小规模纳税人月租收入不超10万，免增值税？

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号，以下简称“4号公告”）规定，其他个人（如自然人）采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

对上述政策，在实务中需要注意以下几个问题：

一、其他个人以外的小规模纳税人出租不动产是否可以免增值税

（一）其他个人以外的小规模纳税人仅提供不动产租赁服务

其他个人以外的小规模纳税人（如公司、个体户等），同样提供不动产租赁业务，如果一次性收取多个月的租金，且收取的金额超过30万元，但在对应租赁期分摊后，月租金不超过10万元，该小规模纳税人是否可以享受上述政策的增值税免税优惠呢？

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”）规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

按照上述要求，其他个人以外的小规模纳税人一次性预收的租赁费，纳税义务发生时间是收到预收款当天，无论该小规模纳税人是按月还是按季度计算缴纳增值税，均无法享受增值税免税优惠，需要对收取的租金全额计算缴纳增值税。

如果该小规模纳税人按季度缴纳增值税，且租金按季度一次性预先收取，每次收取租金不超过30万元（未开具增值税专用发票，下同），按照4号公告“小规模纳税人发生增值税应税销售行为，季度销售额未超过30万元免征增值税”的规定，则该小规模纳税人可以享受增值税免税优惠。

（二）其他个人以外的小规模纳税人既提供不动产租赁服务，又提供其他服务

其他个人以外的小规模纳税人既提供不动产租赁服务，又提供其他服务，且该小规模纳税人按季度计算缴纳增值税，如果一个季度预收的租金不超过30万元，但加上其他服务收入后，季度销售额超过了30万元，则该小规模纳税人仍然需要就该季度收取的租金收入全额计算缴纳增值税。

如果该小规模纳税人在一个季度内预收的租金和其他服务销售额合计未超过30万元，则该小规模纳税人仍然可以按照4号公告的规定，享受增值税免税优惠。

二、其他个人提供其他服务月销售额不超10万元是否可以免增值税

其他个人如果提供的不是不动产租赁服务，而是其他类似咨询、设计、演艺、租赁动产等服务，月收入额未超过10万元，是否可以享受增值税免税优惠呢？

目前的增值税政策对此没有明确规定。

实务中，很多税务机关对其他个人取得的上述收入，一般都按次计算缴纳增值税，按照36号文的规定，个人发生应税行为适用按次计算销售额的，每次销售额只要超过500元，就需要全额计算缴纳增值税。

三、其他个人月全部收入合计超过10万元是否可以免增值税

如果其他个人既提供不动产租赁，同时也提供其他类似咨询、设计、演艺、租赁动产等服务，无论租金是按月收还是提前一次收，平均到各月后，租金不超过10万元，但和其他服务收入合计后超过了10万元。在这种情况下，其他个人是否还可以享受不动产租金的增值税免税优惠？

如前所述，其他个人提供不动产租赁，按月计算销售额；提供的其他服务，一般按次计算销售额。不同类型的服务收入征税要求不同，无法进行合并。

因此，对于其他个人而言，即便当月收入合计后超过了10万元，只要平均到对应租赁月后，不动产租赁收入不超过10万元，该租金收入就可以享受增值税免税优惠。

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