个人住房贷款利率的定价机制大调整是变化了什么？

2019年8月25日，人行发布通知，对个人住房贷款的利率定价机制进行重大调整，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为基准加点形成。主要目的是为了贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，并保持个人住房贷款利率水平基本稳定等。这是贷款利率走向市场化的动作，是利率定价改革又一个大的举措。

一

原文主要内容如下：

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

二

贷款市场报价利率（LPR，Loan Prime Rate）是各报价行在公开市场操作利率基础上加点形成方式报价，这里的公开市场操作利率主要是中期借贷便利利率（MLF，俗称“麻辣粉”），并由全国银行间同业拆借中心计算得出。目前有两个品种，即1年期利率和5年期利率。

这次的个人住房贷款利率调整，与以往的政策相比有哪些异同？

  1.     调整后的个人住房贷款利率以贷款市场报价为基准加点，以往是以央行公布的贷款基准利率为基础加成。央行公布的贷款基准利率是以往各家银行贷款定价的基础，根据央行的窗口指导和资金情况等，有时候下浮一定比例，有时候上浮一定比例。最近两年多数地方的住房贷款利率都是以基准利率维持或者上浮一定比例。调整后的个人住房贷款利率以贷款市场报价利率为基础加点。受宏观政策、资金充裕程度等影响，贷款市场报价利率和贷款基准利率理论上来说可能会产生偏离， 不一定会像现在相同期限的利率比较靠近。以最近一个月（8月20日）的贷款市场报价利率数据来看，一年期和五年期分别为4.25%和4.85%，而同期的贷款基准利率一年期和五年期分别是4.35%和4.75%（5年以上期限利率4.9%），两者相差无几。

(贷款市场报价利率)

(央行规定贷款的基准利率以及公积金贷款利率)

2.       定价周期可能更频繁。新的机制下，利率定价周期自定，最短为一年。以往是政府调整基准利率时次年的1月1日。现行的贷款基准利率是2015年10月24日央行公布的。贷款市场报价利率每个月的20日都会生成新的一期利率。对于10月8日以前已发放贷款或已签订贷款合同未发放贷款的借款人来说，以后央行的贷款基准利率调整，次年的1月1日借款合同的利率变动，并按照新的利率计算应还款额。10月8日以后申请的个人住房贷款，初始利率按照最近一个月贷款市场报价利率加点确定，重新定价周期由借贷双方商定，最短为一年，在每个重新定价日利率都根据重新定价日最近一期的利率加点确定。举个例子，某甲在2019年9月10日与银行签订10年期个人住房贷款合同，借款150万元，利率按照基准利率4.9%（5年以上期限）上浮10%确定，除非央行调整贷款基准利率，否则此借款合同的利率一直是5.39%（4.9%*1.1），假定2023年5月1日央行调整5年期以上贷款基准利率至4.65%，则2024年1月1日此借款合同的利率调整为5.115%（4.65%*1.1）。又有某乙2019年10月21日与银行签订10年期个人住房贷款合同，借款150万元，利率按照10月20日公布贷款市场报价利率（LPR）加60个基点，（假定10月20日贷款市场报价利率为4.8%，则此合同的初始利率为5.4%（4.8%+0.6%）），并约定以后每年的10月21日为利率重新定价日。则该合同以后每年的10月21日利率重新按照重新定价日当年的10月20日贷款市场报价利率加60个基点确定。

3.       住房贷款利率低于相应期限贷款市场报价利率，除非政策调整，短期内利率打折的情况已然不会存在了。由于现在国家对房地产市场政策导向是调控为主，政策上抑制投资和投机在一定时间内会持续，所以这份通知上对个人住房贷款利率的规定是以贷款市场报价利率为基准，并加点确定。也就是说从10月8日起，个人住房贷款利率打折的情况在全国各地都不会存在了，不管是否是银行或者地方资金充裕，又或者客户极优质。

4.       各省级市场利率报价是当地利率定价的基础，并可以“因城施策”确定加点值。各省的人民银行分支机构指导各银行根据区域特点，指导银行形成市场利率的自律机制。这项内容实际上是说银行间不能恶性竞争，不能违背“一城一策”的房地产市场调控的大方向。

 三

对个人住房贷款客户的影响，从目前来看，1年期和5年期的贷款市场报价利率和贷款基准利率非常接近，所以在其他同样条件下，10月8日前和10月8日后贷款实际的利息负担相差很小。但8月份国家决策层层面已经讲了要降低贷款的实际利率，所以实际利率下降可能是一个趋势。而且，从欧美等主要经济体来看，美国于8月1日宣布降息25个基点，预示着已经结束了加息周期，宽松可能又要到来。紧跟美国步伐，韩国、澳大利亚等超过20多个国家宣布降息。

中国的贷款基准利率是否会降低，可能牵制因素最大的是房地产，降低贷款基准利率通常被外界解读为资金的宽松到来，正处于调控中的房地产是否会再来一把火，真是说不准。

两难的贷款基准利率！！！