头部物企收缩并购 物管行业资本化“降速”丨公司

中房报记者 付珊珊丨上海报道

收并购是物管企业不可忽视的增长方式，但今年以来物管收并购热度在逐步降低。

6月23日，鑫苑服务刊发了一则所得款项用途变更公告，称其拟变更 IPO 及配股募集资金用途，涉及金额合计约2.448亿元，此次变更缩减了公司用于并购的金额。而鑫苑服务并非今年第一家下调并购金额的物业企业，这背后反映的是，物企并购热情有所下降，行业整体并购数量和金额也在减少。

根据中国房地产报记者不完全统计，今年上半年，上市物企共计公告并购事件仅为15起，其中，一季度有11起并购事件，10亿元以上的并购交易有3起；而二季度上市物企之间的并购事件骤降，且鲜少有大额交易。

克而瑞物管行业研究员汤晓晨认为，相比去年，今年物企更多谨慎看待收并购，导致并购热度有所下降，只有部分国企背景的物业公司和资金充裕的民营物企在参与收并购。

并购热度下降 上半年物业公告并购15起

提升规模保证绝对实力仍然是当前物管行业的共识，毕竟有规模才会有估值，才会有更广阔的发展空间。

一般而言，物企要实现快速规模扩张，收并购和地产关联公司输送是两个重要渠道。

新城悦服务集团首席战略官尤建峰就曾表示：“物业行业收并购是不可忽视的增长方式，从国际市场来看，从开展业务到后面增长都主要是通过收并购来实现。”尤其是2021年，在政策、资金、地产变局等因素的助推下，物管行业迎来并购热潮。

克而瑞研究报告显示，2021年，物管行业并购市场异常活跃。全年共有29家上市物企发起53项并购，并购交易总额达到355.88亿元，交易所付出总代价为上年同期的3.77倍。

2022年初，物企间的收并购延续了上一年的热度。据克而瑞物管&中物研协监测，2022年一季度，上市物企共计公告11起并购事件，环比去年四季度减少了6家，总计交易金额67.74亿元，较去年四季度提高了116%。一季度发生3起10亿元以上的大额并购交易。

但到了二季度，物管行业并购热度明显下降，上市物企公告的并购事件数量明显减少，仅包括新希望服务收购成都明宇环球商业管理有限公司51%股权，京城佳业收购北京卓联物业60%股权，招商积余收购新中物业，东原仁知收购浙江中都和湖南金典股权，等等。

整体而言，今年上半年，上市物企累计公告的并购事件约15起，不足去年全年并购数量的一半。

在一位上市物企副总裁看来：“物企并购热度下降，是因为几个大的公司退出了并购市场。”

今年三月，碧桂园服务执行董事、总裁李长江曾对外表示“碧桂园服务大规模的收购时间已经结束了”；而融创服务、世茂服务等几家头部物企则受制于地产关联公司的资金压力也基本停止了收并购。

“今年开始几个国有企业逐步加快了并购步伐。但整体来看退出的多，新加入的少。”上述副总裁表示。

汤晓晨也提到，2022年物企并购主体出现一些变化。2021年，物业行业收并购由民营企业主导，国资背景物企逐步入局，而今年上半年，随着过去大量并购的民企出现刹车，国企背景的物业企业在并购市场亮相较多，比如招商积余、华润万象生活等企业。

在收购标的方面，2021年，物管行业并购市场的标的由中小物企向头部物企、上市物企、拟上市物企演变，更多优质标的入场。而今年上半年，物企并购标的则以递表企业为主，例如1月华润万象生活分别斥资10.6亿元和22.6亿元并购禹佳生活和中南服务两家递表物企、2月碧桂园服务以31.29亿元并购递表企业中梁百悦智佳。

在业内人士看来，递表企业经营状况、财务状况披露完善，尽调相对简单，因此受到头部物企青睐。

对规模追求更趋理性

物业行业并购减少的另一个原因是行业对规模的追求更趋于理性，发展由量转质。

一份关于物业行业的研究报告指出，2021年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到342亿平方米，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021年至2025年年复合增长率约为3.2%。

与之相对的是我国物业管理企业数量众多，但企业整体规模较小。因此，在万亿规模的物业赛道中，物业企业发展空间广阔。

在发展初期，做大规模成为众多物业企业的共识，因为管理规模越大，意味着企业对资源筹划的能力越强，经营的边际效益越大，才能真正享受到规模带来的红利。

过去几年，不少物管企业通过频繁收并购做大规模，但今年开始，物企并购也开始回归理性。

尤建峰认为，现在越来越多的上市物业公司在开展战略性的并购，也就是通过并购来补充自己在某些物业服务业态方面的能力，或者补充某些区域的密度，不再有去年及以前简单为了规模而开展并购的行为出现。

“物业收并购确实在由量转质。”汤晓晨表示，相比过去一年，买卖双方都显得不那么果断。

今年，物业行业收并购终止的现象逐渐增多。年初，融创服务终止收购第一服务；6月，金科服务终止收购佳源服务。

在汤晓晨看来，物业估值下滑，原有规模指标一定程度上不再绝对正确；房地产整体市场形势不佳，买方资金也并不充足；经过多轮并购，市场上优质标的减少，少数标的谈判周期拉长；过去大量收购的企业需要慢下来面对更多投后问题等，都是造成物业收并购终止的原因。

虽然今年物管行业收并购热度下降，但仍有一些物业公司在持续关注收并购机会，这其中除了规模的原因，在尤建峰看来，202年可能是少有的甚至是唯一的收购中型地产背景的物业公司的机会了。

“目前不少地产公司处于资金短缺状态，希望通过出售物业公司寻求资金，但随着地产逐渐回暖，地产出售物业公司的意愿会大幅下降，所以明年不一定会再有很多地产背景的物业公司出售了。”