在所有希冀进入此领域的物企，显然，作为行业龙头，碧桂园服务再次走在行业前列。

具体来看，碧桂园服务从单个项目试点切入进入“物业+养老”领域,在了解长者人群生活痛点和养老需求的基础上,通过整合社区养老服务资源形成免费和付费的养老服务清单,为试点社区长者业主搭建了“怡然五星长者服务体系”。

该服务体系分为五个方面、三个层次。其中,三个层次为无忧保障、年华乐享、终身成长,五个方面包括怡然有康、怡然有帮、怡然有乐、怡然有学、怡然有为。让长者在碧桂园服务的社区首先能够获得健康无忧的生活,然后拥有志趣相投的圈子,对于有更高精神追求的长者还能得到终身学习和发挥余热的机会。

比如在“怡然有为”系列中,碧桂园服务通过搭建志愿者平台实现居民自治、互助养老,传播社区正能量。比如,由居民担任志愿者讲师的怡然课堂服务队,为社区长者提供智能手机学习、时尚穿搭分享、基础乐理学习、养生课堂、手机摄影学习等覆盖长者兴趣的学习课堂;由技能型居民提供服务的爱心便民服务队,为社区长者们义诊、义剪、义维修、义缝补等贴心服务。

不仅如此，碧桂园服务组建了爱心探访服务队,保障每位住在碧桂园服务社区的空巢长者都能得到关怀、慰藉;还组建了疫情防控志愿者服务队,积极发挥居民能动性、参与性、共创性,响应社区疫情防控服务需要,配合基础治理。

此外,碧桂园服务搭建了长者和年轻人的服务桥梁——爱幼课堂服务队,让更多长者发挥自身专长,担任志愿者讲师为小朋友分享、传授知识和经验;除此之外,让期待、参与社区文化活动的居民自己为自己策划活动、组织活动,由文化宣传服务队志愿者共创社区文娱活动,定期开展丰富社区大舞台文艺演出、亲子集市等社区活动。

03 新赛道潜力巨大

事实上，碧桂园服务此时切入“物业+养老”的赛道，可以说恰逢其时。要知道，养老不仅是民生问题，其背后也同样是一个巨大的市场所在。

另一方面，遍观去年整整一年，有关“养老”、“社区养老”等话题的热度始终居高不下。

去年11月24日，中共中央、国务院发布《关于加强新时代老龄工作的意见》将养老的话题划了重点。整体来看，意见聚焦老年人的“急难愁盼”问题，从健全养老服务体系、积极培育银发经济等方面提出具体举措。这其中更是直接点名了“探索‘社区+物业+养老服务’模式的相关内容。

随后，《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》《关于组织实施2021年居家和社区基本养老服务提升行动项目的通知》等一系列政策，也均提出补齐居家社区养老服务设施短板，支持物业服务企业探索“物业服务+养老服务”模式。

精准切入新赛道的碧桂园服务，能够给市场带来怎样的惊喜，同样值得期待。