文/沐丞
有个朋友小李咨询一个房产过户相关的问题，他的父亲年事已高，已经寡居多年，在老家有套房产，大概价值200万，父亲老李想趁自己头脑还清醒把这套房产直接过户给自己唯一的儿子小李，就是相当于赠送。这样小李名下就算是有房产，也可以算作他的婚前财产。
老李这样的打算也的确无可厚非，老子的房子直接送给唯一的儿子，合情合理。但是，小李已经在一个省会城市工作，所以这套老家的房产自己并不会居住，过户之后也还是让父亲老李居住。
对于普通人之间的房产无偿赠送，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。以价值200万的房屋为例，如果是赠与，受赠方要缴纳40万元的个人所得税。
但是前不久国家刚出了一个政策：一是，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；二是，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；三是，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
也就是说，依法继承房产，或者父母将房产送给子女，子女不需要缴纳个人所得税。而老李将房产赠送给儿子小李就属于免交个人所得税的范畴，他们都觉得这样的方式比较合适，只需要交少量的税费即可。
但是，经过我的询问，小李以后是否会卖掉这套房产，小李的答案是肯定的，因为他已经在别的城市发展，不会回老家生活，房子最终是要卖掉的。我告诉他，在老李将房产赠与他的这个环节可以省下40万的所得税，但是如果以后他就算以原价200万卖掉房产的这个环节依然需要支付40万的个人所得税，还是逃不掉。因为小李获得房产时是以受赠的方式，房产的价格相当于0，当后面再以200万卖出时，差价就是200万，还是要缴纳20%的个人所得税。
我们从老李和小李的案例中可以看出，直系亲属之间赠送房产看似可以免收个人所得税，但是不能只考虑赠送这个环节，还要考虑受赠人后续转卖这个环节。
直系亲属间房产过户有三个方法：一是继承；二是赠予；三是买卖。
最省钱的方式其实是继承，但是继承有个前提条件是被继承的一方需要过世，并且相关的继承关系要比较明确，甚至可能涉及到有法律效应的遗嘱。继承仅需缴纳一笔公证费即可，像老李家的房子，大概要2万元就足够。但是继承也同样跟赠予面临同样的问题，那就是小李在老李过世后获得房产，再将其卖出，那么依然要缴纳个人所得税。
赠予在前面已经介绍，按照老李将房产直接赠予小李的方式，大概需要缴纳3%的契税，无法享受相关优惠政策。也就是说老李想要把房子直接给儿子，得先准备6万块的契税。
如果是买卖呢？买卖在各种手续上会复杂一些，各种费用项目也会多一些，但是整体上并不会多花钱。以老李的房产为例，它是满五唯一的，小李也是在当地无房，这样契税就可以享受优惠，仅需1%，再加上其它一些费用大概只要3万元。所以小李只需要凑够首付60万再贷款140万就能拥有房产，而老李就可以获得200万。老李将这笔钱再给小李还掉借的首付钱，小李就可以同时拥有房产和140万的现金。房贷利率本身非常低，而且可以贷30年，属于优质良性贷款。
最主要的是，后面即使小李要卖掉房产，因为已经按照200万的价格买入，后面交个人所得税差价的部分也会少很多，这部分费用也将比继承和赠予少很多。
通过上面的分析我们可以看得出来，如果房子不打算卖，老李不必急于将房产赠予小李，直接以后继承给小李是最划算的。如果小李还是想卖掉房产，那么老李不如直接将房产卖给小李，这样在卖给小李和小李再卖出两个环节产生的费用要比赠予的方式省下不少钱。
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作者简介：简书、今日头条签约作者，LinkedIn专栏作者，招商银行、新浪财经、随手记等各大财经类平台特邀理财作者。已出版个人理财书籍《理财要趁早》、《轻松做财女》、《理财趁年轻——愿你过上想要的生活》，电子书《工作十年买下三套房》、《买房要趁早》。微信公众号：沐丞的自由生活（ID：mucheng-life）。
