中期业绩解读 | 绿城服务：藏在半年报中的“产品力”

产品力，即产品对目标消费者的吸引力，是一种通过满足消费者欲望和需求，使之产生购买欲的能力。对于物业行业来说，“产品力”所包含的远不止单纯物理意义上的产品品质，而是不断对基础服务的巩固和全新领域的创新。

8月以来，物企纷纷发布2022年中报，大多数物企在做好基础物业服务的前提下，在其他赛道不断发力，如通过聚焦业主需求推出便民增值服务、持续推进物业信息化管理模式、积极参与城市运营服务等等举措推动品牌价值升级，提升服务产品力。

2022年上半年，多项政策出台鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元生活服务及城市服务，并支持发挥贴近住户的优势，提供专业化服务。2月21日，国务院发布《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划的通知》，支持物业企业发挥贴近住户的优势，与社区养老机构合作提供居家养老服务。2022年5月，民政部等9部门发布《关于深入推进智慧社区建设的意见》，提出了推进智慧社区建设六个方面的重点任务。

表：2022上半年多元生活服务鼓励性政策

02 多产品体系促发展，绿城上半年成绩持续向好

产品力是构筑企业基石和促进未来发展的重要支撑。绿城服务集团有限公司作为物业行业龙头企业之一，始终坚持以业主需求为服务重心，以“人文理想主义”为企业精神，秉承着“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，聚焦生活服务落地及城市服务转型，以“四保”、“四乐”、“四新”、“四强”战略为依据，形成完善的多产品封装体系。

2022年8月26日，绿城服务集团有限公司（股票代码：02869.HK，以下简称“绿城服务”）发布2022年中期业绩。报告期内，绿城服务营收达68.3亿元，同比增长22.0%，核心经营利润为5.9亿元，高于去年同期利润，整体成绩稳步提升。

图：2020H1-2022H1绿城服务同期营业收入变动情况

数据来源：企业半年报&中指数据CREIS物业版（点击查看）

报告期内，绿城服务对业务模块进行了优化调整，业务模块划分情况较2021年有所变化，主要为新增科技服务业务模块。调整后绿城服务主营业务分为：物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务四大模块。

图：2022H1绿城服务四大业务板块营业收入占比情况

从业务收入占比可以看出绿城服务在2022年上半年业务布局的优化和调整。期内四大模块营收占比分别为：63.9%、19.2%、14.0%、2.9%。其中，物业服务收入为43.6亿元，相比去年同期增长20.3%；园区服务收入为13.1亿元，同比增长18.7%；咨询服务收入为9.6亿元，同比增长17.4%；科技服务收入为2.0亿元，同比增长296.8%。

图：2021H1—2022H1绿城服务四大业务板块营业收入变动情况

1、物业服务作为第一产品保持稳健提升，实现高满意、高续约、高提价发展

基础物业服务是开展其他服务工作的核心要素，是增值服务是否能够顺利开展的重要基石。2022年上半年，作为绿城服务的第一产品，物业服务收入为43.6亿元，较去年同期增长20.3%，占总收入的63.9%，稳扎稳打，精益求精，有效融合各产品体系，推动物业服务的有序、稳步增长。

根据中指院满意度调研，2022年绿城服务继续荣登“中国物业服务百强满意度领先企业”，在10个城市中尤为优异。期内累计签约优质战略客户103家、合作伙伴406个，新增8家战略客户、6家股权合作，为后续高质量发展增强了稳定性。

除此之外，在管项目物业费提价项目58个，提价金额3396.8万元，提价成功率43.9%；续约率98.4%，同比提升1.3%。这是业主与客户对绿城服务的肯定，也是公司规模持续扩大，业绩稳健增长的坚实基础。

2、园区服务体系逐步完善，推动生活风帆的起航

作为物业服务的延伸，园区服务是进一步提高业主生活质量的需要。2022年上半年，绿城服务的园区服务收入为13.1亿元，同比增加18.7%。

绿城服务依托产品力、组织力、服务力，持续为业主提供优质园区产品及服务体系：产品体系深入打造，围绕基础业主生活需求，升级“绿城严选”，初步构建全品类产品体系；组织体系逐步完善，建设严选官组织，整合升级体验官、推广官、生活家，深度分享运营，打透平台推广；服务体系持续落地，通过“店仓柜站”的基础配套设施建设和直播、市集、线下活动，打通园区内“最后100米”，从而有效推动社区零售业务的增长。

文化教育服务上，绿城服务形成「绿城奇妙园+澳蒙国际园+普惠托育园」的三大品牌体系，向高端和普惠两头发展。在持续强化自营托育园等运营效率的同时，稳步推进轻资产项目合作，新增政府及事业单位合作运营项目9个。

