3月31日，华润万象生活发布2021年度业绩报告。业绩报告显示，截至2021年12月31日，华润万象生活住宅及其他非商业物业在管面积为1.47亿平方米；购物中心商业运营服务及物业管理服务已开业项目面积为737.8万平方米；写字楼商业运营服务在管面积为162.2万平方米，物业管理服务在管面积为821.3万平方米。
在营收及盈利方面，2021年华润万象生活录得营业收入、毛利润、净利润分别为88.75亿元、27.59亿元和17.26亿元，分别同比增长增长30.9%、51.0%、111.1%；毛利率及净利率分别为31.1%和19.4%，较2020年上升4.1和7.3个百分点。
图：2019-2021华润万象生活营收及盈利情况
数据来源：企业业绩报告
盈利指标的增长主要是由于：
企业的成本、费用控制能力及经营效率有所提升；
购物中心项目数量增加形成规模经济效应，同时收入模式由包干制转化为酬金制，利润率有较大幅度提升。
以下将根据住宅板块、商业运营及物管板块进行拆分解读。
一. 住宅板块
战略转型驱动外拓
增值服务仍有较大提升空间
截至2021年末，华润万象生活住宅及其他非商业物业在管面积为1.47亿平方米，较2020年末增长37.8%；合约面积为1.86亿平方米，较2020年末增长30.1%。该板块合约在管比保持在1.3左右，在整个物业板块中并不突出。
图：2019-2021年华润万象生活
住宅及其他非商业物业规模
数据来源：企业业绩报告
值得一提的是，华润万象生活于2022年初先后收购禹洲物业及中南服务，新增在管面积超7248万平方米，新增合约面积1.22亿平方米，企业管理规模再上新台阶。
从面积来源看，华润万象生活在管面积中9577.7万方来自于华润置地，占比约65.2%；其余在管面积则来自于华润集团与第三方开发商。与2020年末相比，企业来自于华润集团与第三方开发商的在管面积的占比提升11.1个百分点。
图：2020-2021年华润万象生活
住宅及其他非商业物业面积来源构成
（外环为2021年）
数据来源：企业业绩报告
非关联方的面积贡献提升主要是由于华润万象生活进行了战略调整转型。2021年，华润万象生活向「城市空间运营服务商」转型，重点发力城市公共空间业务，积极外拓，年内外拓合约面积达3580万平方米，同比上涨320.5%。
2021年，住宅及其他非商业物业板块收入53.10亿元，同比增长36.7%；毛利润为10.25亿元，同比增长66.1%，毛利率为19.3%，较2020年上升3.4个百分点。
图：2019-2021年华润万象生活
住宅及其他非商业物业经营情况
数据来源：企业业绩报告
住宅及其他非商业物业板块毛利率的提升主要是由于两个方面：
一方面，通过坚持高品质服务，企业收缴率、续约率、基础物业毛利率均得以提升；
另一方面，即企业有效控制成本以及提升经营效率。
从收入构成来看，物业管理服务、针对开发商的增值服务、社区增值服务收入占比分别为71.0%、15.3%、13.6%。其中，社区增值服务收入同比增长86.9%达7.25亿元，是住宅板块增长最快的业务条线，主要是由于企业向业主提供的社区服务全面铺开以及资产运营和投资服务有所增加。
2021年，华润万象生活创新以六大赛道为核心的MoreFun增值服务体系，其中管家服务、润商汇、装修服务、租售服务四大赛道在年内均实现收入翻倍增长。但放在行业内来看，华润万象生活的增值服务板块仍有较大的提升空间，需持续加强社区生态构建以及盈利能力的提升。
二. 商业运营及物管
「购物中心+写字楼」双业态驱动
核心指标增长态势良好
2021年，华润万象生活购物中心在管面积较去年同期增长20.4%为737.8万平方米，合同面积为1301.4万平方米，合约在管比为1.76；写字楼业务分为商业运营服务和物业管理服务，前者在管面积为162.2万平方米，后者在管面积较去年同期增长44.3%为821.3万平方米，合约在管比分别为1.17及1.22。
图：2019-2021年华润万象生活
商业运营及物管在管面积（万平方米）
数据来源：企业业绩报告
从面积来源看，华润置地仍是商写物业在管面积的主要来源，于购物中心、写字楼（物管）及写字楼（商业运营）板块贡献在管面积占比分别为86.3%、80.1%及77.4%。华润置地在2021年度业绩报告中表示，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。对于华润万象生活而言，在实力强劲的关联方支持下，商业板块拥有良好的增长前景。
与此同时，华润万象生活坚持高质量外拓，年内于深圳、上海、杭州、沈阳等城市获取12个优质第三方购物中心项目，总在管面积达124万平方米。
2021年，商业运营及物管板块营业收入合计达35.65亿元，占总收入比为40.2%，其中购物中心板块收入21.30亿元，写字楼板块收入14.35亿元。
在盈利端，板块整体毛利率上升6.8个百分点至48.6%。其中，购物中心板块毛利率从48.8%大幅提升至62.4%，主要是由于购物中心项目数目增加形成规模经济效应，以及收入模式从包干制转化为酬金制。
图：2019-2021年华润万象生活
商业运营及物管板块经营情况
数据来源：企业业绩报告
购物中心：华润万象生活为购物中心提供商业运营及物业管理服务；同时，为两个购物中心项目提供分租服务。依托「万象城」、「万象汇」、「万象天地」三条核心产品线，华润万象生活深耕重点城市，持续提升运营质量和效率，核心指标实现稳健增长。
2021年，购物中心零售额首次突破千亿，同比增长43.8%至1189亿元，其中27个购物中心项目在当地市场零售额排名第一；出租率上涨至96.9%，租金收入达152亿元，同比上涨35.4%；经营利润率达到60.9%，上升9.9个百分点。
华润万象生活坚持打造“大会员生态体系”，报告期末会员数量超过2400万，会员贡献超50%，实现客户价值的精准释放；作为将线下服务延伸至线上的平台，「一点万象」会员数已超过2000万，月活人数超500万。
写字楼：华润万象服务为写字楼提供物业管理服务及商业运营服务。2021年，企业抢抓经济转型期科技及金融行业大宗租赁需求，高效引入五百强、独角兽等优质租户，出租率提升11.4个百分点至82.7%，板块收入同比增长32.5%。
结语
作为“商管+物管”双轮驱动的龙头物企，加之背靠央企华润集团，华润万象生活长期位居物业板块市盈率排行首位，是市场青睐的优质标的。在当前消费升级、新中产人群逐步壮大以及Z世代崛起的背景下，国内高端及品质赛道商业市场快速发展，华润万象生活有望继续乘行业东风，未来发展空间十分广阔。
从另一方面看，相较于商业板块，华润万象生活的住宅板块仍有较大提升空间，尤其在社区增值服务领域的服务内容、盈利能力方面均有成长空间；城市公共空间业务也需要持续的探索和建设，以获得更好的协同发展。
2022年1月，龙湖智创生活以“物管+商管”的相似定位正式向港交所递交招股书；一旦成功上市，将在一定程度上和华润万象生活形成竞争。因此，华润万象生活需不断增强各板块运作能力，以保持自身在市场上的优势。
本文转载自：公众号- 嘉和家业物业服务研究院
作者：嘉和家业
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