凡人说税：一案说清出租房产如何计征房产税

正确计算该公司2018年房产税，必须了解、掌握不同情形下房产税的计税方法和纳税义务发生时间。

房产税，是以房屋为征税对象，向纳税人征收的一种财产税。房产税按照使用方式的不同采取了不同的计税依据计算并缴纳房产税。《房产税暂行条例》（2011年修订）规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，简称“从租计征”。非出租的房产，依照房产余值（按照房产原值减除10%-30%，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，一般为30%）计算缴纳，简称“从价计征”。

该案例中，出现了三种房产形式：开发待售的商品房、转为自用的经营用房、对外出租使用的房产，三种形式下房产税的纳税义务各不相同：

形式一：开发待售的商品房

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

因此，案例中公司持有的7栋待售房产，无须缴纳房产税。

形式二：转为自用的经营用房

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。其计税方法是从价计征，按照转用房产的余值（案例中即为开发成本150万元减除30%后的余值，即105万元，自2018年6月起计征房产税。2018年应纳税额为：

150*70%*1.2%*7/12=0.735（万元）

形式三：对外出租使用的房产

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，房地产开发企业出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。同时规定“出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税”。但是，对外出租和出借其纳税义务和纳税义务时间的确定真的是一样的吗？

出借，实际上就是一种无租使用的情形。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。依据该文件，无论纳税人出借房产是否符合独立交易原则，是否需要视同销售缴纳增值税、企业所得税，其房产税都是按照从价计征的方式，依照房产余值代缴纳房产税。

出租，是一种有偿租赁用房的行为。房屋租赁活动需要明确约定租赁期限、租金，有时还会约定一定期限的免租期。房屋出租是一项经营活动，其房产税是以房屋租金收入为计税依据从租计征的，依据国税发[2003]89号文件的规定，自交付出租房产之次月起计征房产税，就可能会出现收取了租金却不确定纳税义务的困境。为此，2005年原广东省地税局请示国家税务总局地方税司，明确房产税纳税义务发生时间为：凡是以房产原值为计税依据的，从取得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收入为计税依据的，从取得租金收入当月起计征房产税。对于租赁行为中涉及的免租期的，《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）明确规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

因此，案例中公司对外出租的2栋房产，应自对外出租“取得租金收入当月起”计征房产税。按照《房产税暂行条例》房产税“按年征收、分期缴纳”的规定，对从租计征房产税的，应当按月平均确定租金收入（不含增值税）计算缴纳房产税。即对其归属于2018年的租期5-12月份不含增值税的租金收入8万元，计算并缴纳房产税：8*12%=0.96万元

该公司2018年上述业务合计应纳房产税：0.735+0.96=1.695（万元）

作者：李欣，近30多年税务机关工作经验，注册税务师、CCPA高级，扬州税院客座讲师、安徽省税务局兼职教师，专研税收征管法律和税收政策，多年直接从事税收征管、风险应对和政策研究。微信公众号：凡人小站