14亿人宅经济引爆社区风口，股价大涨的雅生活到底该怎么看？

最近一段时间，各大房地产企业的成绩单开始纷纷公布了，在房地产巨头的业绩报告之中，一份来自于物业企业的成绩显得似乎格外亮眼，这就是雅居乐旗下的雅生活，在业绩发布之后雅生活的股价一度大涨超过9.9%，很多人都在困惑一家物业企业为什么会被资本市场如此看好？

一、业绩亮眼的雅生活

3月17日晚，雅居乐雅生活服务股份有限公司(以下简称“雅生活”)发布了2019年度业绩公告。数据显示，雅生活服务去年录得收入约51.27亿元人民币，同比增长51.8%；股东应占利润约12.31亿元，同比增长53.7%，股东应占利润增速保持了两位数的增长。

2019年，雅生活实现收入51.27亿元，同比增长51.8%。三大业务板块中，物业管理服务收入约28.30亿元，同比增长74.2%；外延增值服务收入18.12亿元，同比增长23.9%；社区增值服务收入约4.85亿元，同比增长68.1%。

雅生活运营稳健,财务状况优良。经营现金流达到人民币16亿元,较去年同期增加81.2%。现金及现金等价物达到人民币42.1亿元。

受到财报消息利好影响，盘中雅生活股价一度曾上涨超过9.9%，特别是世界著名投行摩根斯丹利发布报告称，内地物管行业目前有明显的增长潜力，有大量的房屋存量、而且每年有新的房屋项目供应、走轻资产模式可以较少周期性、股本回报率高，这些都带动其未来的可见性，而且自去年第四季起，物业落成上升周期也令行业受惠。首选雅生活(03319)，予“增持”评级，目标价41.05港元，认为其质素改善，及估值相对较低。

野村证券也发表研究报告指出，雅生活服务去年纯利较该行预期高9%，业绩好转主要由于增值服务的毛利率增加，以及销售及行政开支(SG&A)有显著改善。该行维持雅生活服务目标价32.2元以及「买入」评级不变。

那么，很多人都在问业绩不错，股价又被看好的雅生活到底被资本市场看中了什么？

二、在宅经济风口迎风的雅生活社区

其实，资本市场看上雅生活并不让人意外，我们不妨做一次详细的分析：当前，我们正在经历一场前所未有的大变革，一场突如其来的黑天鹅正在全世界快速蔓延，虽然中国已经取得了丰硕的成果，但是中国人度过了历史上最长的一次春节，更深刻领会到了社区对于生活的意义，社区经济不仅成为了中国商业的“最后一公里”，更让物业这个大家多数时候都不太关注的市场推上了风口浪尖。在宅经济盛行的时候，我们逐渐明白物业对于生活的意义，宅家时候快递送货上门或存放需要物业，人口出门量体温检测需要物业，小区的消杀防护更离不开物业，在这样的情况下物业企业的重要性被前所未有地凸显出来，越是多种经营方式并存的物业企业越是拥有无可比拟的竞争优势，而雅生活无疑就是那个恰逢风口的企业。

所以，当我们仔细明白这个时代大背景的时候，我们才能弄懂为什么雅生活能够那么被资本市场看好。具体来看：

首先，在外功层面，雅生活除两大股东助力的外延市场拓展能力显著。对于物业企业来说，服务的社区越多，其边际价值越大，产生的联动效用越强，从而带动了整体的规模经济的快速提升。我们看到，雅居乐集团和绿地控股均为雅生活股东，成为了雅生活发展的重要助力，但与此同时，雅生活在取得了股东助力之后，更是着力拓展自身外延边界，2019年，雅生活新增在管面积约9600万平方米(不含中民物业及新中民物业),其中560万平方米来自雅居乐集团,约380万平方米来自绿地控股,第三方项目(含收并购)贡献约8600万平方米,占总在管新增的比重高达89.5%。如此高第三方项目占比，可以看出雅生活在自身股东项目之外已经逐步建立起了属于自己的市场模式，这种模式正在不断被市场所认可，当一家物业企业逐渐成为了拥有自身独立造血能力的时候，其本身的发展就将走上成熟的轨道，从而拥有行稳致远的能力。

其次，在内力层面，雅生活苦修内功服务能力与内控水平稳步提升。对于社区经济的核心，物业其实是社区良好服务的根基所在，如何能提升服务才是一家物业集团最核心的关键，仅以这次的疫情防控为例，雅生活在全国率先推出小区半封闭管理，公共区域全面定期消杀通风，24小时及时上报；楼栋管家与业主主动联系，为隔离业主进行一对一物质代购服务、配备生活用品等；雅生活旗下社区商业品牌乐享荟提前恢复生鲜配送服务。可以说，这些服务仅仅是雅生活服务体系的一角，在“管理数字化、服务专业化、流程标准化、操作机械化”的“四化”建设理念的指引下，其整体服务水平的不断提升正在成为雅生活备受看好的关键。正所谓“路遥知马力日久见人心”，在这种越是关键的时候，一个企业的内部服务能力就越能体现出其价值所在。相信随着防控取得了全面的胜利，原先大家对物业观感与存在感不强的观念都会被逐渐取代，相信等到之后肯定有不少社区会掀起物业的更换潮，在这样的情况下一个物业的服务能力“内功”就会显得至关重要，而雅生活的表现则很有可能成为它的加分项。在下一波市场大潮来临的时候，雅生活将会拥有自身的市场竞争优势。

第三，在生态体系层面，全业态、全产业链布局成为了雅生活的社区关键。从广博的角度观察，这些年来，雅生活在苦练外功、精修内功的同时，也不断通过收购提升自身的产业生态体系，其中最引人注目的无疑是2019年9月26日，雅生活以15.6亿元的价格收购中国最大的物业管理公司之一中民物业60%的股权，创行业最大并购案。仅2019年，雅生活就已经成为覆盖居民社区、公共建筑、商业办公等多个场景，涵盖全国27各省级单位的93个城市1180个项目的超大型物业管理企业，而一旦中民物业的收购全面完成之后，雅生活的在管面积将超过5亿平方米，在管项目突破三千个，可谓物业领域的“超级巨无霸”。因此，我们有理由相信，雅生活将会在短时间内构建起属于自己的规模经济效应，借助自己的管理规模形成优势地位，从而进一步推动自身市场占有率的提升。

从深入的角度分析，雅生活其实早就开始布局社区宅经济的核心关键，打造乐享荟系列360度社区增值服务体系，并为开发商提供从案场物业管理、营销服务、验房及前期介入的全周期服务，多元化的发展其实让雅生活已经不仅仅是一个简单的物业服务提供者，而已经演变成为多元化的全产业链综合服务商，所以一个以社区为中心的服务生态体系正在雅生活的旗下逐渐构建完成。

因此，雅生活的生态圈已经真正掌握了社区服务的精髓，成为了一个全方位、立体式的服务体系。

在这个社区经济全面崛起的时代，雅生活可谓是提早布局，成为了社区经济风口上迎风而起的多元化发展的大型物业企业，这也怪不得资本市场会对其那么看好了。