3、积极拓展咨询服务场景，推进全域发展

对于时下日新月异的物业业态面貌，专业的管理顾问显得不可或缺。基于二十余年的管理经验，绿城服务围绕房地产全生命周期，通过优质资源整合、标准化体系建设与业务创新，持续提升咨询服务的内生增长。期内在建物业服务积极扩展服务场景，拓展4S店、会务、展厅等多业态服务，收入增势强劲，达到8.3亿元，同比增长29.8%。

管理咨询服务上，绿城服务聚焦产品创新，在传统物业咨询、房产咨询的基础上向“未来社区咨询服务”等概念延伸，转向全域发展，提升从咨询到运营的综合能力。2022年上半年，在正式公布的浙江省首批共同富裕现代化基本单元名单中，共28个未来社区样板，其中绿城服务参与的未来社区便有5个，分别为上城杨柳郡未来社区、余杭葛巷未来社区、余杭翡翠未来社区、温州鹿城府东未来社区、衢州龙游翠光未来社区。

余杭翡翠城未来社区是绿城服务一体化运营的样本，展现了绿城服务以“人”为核心，依托房产咨询、商业运营、产业运营以及康养教育、数字化开发、物业服务等以人的全生活场景为脉络的大服务生态圈，于生活机理中构建高密度分布场景。在创建过程中，充分征求居民的意见，拓展社区闲置用房，盘活旧有东南区、西南区两个会所，升级为邻里中心及共享空间，落位近20余个场景空间，满足全龄段社区居民需求。

4、科技服务产品快速增长，对内赋能，对外输出

当前物业企业在管规模不断扩大，势必会带来业务的多样性与管理的复杂性，原有传统的管理手段显然无法满足需求，加之信息化时代的到来，使得数字化、智慧化的物业管理成为必然趋势。从前期规划设计、智慧硬件建设到数字化系统的开发及运营，绿城服务的科技服务模块为客户提供智慧、普惠、实惠的一体化解决方案，助力客户数字化转型。同时，对外围绕客户数字化及运营服务需求，以空间服务，打造链接、硬件、软件三大核心能力，已形成全域平台及智慧物业两大产品体系。

期内，绿城服务的科技服务产品结构及商业模式逐步成熟，新签合约3.4亿元，市场体系建设初显成效，业务快速增长，为政府数治、未来社区、物业企业等打造全域平台产品及智慧物业产品。2022年上半年，绿城服务的慧享云、物业宝、物业钉直接或间接服务百强物业企业15家。

5、加速推进产品创新与升级，助力城市治理与发展

基于党的十九大报告提出打造共建、共治、共享的社会治理格局，围绕共筑安全之基，共塑品质之美，共树文化之风，共享邻里之情，绿城服务继续加强社区治理体系建设，升级具有绿城特色的“幸福里”产品体系，融合更多业主志愿者的力量，共建共享；链接多方资源、打造共治品牌、完善科技平台，促进共治模式有效落地，从而实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动、美好生活的绿城呈现。

报告期内，从杭州出发，“幸福里”模式在全国遍地开花，覆盖全国30个省、196个城市、1207项目，招募33927名里长，275707名志愿者加入其中。期望充分释放党建的引领力和凝聚力，把服务对象变为治理资源，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。

在非住领域，绿城服务也在扎实推进，以“绿城云享”独立商写品牌出圈，助力商业企业共生、共长、共赢，与产业向上、城市发展共美。期内，绿城服务非住合同面积达1.7亿平方米，新拓非住项目年饱和合同营收8.9亿，同比增长71.6%，占比41.3%，同比提升8.8pct。

绿城服务全方位深耕多元赛道、孵化新型业务，定向爆破企业总部、金融、赛事、交通枢纽、全域化及未来社区、学校、医院等专业赛道，新签项目105个，年饱和营收3.5亿元，重拳锤炼城市服务。

2022年下半年，绿城服务将继续坚守品质初心，注重客户的长期利益价值打造，构建聚焦需求、聚焦满意、聚焦协同的产品基调。

多需求洞察，确保起点立稳。统一面客触点，提升服务体验，集成产品设计，四保品质稳定，四乐转型坚定，实现客户需求及时响应；

多维度倾听，紧盯目标达成。重构客服指标体系，优化客诉处理流程，提升客服运营效率，全面建立以客户满意度为核心的客户服务体系，实现客户满意度提升；

多要素协同，实现转型升级。推进物业服务和生活服务协同，推进线下服务和线上服务协同，推进服务者与被服务者协同，推进服务满意与市场协同。