【亿翰月月谈】周期因素影响下，怎么看物业发展机会？

为及时了解和掌握每月地产、物业、产城等领域的最新动态，亿翰计划每月月末举办线上分享会——《亿翰月月谈》，届时将邀请专业人士共同探讨交流当月热点话题，把脉行业趋势。

现将《亿翰月月谈》8月特辑的部分直播内容进行梳理发布。

【对话】

周期因素影响下，怎么看物业发展机会？

胡建明 资深评估师行研顾问

英国皇家测量师资深会员，特许金融策略师

李艳杰 嘉和家业物业服务研究院研究总监

核心观点：

房地产开发行业下行、地产遭遇政策压力反而助推了物业的独立。但是物业行业的发展面临着两大难题：劳动密集型行业属性之下，人力成本高、人员流动性高；集中管理难度大。

探索物业行业发展之路要重点关注：①提升满意度、品牌；②数智化应用；③发展集中于一二线城市，三四线潜力城市要重点部署；④提升利润，可加快“物管与商管”的融合；⑤拓宽非住服务边界；⑥开展多元化的社区和家庭场景的社区增值服务。

当前，物业IPO的上市热潮已退，物管行业龙头基本完成资本化上市道路，而物业股的估值也回复常态，估值回归理性。

在估值方法角度分析，物管行业目前基本处于成长阶段，以现金流折算和以P/E为代表的相对估值法是更适用物企的估值方法。这两种方法既能从企业自身的现金流出发，又能在市场上通过一揽子对标企业的表现来修正绝对估值的不足。

整体上看影响估值的因素包括：

1. 盈利能力，这是企业获取利润的最终表现结果，也是影响估值判断的最直接因素。细分可包括企业的合规营收、净利润、在管面积等，是一项需要结合其它关联因素综合分析的能力。而增加盈利性的思路一般是增加收入端， 业务规模扩大、管理项目数量增加以及收购公司增加溢利等，盈利数据的对比是参考各高估值企业是通过何种方式实现盈利的增加，并结合物企自身当前的发展针对性地选择强化。 

5. 物企业态的布局影响收入和利润率， 收费上商业物业>住宅物业>公共建筑， 商业和住宅物业又可再分高、中、低档。高端住宅和商业物业的销售净利率超过20%。通过FM设备设施服务 ，城市服务，公共服务拓宽非住宅服务边界的不断延伸，更多的细分已逐渐显现，如医院、学校、机场、TOD地铁高铁、市政马路等，物企可依据自身的专业优势不断跨界探索新的服务领域，这将是规模效应和品牌效应的双重提升。

展望未来，不同物管企业具备不同的独立性和成长性，板块估值可能呈现进一步分化。受资本市场青睐的物企是需要有持续增长支撑的，具备独立成长、通过科技与数据深耕区域和品质服务提高盈利能力的物企和国企，也更容易获得较高估值。