PAM：存量时代召唤‘物业资产管理’

1970年代以来的几十年，物业管理领域从实践到理论经历了一系列持续、深刻的变革，物业资产管理（Property Asset Management， PAM）、设施管理（Facility Management，FM）等作为新的专业，先后从传统的物业管理概念中分化出来并形成了其自成体系的理论与规范，与原有的物业管理概念共同构成了新的理论范式。分化后的物业管理已经不是原来的一个Property Management的概念可以概括，而是如破茧成蝶一般地蜕变成了一组概念的范式。

参考阅读：引言：当代物业管理的演进与分化
之一：物业与物业管理相关概念说明

物业管理’的概念起源于英国，遵循了英国的语言习惯，称为“（Real）Property Management” ，缩写PM。传统的物业管理行业，其起源不迟于19世纪前叶。在其形成后的很长时间里，主要就是作为业主和租户之间的协调人，工作内容不外乎收取租金、简单维护、租户关系协调并对业主报账等类居间协调事务。1865年，奥克塔维亚•希尔在专为劳工打造廉租住房项目上，首次尝试自己的房屋管理方案，形成了自成一体的运营管理模式并不断推广，获得广泛的支持与好评。以确保业主获得5%的年化投资回报为前提，她秉持“不能将房屋与租客分开对待”的理念，在改善住房硬件设施条件的同时，又悉心指导住户培养良好的生活习惯与行为方式，自立、自强、互助，共同营造美好家园。

为满足其房屋管理业务发展的需要，她首创房屋经理（Housing Manager）和房管员（Housing Worker）岗位及相关专业培训，通过系统培训和上岗实习，培养了一大批专业精进、操守坚定的房屋管理人员。她的弟子不仅遍布英伦，还远赴欧美许多国家，在世界范围建立了房屋管理的专业体系，确立了房屋管理的职业地位。她的大胆创新，不仅切实改善了成百上千劳工的住房条件，也为后世的住房改革开辟了路径，为房屋管理奠定了专业基础、培养了专业人才。把房屋和物业管理方方面面的具体工作，通过实践进行筛选、整理、修正，系统化、规范化、专业化，并进而职业化，形成专业体系，构成现代房屋/物业管理专业的基础，奥克塔维亚•希尔应当是有据可查的第一人。

参考阅读：
奥克塔维亚•希尔：住房改革先驱与房屋管理宗师

1950年代，以投资为目的的商业地产开始在英国出现，并在随后的1960-70年代加速发展，由此需要更多关于物业资产管理的专业知识，也需要这方面的专业人员出面应付，。在这样的现实压力下，传统的物业管理行业意识到：物业资产管理对专业知识与能力的要求，远非大多数传统的物业经理力所能及，而需要另起炉灶，设立自己的规则与标准，由此开始了物业管理领域内资产管理与物业管理的分化。也就是从这个时期以后，业内在物业经理之外，逐渐诞生了物业资产经理（Property Asset Manager）这个新兴职业。

早期，这个物业资产管理一直局限于商用物业领域，扩展到公共领域则是在1980年代末期至1990年代初期。当时，北海油气产业为了应对派铂-阿尔法平台灾难和油价暴跌的压力，亟待压缩成本、提升资产效益，从而使资产管理介入到其实体资产的管理中，并初步形成了一套具有变革性的管理模式。在收到成效后，这种对公共物业及设施进行资产管理的物业资产管理模式开始快速推广到各个领域，并形成了规范行业实践活动的专业组织IAM（Institute of Asset Management），即资产管理学会。

2004年，该资产管理学会会同英国标准化学会（BSI）发布了首个实物资产管理标准（BSI PAS 55），为优化实体资产和基础设施的管理确立了专业规范。在增加大量实践后，PAS 55重新修订并于2008年再次发布，并进行了换版。它包括从全寿命策略到日常维修管理最佳实践的28个方面，企业可结合自身现状，识别与最佳实践的差距，分析原因，提出解决方案，并持续改进。

