土地增值税立法对房地产行业影响几何

尽管目前《土地增值税法实施条例》尚未公开，但结合《土地增值税法》（征求意见稿）和征求意见稿的说明来看，本次土地增值税立法，主要目的之一是将条例上升为法律，落实税收法定；二是配套土地制度改革新情况，将集体土地转让纳入征税范围。因此笔者预期，除销售普通住房20%优惠由省、自治区、直辖市人民政府决定存在不确定性外，本次立法对房地产市场不会有其他影响。

1 销售普通住房优惠由地方政府决定减免

销售普通住房，20%税收优惠减免存在不确定性。具体而言：

一是，税收优惠的先决条件是增值额不超过扣除项目金额的20%，这点与暂行条例一致，均为“起征点”性质；

二是，税收优惠力度在0%-100%之间免除，而过去是100%免除；

三是，税收优惠的力度由省、自治区、直辖市人民政府决定，因此房地产企业应当关注各省随后出台的地方性法规，预期发达地区减免力度将减小，征求意见稿也未排除各省份对省内城市作不同规定。另外，房地产企业需要关注对于存量开发产品的过渡政策。

2 增设保障民生类住房20%免税优惠

征求意见稿规定，纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。该优惠的原理与现行普通住房优惠完全一致，仅仅是优惠对象为“销售保障性住房”。由于保障性住房一般符合普通住房标准，因此增设该优惠对保障性住房开发影响有限。注意的是，征求意见稿下存在普通住房优惠和保障性住房优惠并行的问题，后续一定会明确不得叠加享受。

保障性住房的范围

所谓保障性住房，包括《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《公共租赁住房管理办法》以及《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（建保〔2017〕210号）规定的各类住房。根据建保〔2013〕178号规定，自2014年起廉租住房和公共租赁住房并轨运行，统称为公共租赁住房。

配建保障性住房的税务处理

对于廉租住房等，往往是政府在土地出让合同或划拨合同中明确建成后的无偿移交或有偿回购，有偿回购的价格往往低于市场价格。无论是无偿移交，抑或有偿回购，其实质是房地产开发企业与政府的非货币性资产交换，而非无偿捐赠行为，因此不适用财税〔2016〕36号的公益性捐赠不视同销售条款。

参照国家税务总局公告2014年第2号以及营改增后各地口径 、国税函〔2010〕220号以及国税发〔2009〕31号第七条视同销售规定，应按照公允价值或成本利润率计算的计税价格确认房产增值税、企业所得税、土地增值税销售收入。

冲减回购价格后的差额计入土地成本，并计入契税计税依据（各地口径松紧不一），并加计20%计入土地增值税扣除金额。房地产企业应当单独核算保障性住房的土地增值税收入、成本、税金和开发费用，并择其一照章享受普通住房优惠或保障性住房优惠。

增值税方面，尽管属于支付的土地出让成本，但由于无法取得财政票据无法在一般计税的开发产品销售收入中差额扣除。该政策存在不合理性，尽管需要确认增值税收入，但由于政府不作一般纳税人登记，导致进项税额退出增值税链条。之所以36号文允许销售房地产开发产品一般计税下差额扣除全额开票，正是基于该增值税原理。希望财政部和国家税务总局能早日明确一二级联动中的此类问题。

其他税收方面，根据财税〔2008〕24号和财政部、国家税务总局公告2019年第61号规定，房企在住房项目中配套建设公租房、经济适用住房，按其建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税和相关印花税，主要包括土地出让合同以及建筑施工合同。房企销售经济适用住房，全额免征印花税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税，个人可根据财税〔2016〕23号等规定择优选择享受税收优惠。

关于《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》的说明：从实际执行情况来看，现行土地增值税税制要素基本合理，征管制度比较健全，宜保持现行税制框架和税负水平总体不变，将《条例》上升为法律。同时，对不适应经济社会发展和改革要求的个别内容，进行适当调整。

安徽国税：房地产业营改增热点问答：拆迁安置房不属于公益性项目，应按规定缴纳增值税。对拆迁安置房的计税价格，我们意见，可参照原营业税政策的相关规定，对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积，以房屋的成本价作为增值税的计税依据，房屋成本价=（房屋建造成本+房屋土地成本）×（1+成本利润率）；对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款，以实际收到的价款作为计税依据。