案例解析免租期的税务处理

企业对外出租房屋，免租期间，各项税收如何缴纳？本文以案例形式进行解析。

甲企业是增值税小规模纳税人，2019年12月将自有商铺对外出租，一次性预收2020年度租金120万元（假设为不含税价），合同中约定2019年12月为免租期。商铺原值350万，房产税按房产原值70%进行折算。

一、增值税
（一）根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务，因此2019年12月免收的租金不需要缴纳增值税。（二）根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十五条第二项规定，提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此甲公司应于2019年12月确认增值税销售收入120万元。提醒注意的是，假设本案例中出租商铺的不是公司而是自然人，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定，自然人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
二、企业所得税
（一）2019年12月免收的租金是否需要征收企业所得税？不需要。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。甲企业在出租商铺时约定免租期，不同于无偿提供使用，不属于捐赠行为，不需要视同销售。（二）预收的租金何时确认收入？根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。又根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，……如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。因此甲企业既可以在收取租金时于2019年12月一次性确认收入，也可以分期确认收入120万元。
三、房产税根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此，案例中甲公司出租房屋，免租期2019年12月的房产税，按照房产原值减除30%后的余额，按1.2%征收，小规模纳税人可以减半征收2019年12月应缴纳房产税3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；2020年全年应缴纳房产税1200000×12%×50%=72000元；合计应缴纳房产税73225元。假设1本案例换一种合同签订方式，甲公司与承租方约定2018年12月到2019年12月一共13个月的房租为120万元，合计应缴纳房产税1200000×12%×50%=72000元。通过分析可以看出，约定免租期，可能会造成企业多缴房产税。

三、土地使用税

根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（国税地字〔1988〕第15号）第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。甲企业需要缴纳城镇土地使用税，应纳税额=每平方米土地年税额÷12×占地面积，根据 《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条规定，增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征。

四、其他税费印花税是按照租赁金额的千分之一贴花，由于免租期内没有金额，无须贴花。城建税和两附加的计税依据是实际缴纳的消费税、增值税额，免租期增值税免，城建税和两附加也免。