住户注意了，住宅迎来新标准，高层可能“停建”？两类人受益

       对于绝大多数楼梯房的高层住户来说，上下楼并不是一件轻松的事情，特别是超过5楼以后，每次上下楼都十分费时费力。还记得小的时候，当时住房主要以多楼梯层房为主，其高度一般都在4~7层左右，但前不久笔者在网上看到了名为“白象居”的住宅，一栋高度为24层的无电梯楼房。

     “白象居”位于重庆市渝中区，为上世纪80年代末设计、90年代初建成的高层住宅群。由于城市化进程发展所需，城市每年都会流入大量人口，住房压力迎面而来。但由于土地资源有限，因此各地都开始了高层住宅的建设，但重庆的地形特点却没有办法和其他城市一样并排建设高层住宅，只能利用地形差异来设计。“白象居”就是其很好的代表，巧妙利用基地内38米的高差，实现了“由高层变多层”的转变，首创4~25层不设电梯的高层住宅形式。

      随着时间的流逝，如今高层住宅已经遍布我们生活，以前的“院子”也被高层住宅小区替代，城市宛如“钢铁森林”一般，压抑得人喘不过气。除了大城市，如今很多小城市也开始规划建设高层住宅，特别是开发商活跃的三四线城市。数据显示，整个2019年，我国建造了56座两百米以上的高层，数量占比50%，如果按照每层3米来计算的话，截止到2019年我国150米以上的高楼数量占据全球1/3。

       不过也有人发表了对于高层住宅的担忧：如今很多发达国家，过去的高层住宅如今都变成了当地的“贫民窟”，一些有条件的家庭都会选择小洋房或者别墅，那么是否未来几十年后国内的高层住宅也会变成这种现状呢？此外，由于人口负增长以及人口流失，未来三四线小县城住房需求会不断降低，那么高层住宅就更加不受欢迎了。

       事实上，当前高层住宅就已经暴露出来不少问题，随便举几个例子：1、如今超过20层的高层住宅公摊率已经超过25%，意味着买100平米的房子，到手只有70平左右。2、高层住宅小区容积率基本上都超过了5.0，降低了生活居住体验。3、未来各种设备、墙面维护都需要出资，增加了持房成本。4、火灾发生时的逃生问题以及救援问题。中国城市发展研究会城市研究所所长周天勇认为：未来几十层高层住宅楼价值将会大幅贬值。

       因此，在高层住宅数量增多、高度增加、密度增大的趋势下，亟需对于高层住宅进行一定的限制。目前来看，已经有两条新规针对于高层会有所影响：

      第一个是直接影响，得益于住房和城乡建设部国家发展改革委共同发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，主要包含以下三点：1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑；2、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配；3、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

      一般来说，消防车的高度能升到25米左右，消防水枪极限距离为60米左右，也就是说消防救援的最远距离为85米，按照高层住宅3米/层的高度来说，也不会超过30层。因此，在“与消防救援能力相匹配”这一关，开发商就很难达标，未来超过100米的住宅就比较困难了。

       第二个是间接影响，也就是不少地区对于新建住宅都有了相关规划标准，比如北京，上海、江苏、四川等地，对于新建多层住宅都有了加装电梯的明确要求，以北京为例：四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。如今连“旧改”中符合要求的4层以上老旧住宅都允许加装电梯，相信未来新建多层房也会全面普及。

       如果拿过去的高层住宅与多层住宅进行对比的话，高层住宅的唯一实用性优势就是具备上下楼方便的电梯了，但一旦多层住宅也加装电梯的话，那么多层住宅的优势就比较大了：公摊面积小、容积率低、持房成本低、火灾隐患小。因此未来购房者会更加喜欢多层住宅。

       而另一方面，开发商实现盈利的途径之一就是将老旧住房推倒重建更高的楼层，比如拆掉一个15层的住宅，新建一个30层的高层住宅，但如今住宅高度受到了限制，因此未来开发商大概率不会接盘这些高层住宅，转而去建设更受欢迎的多层住宅。

       在这样的趋势下，两类人将会受益：

      第一类是4层以上的多层住宅住户。对于老旧小区住户来说，由于“旧改”的落地，老旧小区各方面都得到了优化，而“加装电梯”更是极大地方便了小区住户，特别是保障了老人小孩上下楼安全。此外，由于很多老旧小区本身都是处于城市中心地段，资源配置齐全，因此在旧改以及加装电梯后，未来有升值空间。对于新建多层小区住户来说，未来购房者需求会偏向多层住宅，那么多层住宅会由于需求增加而增值。

     第二类是无房刚需。对于刚需来说，可以在高层住宅和多层住宅进行选择，高层住宅不受欢迎后，其可能会贬值，因此刚需可以以更低的价格入手高层住宅。同时有条件的也可以选择优势比较大的多层住宅，生活居住体验得到提升。此外，在“旧改”的全面推动下，一些老旧小区住户也会取消入手新房的计划，因此楼市整体需求降低，有利于房价进一步回归理性。