含导图：案例解析个人转让住房应缴纳哪些税费

个人转让住房应缴纳哪些税费

一、卖方应缴纳税费

（一）增值税

1．个人转让购买住房

（1）将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

（2）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的

①北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，免征增值税。

②北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

注：以上依据财税〔2016〕36号附件3，根据国税发〔2005〕89号，个人购买住房时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间；根据国税发〔2006〕144号规定,个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属以外其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

2．个人销售自建自用住房免征增值税；

3．涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

根据财税〔2016〕36号附件3（过渡政策），涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税，包括：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

（二）附加税费

以缴纳的增值税金额为计税依据，2019年1月1日起增值税小规模纳税人减半征收（包括自然人个人）。个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税及附加。自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加和地方教育附加（包括个体户含一般纳税人，但不包括按次纳税人的自然人个人）。

1．城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％），纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

2．教育费附加 ＝增值税×3%

3．地方教育附加 ＝增值税×2%

依据：财税〔2016〕12号、财税〔2019〕13号、总局公告2019年第4号

（三）个人所得税

根据国税发〔2006〕108号规定，个人转让二手房取得的所得按财产转让所得征收个人所得税，计算时可凭购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　　1．支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15％；
　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10％。
　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
　　2．支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
　　3．纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

  根据国税发〔2006〕108号规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级税务局或者省级税务局授权的地市级税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。

根据财税字〔1994〕20号规定对个人转让自用五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

注意情形：

1．根据财政部、税务总局公告2019年第74号文件规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2．根据国税发〔2009〕121号规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

3．以其他无偿受赠方式取得的住房对外转让时，根据财税〔2009〕78号文件规定，受赠人转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，缴纳个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

(四）印花税

按照所载金额的0.5‰计算，其中：个人销售或购买住房，免征印花税。注意：继承、赠与、交换、分割不免。

(五）土地增值税

1．适用税率

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

超过扣除项目金额50%—100%的部分，税率为40%；

超过扣除项目金额100%—200%的部分，税率为50%；

超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

2．扣除项目包括：

（1）提供取得房产相关凭据（发票、契税证明、合同协议及支付凭据、司法文书）的，按凭据记载金额并每年加计5%计入扣除项目。

营业税发票及其他凭据，按照发票或凭据所载金额；增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额；增值税专用发票，按照发票所载不含增值税金额。

合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

（2）提供评估机构出具以“重置成本法”评估建筑物的重置成本价格的，按评估价格以及取得土地使用权凭据记载金额，计入扣除项目。

（3）其他扣除项目：转让房产时缴纳的营业税及其附加、印花税；因计算纳税的需要支付的房产评估费；取得房产环节契税（评估价格中已含契税的除外）。

3．无法查实计算扣除项目金额的，按照定率征收土地增值税。

4．其中

（1）个人转让住房免土地增值税；

（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

二、买方应缴纳税费

（一）契税

按不含增值税的交易价格×税率征收契税，契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。其中：

1．对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2．对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

3．对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（不包括遗嘱继承）

4．个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。其计税依据的确定，《契税暂行条例》规定，房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，并依法征收。其税率的执行，因受赠不是购买，应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执行，不能享受个人购买住房的契税优惠政策。

依据：《契税暂行条例》及实施细则、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）

(二）印花税

按照按所载金额的0.5‰计算。其中：个人销售或购买住房，免征印花税。注意：继承、赠与、交换、分割不免。

（三）个人所得税

个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。受赠人无偿受赠房屋应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

三、案例解析

2019年2月，安徽某市居民张某出售一住房，面积 100 平方米，产权证日期 2017 年 12 月 25 日， 购买人李某，买方购买为家庭首套住房，计税价格 150 万元，买卖双方应缴纳税费多少元？

 解析：

(一）出售方张某应缴税费：

1．增值税 = 150/1.05*5% = 7.14 万元

城建税 = 7.14*7% *50%= 0.25 万元

教育费附加 = 7.14*3%*50% = 0.11 万元

地方教育费附加 = 7.14*2%*50% = 0.7万元

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定， 如果该住房持有满两年，免增值税及附加；如果不满两年，增值税 5%、城建税 7%（市区）、教育费附加3%、地方教育费附加 2%。 根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号），小规模纳税人城建税及附加享受减半优惠。

2．个人所得税

（1）假设张某不能提供房屋原值发票

个人所得税 =（150-7.14）*1% =1.43 万元 

根据财税字〔1999〕278 号、国税发〔2007〕33 号、国税发〔2006〕108 号），张某所在地税务机关规定，能够提供房屋原值（原购房发票等）按差额的 20% ；不能够提供房屋原值，按全额的 1%核定征收；如果持有满 5 年且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税。

（2）假设张某能够提供有效凭证证明其购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费为130万元，根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个税所得税=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=2.36万元

3．土地增值税，暂免。(财税〔2008〕137 号)

4．印花税，暂免。(财税〔2008〕137 号)

（二）购买方李某应缴税费：

1．契税 =（150 - 7.14）*1.5% = 2.14 万元

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3—5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在法规的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案；又根据财税〔2016〕23 号文规定，购买家庭首套住房 90平米以下，契税按 1%征收、90 平米以上 1.5%；购买家庭第二套住房 90 平米以下， 契税按 1%征收、90 平米以上 2%；购买家庭第二套以上住宅，根据安徽省的规定，2019 年 3 月 1 日以后按 3%征收。

2．印花税：暂免。(财税〔2008〕137 号)

作者：严颖，注册税务师，公共管理硕士，长期从事基层一线工作，擅长税务稽查、纳税评估、国际税收实务，税法、会计知识归纳总结、案例分析。微信公众号：小颖言税