土地增值税清算扣除项目的确认（上）实质要件

按《土地增值税条例》的规定，土地增值税清算扣除项目，包括：

一、取得土地使用权所支付的金额；

二、开发土地的成本费用；

三、新建房及配套设施的成本费用，或者旧房及建筑物；

四、与转让房产有关的税金；

五、财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

对于土地增值税清算扣除项目，国税发[2009 ]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知，又进行了进一步的明确。土地增值税的清算扣除项目包括：

一、取得土地使用权所支付的金额，

二、房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费开发间接费用；三、房地产开发费用；

四、与房地产有关的税金；

五、国家规定的其他扣除项目。

从《土地增值税暂行条例》及实施细则确认清算项目来看与国税发[2009 ]91号所确认的清算扣除项目，除表述稍有差异，比如，兜底条款，一个用的是财政部，一个用的是国家，其它的基本保持一致。当然若有相互冲突的规定，应以暂行条例与实施细则的规定为准。

值得注意的是：1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之十以内计算扣除。

2、关于税金的扣除必须是与房地产有关的税金，无关的，比如，城镇土地使用税、房产税等与房地产无关的税金不能扣除。

作者：魏春田，陕西财税法研究会副会长、陕西税务学会学术委员、公职律师。微信公众号：魏言税语