2009年7月下旬，英国国家标准委员会提交了一项成立“项目委员会”制定国际标准的提案，将PAS 55作为ISO标准的基础，并寻求来自世界各地的专家、行业和学术团体的参与。2010年6月，伦敦预备会议之后，启动了系列标准的制定工作。2010年8月，ISO项目委员会251（PC 251）由ISO管理技术委员会批准成立，并先后召开了5次正式会议，产生了“工作草案”、“委员会草案”和“国际标准草案（DIS）”。经过3年多的努力，包括中国在内的31个国家的参与，该标准于2014年1月15日在全球正式发布实施。2016年10月16日，该标准由全国资产管理标准化技术委员会（SAC/TC583）在中国发布，2017年5月1日正式实施。

参考阅读：
外一篇：国际标准化组织 ISO55000《资产管理体系》标准介绍

1980年代，随着外资企业，特别是跨国企业进入中国，PAM和CRE&FM这个系列的概念也传入了中国并主要在外企中应用，更多是指 “只服务于企业、政府和各类组织所持有的物业”的专业管理工作。此后，随IAM、IFMA、5大行和一些外资地产服务商等组织在中国的持续工作，国内部分企业的壮大及国际化，一些中国企业也开始接受这个概念并实际应用这方面的专业规范，只是范围非常有限。

2000年以后，随着中国城市化的飞速发展，房地产及物业行业迅速进入存量时代，从物业资产中获取最大价值已成为各类业主，特别是物业持有组织长期关注的焦点。由此，一些早期在中国从事物业资产与设施管理的组织、机构在这方面的工作也日益受到业内的广泛关注。他们的管理理念与实践经验，于国内同仁都极具参考价值。

中国实践案例参考：
凤凰房产专访第一太平戴维斯孟喆：物业及资产管理发力“新赛道”
第一太平戴维斯（Savills）中国区物业及资产管理部经历了20个春秋的蜕变和成长。面对瞬息万变的市场环境，表现出与时俱进的果敢魄力，在时代创新巨变的脉动风口顺势而上，迎合新时代的发展，走出自己的品牌服务之路。

潘子翔与观点面对面：凯德资管时代转身今年3月，凯德正式对外公告，与淡马锡集团旗下全资子公司凯腾控股进行业务重组计划，将旗下投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理业务”，并在新加坡证券交易所上市。这一上市实体预计成为亚洲最大、全球第三大的上市房地产投资管理公司。重组之后，凯德由一个具备资管能力的开发商，转型为一个有开发能力的资管方。

物业资产管理是一个从物业资产中获取最大价值并为组织战略需求服务的结构化流程， 其在对土地和建筑的战略性资产管理上高度一致，而在战略性资产管理和运营化物业管理上又差别明显。作为不动产的重要成员，房地产或物业的属性应该从其同组织的关系入手，从这样3个维度上理解：

• 财务性资产：这个维度的资产与物业的经济价值相对应，在财务的资产权益表中反映为固定资产，因而被贴上了资产管理的专业标签。

• 实体性资产：这个维度的资产与土地和建筑实物相对应，建筑为组织的核心业务提供了实物载体，因此被贴上了房地产管理或物业管理的专业标签。

• 运营性资产：建筑实体所构成的空间，对组织具有运营价值，这个层面的资产即与组织的运营空间和服务提供相对应，也就此被贴上了设施管理或工作场所管理的专业标签。

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从这3个维度上实施专业管理并统而总之的专业，在英国及受英国影响较重的国家（如英联邦国家及一些欧洲国家），被称作物业资产管理（PAM）。

物业资产的3重属性，决定了物业资产管理的3个层次。物业资产管理所包含的3个层级，即资产管理（AM）、物业管理（PM）和设施管理（FM），这是与物业资产的财务属性、实体属性和运营属性相对应，对物业资产从战略层、专业层和运营层3个不同层面所实施的管理活动。为配合组织战略，实施物业资产管理（PAM），管理者不仅要了解物业资产管理所包含的3个层级，即资产管理（AM）、物业管理（PM）和设施管理（FM）的工作内容，还要熟知其整个管理流程并洞悉其间的微妙关系。

按（英国）皇家特许测量师学会（Royal Institute of Chartered Surveyors，缩写RICS）2008年的总结，物业资产管理（PAM）的定义是：一个从物业资产中获取最大价值并为组织战略需求服务的结构化流程， 其在对土地和建筑的战略性资产管理上高度一致，而在战略性资产管理和运营化物业管理上又有所差别。物业资产管理的特征在于：

• 采用整合方式管理；

• 确定服务水平和绩效标准，并约束其符合组织目标；

• 最优化的投资决策方法；

• 采用全生命周期（LCC）方法进行资产管理；

• 进行需求和风险管理。

基本上同样的专业内容，在美国通常被称作企业房地产和设施管理（即CREM&FM），到2000年后，不少专业人士认为上述管理工作的核心与关键是战略层面的资产管理，因而就越来越多地使用企业房地产资产管理（即CREAM）这个名词。

在美国，设施管理（FM）最初只是为非房地产企业的房地产服务，所以其对应的标的物就命名为企业房地产（CRE）。但很快，这个CRE&FM就进入了政府所有的房地产和公共设施领域，此后虽然其应用范围不断扩大，也并没再调整名称，依然使用着CRE的称谓至今。

参考阅读：
之二：物业资产管理（PAM）

经过系统地梳理，英国谢菲尔德-哈拉姆大学首席讲师巴瑞-哈涅斯总结出了下面这个图示，其中物业资产管理（PAM）与企业房地产资产管理（CREAM）各个子项的名称和其间关系一目了然，是对这部分内容最好的概括。

基于前述的概念理解，物业资产管理（PAM），亦或企业房地产资产管理（CREAM）的范畴、层级、分项概念及其之间的关系，在上图中得到了非常清晰、明确的说明。

物业资产管理（PAM），作为“一个从物业资产中获取最大价值并为组织战略需求服务的结构化流程”，其核心环节是‘战略性资产管理’（Stategic Asset Management，缩写SAM），分2个子项，即战略规划和资产管理计划，而涵盖这2个方面的工作流程就是'资产管理全流程'（即Total Asset Management Process，缩写TAMP）（如下图所示）。

如上图所示，结合前面讲述的物业资产管理层级概念，可以看到物业资产管理与前面的层级相对应，从战略、专业和运营3个层面展开：

• 在战略层面：物业资产管理活动由组织的相关方需求所驱动，在组织战略的层面形成了组织的愿景、使命和目标，并藉此发展出了其对服务水平、业务政策和风险控制等方面的要求。在此基础上，才会形成组织的资产管理政策；

• 在专业层面：物业资产管理者要与物业及设施管理者合作，根据组织战略和组织的物业资产管理政策，编制具体物业项目的资产管理战略，设立整个层面的目标、计划，并确定管理的流程及标准等；

• 在运营层面：物业及设施管理人员要在物业资产管理者的指导下，制定各类具体的物业资产与设施管理解决方案并付诸实施。同时，还要应其要求进行相关数据的收集、整理，为管理活动的顺利施行和不断改进提供一手信息。

在整个流程中，运营层面是最为基础的工作层面，也集中了绝大部分的工作量，但其工作的方向、原则、政策均来自上一层的决策和指导。而资产管理者，既要随时保持和组织高层的沟通，确保其工作方向与组织目标的高度一致，也要严格监控整个工作的实施状况，以确保所有预定计划的落实。同时，还要根据运营一线的信息反馈，向组织高层提出必要的修正或改进建议。于此，真正体现了物业资产管理在整个管理体系中的灵魂作用。

历经40年的发展，物业资产管理（PAM）与企业房地产资产管理（CREAM）已经充实并确立为一项内容丰富、专业多样、体系完整的管理科学体系，并就此完成了物业管理理论的蜕变。在实际工作中，这个新的理论体系也为广大从业者提供了更为充实的专业知识与理论指导。为此，我们从业人员的理解、认识也要与时俱进，跟上时代，不能停留在几十年前的范式中。如此，才能不断地完善、变革、进步，实现转型升级与持续发展。

如今，中国的现代化和城市化的进程，业已毋庸置疑地把住房和房地产业带入了存量时代。相比之前的大拆大建，如何从物业资产中获取最大价值日益成为业内长期关注的焦点。PAM（物业资产管理），自然是存量物业可持续的关键支撑。